天津市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析

修麗娜

摘要：文章從房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率、房價(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、商品房施工面積/商品房竣工面積、房屋空置率和銷售竣工比、貨幣供給(M2)增長率等多個(gè)泡沫指標(biāo)比較來看：1996～2008年天津市的房地產(chǎn)投資熱度持續(xù)升溫，商品房價(jià)格持續(xù)快速上漲。2003～2008年天津房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫：指標(biāo)

近幾年來，天津市發(fā)展迅速，借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動(dòng)。2007年以來，天津成為繼上海、北京等一線城市之后的新的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，現(xiàn)在的投資要在數(shù)年后才能形成產(chǎn)品上市，未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測。短時(shí)期內(nèi)投機(jī)發(fā)展或階段性過度發(fā)展，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張、土地的需求量大，地價(jià)的迅速上升。這就極易形成土地投機(jī)，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此天津房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題。

一、天津房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析

(一)房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP增長率指標(biāo)分析

1997～2003年，天津商品住宅平均價(jià)格年上漲幅度低于天津GDP增長速度，說明天津?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控有效。使房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象得到遏制，天津的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行正常。但是，2004～2008年，房價(jià)暴漲，天津商品住宅平均價(jià)格年上漲幅度顯著高于GDP增長速度，商品房價(jià)格增長率/GDP增長率的平均值為1.6，2005年天津房價(jià)增長率/GDP增長率達(dá)到2.05，2008年達(dá)到1.81，該比值顯著高于全國的平均值，說明天津的房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫現(xiàn)象，究其原因，是房價(jià)的暴漲導(dǎo)致了該指標(biāo)的超額，表明房價(jià)的增長已經(jīng)顯著高于GDP增長，預(yù)示著房價(jià)的增長有可能超出人們的收入增長速度和國民經(jīng)濟(jì)的有效支撐，虛高的房價(jià)將吸引投資浪潮，促成空置率的上升，引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成和膨脹。

(二)房價(jià)收入比

2003年以來天津的房價(jià)收入比從發(fā)展趨勢上來看，總體呈急劇上升的趨勢。平均值為7.74，雖然低于96個(gè)國家的平均值，但是2008年的房價(jià)收入比高達(dá)9.27。同時(shí)，2004年以來天津的房價(jià)收入比顯著高于全國的平均水平，且差距呈逐年上升的趨勢，由此可以看出，2008年天津的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)增多。

(三)貨幣供給(M2)的增長率

1997～2003年貨幣供給的增長率低于20％，但仍高于10％，但到2004～2008年，又出現(xiàn)了反彈。商品房價(jià)格的變化趨勢與貨幣供給的變化趨勢基本一致，但商品房價(jià)格的變化要先于貨幣供給變化一段時(shí)間，且波動(dòng)較大，這說明房價(jià)變化還受到其他諸多因素的影響。2004～2005年間，貨幣供給增長率呈下降趨勢，但商品房價(jià)格增長率卻還是呈高速增長的趨勢。由于貨幣供給的下降，2006的商品房價(jià)格增長率有所下降，但是2008卻又快速回升，政府的宏觀調(diào)控政策未見明顯效果。天津房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象還是不容樂觀。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會(huì)固定資產(chǎn)投資

天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重除1999～2000年接近30％外，其后幾年至2008都一直處于20％的附近，盡管其比值高于國際上公認(rèn)的10％的比值，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于30％的泡沫指標(biāo)。因此，天津市的房地產(chǎn)市場泡沫度不高，還算是健康運(yùn)行。

(五)房屋施工面積/房屋竣工面積

2003-2006年期間天津市商品房施工面積/商品房竣工面積的比值低于或略高于2.5，說明天津市的房地產(chǎn)市場的需求旺盛，供應(yīng)略緊，從而拉動(dòng)房價(jià)的上漲。2008年該比值達(dá)到3.07，且呈逐年上升的趨勢，可見目前的房地產(chǎn)投資熱度不斷升溫，有形成泡沫的危險(xiǎn)。

(六)商品房空置率和銷售竣工比

總體上，天津市房屋銷售竣工率均小于1，商品房竣工面積大于銷售面積，商品房空置面積持續(xù)增加，但累計(jì)空置面積增幅減緩。近幾年的房屋空置率均高于20％以上，商品房積壓嚴(yán)重。

二、結(jié)論

由于目前對(duì)于“房地產(chǎn)泡沫系數(shù)”的研究還不夠深入，無法給出一個(gè)科學(xué)準(zhǔn)確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)(即一般指的“沒有泡沫、出現(xiàn)泡沫、泡沫嚴(yán)重”的界限和區(qū)間)，但通過對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)值的橫向、縱向的比較，天津房地產(chǎn)業(yè)在1997～2003年間，大部分特征指標(biāo)并沒有顯示出房地產(chǎn)泡沫的特征，更沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)價(jià)值的飛漲，可以說這一時(shí)期，天津房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。而2003～2008年間，天津房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱。泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，至于這一泡沫是否會(huì)繼續(xù)膨脹還是會(huì)得到遏制，要看中央政府和天津政府的宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場各方博弈的結(jié)果，對(duì)市場出現(xiàn)的危險(xiǎn)信號(hào)仍然應(yīng)該給予足夠關(guān)注，逐步引導(dǎo)市場走向理性。