買房不能抵御通貨膨脹

易憲容

“買房子能夠抵御通貨膨脹”，這是最近房地產(chǎn)開發(fā)商號(hào)召民眾購(gòu)房的一個(gè)理由。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來(lái)，今年各商業(yè)銀行向市場(chǎng)提供了大量的流動(dòng)性，從而使得金融市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫，自然就會(huì)引起通貨膨脹。通貨膨脹使居民手上的人民幣越來(lái)越不值錢，此時(shí)，居民就得找一種保證手里的錢不貶值的資產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來(lái)，這種資產(chǎn)就是住房。因?yàn)?，從早幾年?lái)看，只要買了房子的居民，其手中的錢不僅沒(méi)有貶值，反而是大賺了一筆。在筆者看來(lái)，這一邏輯并不成立。

房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)通脹上升的預(yù)期，理由是上半年信貸投放過(guò)多，金融市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)大。如果從弗里德曼的貨幣主義來(lái)看，通脹是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，貨幣發(fā)行過(guò)多，通貨膨脹自然而來(lái)。但目前流動(dòng)性過(guò)多是否會(huì)引起通貨膨脹還相當(dāng)不確定。因?yàn)樵谥袊?guó)當(dāng)前的情況下，盡管信貸政策很寬松，大量貨幣流向金融市場(chǎng)，由于中國(guó)仍然處于通縮狀態(tài)和當(dāng)前通貨膨脹形成機(jī)理發(fā)生巨大變化，通脹在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生，只不過(guò)這些大量的貨幣會(huì)流向資產(chǎn)，推高資產(chǎn)的價(jià)格。所以，短期內(nèi)（或許一年），房地產(chǎn)開發(fā)商所指的通脹上升的市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)發(fā)生。

從中國(guó)上一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況來(lái)看，如果通脹出現(xiàn)，那么資產(chǎn)價(jià)格泡沫就快要破滅了，無(wú)論股市還是樓市都如此。中國(guó)通脹在2008年2月—4月是最高點(diǎn)，但國(guó)內(nèi)股市在2007年10月就開始下跌。樓市的調(diào)整也因城市不同而各異，在深圳，2008年2月—4月是價(jià)格調(diào)整最深的幾個(gè)月。如果購(gòu)買住房是為了保值，那么等通脹出現(xiàn)時(shí)，從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，結(jié)果只能是適得其反。

再回到住房本身。住房是一種兩棲產(chǎn)品，既是消費(fèi)品，也是投資品。最近，美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局有一名經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫了一篇論文，題目是《住房不是財(cái)富》。在他看來(lái)，住房的價(jià)格是由基本價(jià)值與投機(jī)泡沫組成。對(duì)住房的基本價(jià)值來(lái)說(shuō)，它的變動(dòng)只會(huì)引起財(cái)富轉(zhuǎn)移，而不會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。對(duì)于住房的泡沫部分來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格上漲，通過(guò)居民按揭貸款的方式有助于家庭消費(fèi)信貸，從而把未來(lái)消費(fèi)能力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)期的實(shí)際消費(fèi)。因此，“住房不是財(cái)富”。

也就是說(shuō)，當(dāng)住房作為耐用消費(fèi)品時(shí)，如果住房?jī)r(jià)格上漲但沒(méi)有進(jìn)行交易，其使用價(jià)值不發(fā)生變化，也不因?yàn)榉績(jī)r(jià)變動(dòng)而產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。比如說(shuō)，一戶居民購(gòu)買的住房是50萬(wàn)元，現(xiàn)在由于其房?jī)r(jià)的變動(dòng)上漲到100萬(wàn)元，但使用價(jià)值并沒(méi)有增加。如果住房進(jìn)行交易，只會(huì)涉及到擁有房產(chǎn)的家庭和未擁有房產(chǎn)的家庭之間的財(cái)富轉(zhuǎn)移。后者基本是城市新居民及低收入家庭。這時(shí)，不僅會(huì)導(dǎo)致城市財(cái)富差距越來(lái)越大，而且會(huì)導(dǎo)致社會(huì)總消費(fèi)需求下降的反向財(cái)富效應(yīng)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)物價(jià)水平出現(xiàn)收縮。

如果住房作為一種完全的投資品，購(gòu)買住房能否抵御通脹就得關(guān)注：購(gòu)買住房時(shí)的價(jià)格水平和住房市場(chǎng)的預(yù)期變化。因?yàn)?，住房是投資品，它的定價(jià)完全是由投資者的市場(chǎng)預(yù)期來(lái)決定。如果購(gòu)買者在高于住房?jī)r(jià)值水平時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，那么投資者就是購(gòu)買了一個(gè)住房泡沫。這時(shí)，購(gòu)房不僅不能達(dá)到抵御通脹的目的，反之可能面對(duì)住房泡沫破滅而嚴(yán)重虧損。1994年左右進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的不少居民，他們不僅沒(méi)有達(dá)到增值的目的，反而被套牢近１０年。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)不少地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到一個(gè)十分高的水平，住房?jī)r(jià)格是否高于住房?jī)r(jià)值，還相當(dāng)不確定。因此，購(gòu)房是否能抵御通脹也相當(dāng)不確定。

況且，對(duì)于住房市場(chǎng)的預(yù)期變化，在中國(guó)尤其不確定。中國(guó)的住房市場(chǎng)，基本是一個(gè)政策市，市場(chǎng)預(yù)期變化很大程度上取決于政府的政策。不過(guò)，投資者應(yīng)該知道，當(dāng)前國(guó)內(nèi)最緊迫的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，是大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資者利用銀行金融杠桿推高房?jī)r(jià)。這種情況，可能成為阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年甚至明年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及穩(wěn)定增長(zhǎng)的巨大障礙。政府會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，適時(shí)采取適當(dāng)方式不讓房地產(chǎn)泡沫吹大。面臨房地產(chǎn)政策如此突出的不確定性，想購(gòu)房抵御通脹根本不可能。

總之，筆者同意上述美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，住房不是財(cái)富，因此它并沒(méi)有抵御通脹的功能。投資者所能觀察到的僅是住房市場(chǎng)過(guò)去是一個(gè)好的投資市場(chǎng)，至于未來(lái)如何，還非常不確定。投資者只能密切關(guān)注。中國(guó)股市是最好的參照?！ㄗ髡呤侵袊?guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員。）