中國房地產(chǎn)融資途徑發(fā)展趨勢分析

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集使用和投資龐大的系統(tǒng)工程，如果沒有資金的支持，房地產(chǎn)商的開發(fā)與經(jīng)營就難以為繼。本文將通過分析房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀，對未來的融資途徑做出分析。未來實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的多元化，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，并可以進(jìn)一步防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資途徑

1 中國房地產(chǎn)融資途徑現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)了一些新變化，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要還是依賴于銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

從以上分析可以看出：盡管中國目前房地產(chǎn)企業(yè)采取以上不同的融資方式，但目前運(yùn)用發(fā)行股票、債券進(jìn)行融資的可能性很?。挥捎谑艿椒煞ㄒ?guī)的限制，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展還有很多障礙；外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金由于受到諸多限制，目前也不能為房地產(chǎn)企業(yè)提供太多的資金。由于信托具有的制度性優(yōu)勢，創(chuàng)新空間大，為房地產(chǎn)企業(yè)融資的數(shù)額在不斷擴(kuò)大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級市場，缺乏流通性，也進(jìn)一步制約了信托融資的發(fā)展。從融資數(shù)額來看，貸款依然是中國房地產(chǎn)金融的主要融資渠道。因此，目前的房地產(chǎn)融資幾乎等價(jià)于房地產(chǎn)貸款，并沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)融資的格局。

2 中國房地產(chǎn)未來融資途徑發(fā)展趨勢分析

不可否認(rèn)，銀行是當(dāng)前甚至較長時(shí)間內(nèi)中國房地產(chǎn)資金的主要來源。但隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高以及城市化建設(shè)的不斷加快，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，并具有巨大的融資需求；與此同時(shí)，隨著金融體系的不斷發(fā)展和完善以及防范和化解商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的需要，中國房地產(chǎn)融資多元化將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢，并且直接投融資將成為主流。

2.1 建立多層次的資本市場體系，提高直接融資比重

長期以來，中國房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄，在股票市場上進(jìn)行融資更加困難。目前，全國3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資，融資總額僅為80億元左右。雖然有其他因素的影響，但這也與國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求高有關(guān)。目前，企業(yè)要想在滬深股票市場上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄及運(yùn)行狀況等方面都無法達(dá)到規(guī)定的要求而無法通過上市途徑進(jìn)行融資。即使將來調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，有利于房地產(chǎn)企業(yè)上市，也只能有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)通過上市融資。因此，只有建立多層次的資本市場體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴，才能真正提高直接融資比重，才能真正分散金融風(fēng)險(xiǎn)，才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2.2 加快房地產(chǎn)抵押貸款證券化，完善中國房地產(chǎn)金融市場

房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，其核心是房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化。目前中國正在開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)踐。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，可以使中國逐步建立起完備的房地產(chǎn)金融市場。完備的房地產(chǎn)金融市場具有兩級房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)金融的一級市場是指抵押貸款產(chǎn)生的市場，即各類貸款機(jī)構(gòu)對購房者或開發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款(按揭)的市場。二級市場是指一個(gè)專門經(jīng)營房地產(chǎn)抵押貸款，即買、賣抵押貸款的市場，通常是以政府或政府支持的少數(shù)有實(shí)力的特設(shè)金融機(jī)構(gòu)從一級市場購買“抵押貸款”，經(jīng)過技術(shù)處理后以向社會公開發(fā)行有嚴(yán)格規(guī)定的有價(jià)證券的方式進(jìn)行。二級市場以“購買抵押”的方式為一級市場長期貸款的發(fā)放者提供一個(gè)資金回籠的場所，加速其資金周轉(zhuǎn)，能夠繼續(xù)發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。

３ 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，開辟新的融資渠道

房地產(chǎn)信托投資屬于房地產(chǎn)證券化的一種，是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或向特定人私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證來籌集資金，然后將信托資金投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等，投資所獲得的利潤將按比例分配給投資者。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)十分成熟，新加坡首只房地產(chǎn)投資信托基金于2002年上市；中國香港也發(fā)行了規(guī)模達(dá)28億美金的名為LINK REITS的房地產(chǎn)投資信托基金。

中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資，具有以下方面的積極作用：（1）有利于完善中國房地產(chǎn)金融市場。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補(bǔ)充；也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。（2）有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個(gè)市場的整體沖擊力度。（3）有助于拓寬投資者的投資渠道，促進(jìn)投資的多元化。房地產(chǎn)投資投資收益率高，且具有較高的抵御通貨膨脹能力，而又比房地產(chǎn)實(shí)物投資的流動(dòng)性強(qiáng)，資產(chǎn)可以很方便地變現(xiàn)，再加上投資門檻和技術(shù)要求較低，可以讓普通中小投資者也能分享房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展帶來的豐厚回報(bào)。

4 大力推行融資租賃，以快捷的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題

房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。在租賃業(yè)比較發(fā)達(dá)的美國、英國等西方國家，融資租賃業(yè)是僅次于銀行信貸的第二大融資方式。中國發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃具有以下優(yōu)勢：拓寬房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段吸收社會投資，改變了房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場提供了平臺；降低房屋使用門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費(fèi)。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃大大降低了房屋使用的門檻，并能增加房地產(chǎn)的銷售。

當(dāng)前信貸、土地的收緊會直接使房地產(chǎn)行業(yè)的門檻提高，造成資源向有資金實(shí)力的龍頭公司集中。而靈活地使用金融工具，降低融資成本，已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中維系生存的關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)行業(yè)在強(qiáng)調(diào)最為重要的要素時(shí)，往往已不再是地理位置，而是金融。能否熟練靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資，成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。像以往一樣把房地產(chǎn)企業(yè)的融資重點(diǎn)放在銀行信貸上已不是明智之舉。包括股權(quán)融資、并購、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升，已經(jīng)向我們打出信號，融資需要多渠道。由此可見，在房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集行業(yè)中，與金融結(jié)合得越緊密，市場競爭能力越高。

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作者簡介：鄭志慧（1980-），2004年畢業(yè)于東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，本科，會計(jì)專業(yè)，任職于黑龍江建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，同時(shí)在修于哈爾濱商業(yè)大學(xué)會計(jì)學(xué)院碩士學(xué)位。