基于聚類分析的區(qū)域房地產(chǎn)投資價值研究

閔海波　霍美玉

提要房地產(chǎn)具有很強的地域性特點,不同區(qū)域由于消費能力、土地價格等因素的影響,造成房地產(chǎn)具有不同的投資價值。本文以武漢市為例,選取重要指標通過系統(tǒng)聚類法對各區(qū)投資價值進行評估,為房地產(chǎn)投資提供科學依據(jù)。

關(guān)鍵詞:系統(tǒng)聚類;房地產(chǎn);投資價值;武漢市

中圖分類號:F293文獻標識碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風險大。因此,進行房地產(chǎn)投資之前,應當通觀全局,審時度勢,綜合考慮各種影響因素,謹慎地進行投資決策,從而實現(xiàn)風險的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產(chǎn)投資價值細分中的應用

1、房地產(chǎn)投資價值細分。由于中國地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場十分重要的一項工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標分成幾類,根據(jù)不同的類區(qū)別對待,減少房地產(chǎn)投資風險和提高經(jīng)濟效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個類,在同一個類內(nèi)對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統(tǒng)計量,然后利用統(tǒng)計量對樣品或者變量進行聚類。從統(tǒng)計學角度來講,根據(jù)相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進行聚類叫做R型聚類。

目前在實際應用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類型、聚類的目的和應用,本文采用的是系統(tǒng)聚類算法。

3、系統(tǒng)聚類算法。系統(tǒng)聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統(tǒng)計量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個新類;計算新類與其他類之間的相似性統(tǒng)計量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個新類,直到所有的樣品或指標都合成一類為止。以此指標就可以對城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價值進行排序。

二、武漢市實證分析

1、指標選擇。武漢市作為中部崛起的支點和承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點指標,綜合評價各區(qū)域主要特點和投資優(yōu)劣勢。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個指標解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個主要指標(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應面積、商品住宅用地平均成交樓面地價、商品住宅成交均價、平均商品住宅成交總價、人均可支配收入、二手住宅成交均價),組合成相對獨立的四個綜合性評價指標:X1銷供比,X2房價地價比,X3收入房價比,X4折價率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷售、利潤、購買力和性價比等涉及投資需要考慮的最重要的四個方面。

X1銷供比=區(qū)域商品住宅銷售面積/區(qū)域商品住宅新增供應面積;X2房價地價比=區(qū)域商品住宅成交均價/區(qū)域住宅用地平均樓面地價;X3收入房價比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價×90);X4折價率=區(qū)域二手住宅成交均價/區(qū)域商品住宅成交均價。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類分析。采用上述四個綜合性評價指標對武漢市重點區(qū)域使用系統(tǒng)聚類法進行聚類分析。首先對每個變量(指標)的數(shù)據(jù)進行標準化處理,經(jīng)過定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗分析,指標間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計算采用類平均法,進行Q聚類,得到聚類結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類分析的結(jié)果可以把武漢市重點區(qū)域劃分為三類。

第一類,江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類,在房價地價比上位于第二,折價率、收入房價比排名靠最后。這說明江岸和江漢區(qū)市場需求量大,而供應方面偏緊。雖然本類內(nèi)房價相對區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶源來自于整個武漢市乃至市外,因此房價受到支撐。由于需求、房價一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價差較大,實際江漢區(qū)價差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車站等項目工程的推進和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類區(qū)域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,硚口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類在房價地價比、折價率比上均位列第一,收入房價比、銷供比均位列第二。本類地價相對不高,供應比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時間較短,新舊房差價較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強勁沖擊下,房價增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區(qū)域暫時出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競爭比較激烈。

本類各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊,近年來發(fā)展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費需求。在城市建設(shè)方面,本類區(qū)域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項目均在穩(wěn)步推進,城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價值。

第三類,青山區(qū)、漢陽區(qū)。第三類在綜合評比中,收入房價比排名第一,在折價率上位列第二,房價地價、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區(qū)域潛在消費能力較強,這與區(qū)域內(nèi)房價相對不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購買力絲毫不遜于其他重點區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢頭更加強勁,青山區(qū)和漢陽區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類區(qū)域地價也相對便宜。2008年本區(qū)域在銷售和供給量方面較少,受市場大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類兩個區(qū)域發(fā)展相對獨立,受到區(qū)域外消費者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費以當?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動態(tài)性以及單個項目的具體性,因此對具體投資項目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質(zhì)大學(武漢)資源學院)

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