北京房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

齊　心

1998年，我國實(shí)行住房分配貨幣化改革，自此房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅猛的市場化發(fā)展階段。2008年末，在全球金融危機(jī)背景下，中央和地方又密集出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并已對(duì)市場產(chǎn)生一定影響。

但通過對(duì)1998年以來北京市房地產(chǎn)市場景氣周期分析可看出：本市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)及其影響因素現(xiàn)已發(fā)生改變，政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場的影響效果也發(fā)生變化，在本輪宏觀調(diào)控的大背景下，本市應(yīng)相機(jī)抉擇，調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控取向。

不同時(shí)期房地產(chǎn)政策調(diào)控效果有異

我們對(duì)1998年以來各階段仔細(xì)梳理后發(fā)現(xiàn)，不同周期內(nèi)，政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果有異。

第一個(gè)周期(1998-2003年)政策調(diào)控效果顯著。1998年在國家啟動(dòng)內(nèi)需的大背景下，中央開始實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，本市房地產(chǎn)市場需求逐步得到釋放，需求增加刺激供給上升，供需雙旺帶動(dòng)周期上行。2002年，全國出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，中央開始收緊土地閘門，國土資源部下發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》：國家六部委共同頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》：本市出臺(tái)33號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》等政策，導(dǎo)致當(dāng)年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長應(yīng)聲而落，帶動(dòng)周期下行。

第二個(gè)周期(2003-2006年)，政策調(diào)控產(chǎn)生較好效果。2001年，世界發(fā)達(dá)國家不約而同采取頻繁的、幅度較大的降息行動(dòng)以刺激經(jīng)濟(jì)。為防通貨緊縮，2002年央行先后下調(diào)公積金貸款利率和人民幣存貸款利率，本市也將購房征收契稅稅率由原總購房款的4％降為3％；但房地產(chǎn)市場需求的釋放延遲到2003年末，并因此帶來周期上行。到2004年下半年，投資過熱明顯得到控制，但商品房價(jià)格仍繼續(xù)攀升。為穩(wěn)定房價(jià)，中央先后頒布新舊“國八條”，從房價(jià)、土地供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)拆遷、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入。同年，國務(wù)院提高了包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)由20％及以上提高到35％及以上；本市國土房管局聯(lián)合四部門制定《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長于2005年跌落至個(gè)位數(shù)，帶動(dòng)周期下行。

第三個(gè)周期(2006年至今)政策調(diào)控效果低于預(yù)期。2006年下半年以來，需求大量釋放再度帶動(dòng)本市房地產(chǎn)周期上行。房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)跨越式攀升，為穩(wěn)定房價(jià)，國家出臺(tái)以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)的“國六條”；并及時(shí)啟動(dòng)金融服務(wù)，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“一費(fèi)二稅”上調(diào)等多項(xiàng)調(diào)控政策，同時(shí)央行收緊銀根，但卻收效甚微。直至2007年末，因?yàn)閮r(jià)格漲幅過大，剛性需求增長開始下降，同時(shí)受人民銀行銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》即“二套房政策”影響，投資需求大幅下降，房地產(chǎn)市場火爆行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)入下行周期。

由以上分析可看出，1998年以來本市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的三次上行均是由需求增加引起。由于本市長期一直存在巨大需求，只要存在合理預(yù)期，即使是小幅稅費(fèi)減免政策也能起到顯著刺激作用。前兩次周期波動(dòng)下行是受政策調(diào)控影響帶來供給下降導(dǎo)致，而第三輪周期下行主要是由價(jià)格過高導(dǎo)致需求下降引發(fā)。價(jià)格對(duì)資源配置、市場供需的調(diào)節(jié)作用開始顯現(xiàn)。

政策調(diào)控應(yīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

從分析看出，本市房地產(chǎn)市場的市場化程度正日益提高，隨著價(jià)格對(duì)市場供求的調(diào)節(jié)作用日益顯著，部分政策的影響效果開始降低。面向房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控取向應(yīng)進(jìn)行三個(gè)轉(zhuǎn)變：由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，由一級(jí)市場調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)，由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長期規(guī)劃。

(一)由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整

從房地產(chǎn)市場供需看，政策調(diào)控對(duì)供需結(jié)構(gòu)的影響明顯大于對(duì)總量調(diào)控的影響。從需求角度看，分別針對(duì)剛性需求、投資需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策因其針對(duì)性強(qiáng)，可操作性強(qiáng)，往往會(huì)取得顯著成效(典型的包括“二套房政策”)。從供給角度看，對(duì)不同規(guī)劃用途土地的供給調(diào)整(如減少別墅用地供給)，對(duì)不同房屋建筑面積占市場比例的規(guī)定(如“70、90”政策)等都有效地影響了實(shí)際供給。從整體來看，房地產(chǎn)市場供需總量調(diào)節(jié)應(yīng)由價(jià)格決定，尤其是商品房的供需，政府調(diào)節(jié)力量應(yīng)主要集中于保障性住房的開發(fā)、建設(shè)、租賃、出售等方面。在保障性住房達(dá)到一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，地方政府可通過保障性住房的供給量來適度調(diào)節(jié)市場供需平衡，通過保障性住房的價(jià)格議定影響周邊商品房價(jià)格。雖然近年來本市加大了保障性住房的開發(fā)建設(shè)力度，但仍與實(shí)際需求存在較大差距，因此繼續(xù)增加保障性住房的建設(shè)力度將成為現(xiàn)階段的調(diào)控重點(diǎn)。

(二)由一級(jí)市場調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)市場從產(chǎn)品供給方式看，分為增量房市場和存量房市場。由于數(shù)據(jù)信息限制，上文分析僅局限于增量房市場即新房市場，而實(shí)際上，由于擁有一定數(shù)量的央產(chǎn)房和占比達(dá)到20％以上的投機(jī)需求的存在，本市存量房市場已達(dá)到一定規(guī)模。但由于存量房市場信息不對(duì)稱，資料不透明等多重因素，很大程度上制約了本市存量房市場的發(fā)展。為刺激存量房市場交易，本市已開始籌建存量房交易市場，但信息不對(duì)稱等因素仍是其發(fā)展瓶頸。存量房市場的發(fā)展有利于形成住房梯級(jí)消費(fèi)，促進(jìn)增量房市場發(fā)展。因此應(yīng)將主要針對(duì)增量房市場的調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)調(diào)控：加快本市央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及認(rèn)購工作；進(jìn)行全市房地產(chǎn)多級(jí)市場盤點(diǎn)普查，及時(shí)公開、公布各級(jí)市場房源信息，合理引導(dǎo)投資需求，增加存量房市場活力，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求預(yù)期及偏好，形成本市住房梯級(jí)消費(fèi)。

(三)由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長期規(guī)劃

在經(jīng)濟(jì)下行期，政府加大對(duì)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資的刺激力度，是短期內(nèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的有效舉措，但以保增長為主的短期政策目標(biāo)卻與優(yōu)化結(jié)構(gòu)調(diào)整為主的長期目標(biāo)出現(xiàn)背離。在2008年本市房地產(chǎn)市場剛開始理性回歸時(shí)，在中央及本市保增長政策影響下，本應(yīng)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰沒有出現(xiàn)，本已開始行業(yè)整合的房地產(chǎn)中介業(yè)離散度再次加大，甚至剛出現(xiàn)小幅回調(diào)的房地產(chǎn)價(jià)格又開始回升。經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是自然規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)市場的短期政策調(diào)控難以避免，但短期調(diào)整應(yīng)在堅(jiān)持長期發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上相機(jī)抉擇。制定符合本市長期發(fā)展戰(zhàn)略的“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃”將成為指導(dǎo)本市房地產(chǎn)市場政策調(diào)控基調(diào)的重要保障。