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    “何各莊模式”成功背后

    2009-08-27 02:17:42劉玉明
    投資北京 2009年7期
    關(guān)鍵詞:別墅區(qū)業(yè)態(tài)果園

    趙 銳 劉玉明

    前不久北京市委書記劉淇在考察朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)何各莊村后,對“何各莊模式”給予充分肯定。何各莊做為城鄉(xiāng)結(jié)合部,在政府規(guī)劃內(nèi)創(chuàng)新性發(fā)展,在城鄉(xiāng)一體化建設(shè)過程中,探索出新的運營模式?!昂胃髑f模式”成功之處在于,地方政府在尋常處整合資源,找準(zhǔn)定位,引進(jìn)社會資本,建立創(chuàng)新機制,從而煥發(fā)出新的市場商機,形成政府、村民、社會投資人多方共贏的局面。

    利用區(qū)位優(yōu)勢巧妙進(jìn)行資源整合

    何各莊村是朝陽區(qū)所屬的15個行政鄉(xiāng)之一——崔各莊鄉(xiāng)的一個自然村。何各莊村是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部村落。村民收入來源單一,傳統(tǒng)方式是“瓦片經(jīng)濟(jì)”,靠出租房屋為收入來源。政府將該區(qū)域規(guī)劃為綠地后,何各莊就面臨著發(fā)展出路和收入來源拓展問題。何各莊現(xiàn)有的2700畝地上,村民房屋占地只有100多畝,如何在現(xiàn)有規(guī)劃基礎(chǔ)上,充分利用和整合現(xiàn)有和潛在資源,既保護(hù)環(huán)境又獲得良好增值作為一個命題被提出來。

    何各莊村現(xiàn)有300多套房子,1000多戶人家,何各莊村的房屋結(jié)構(gòu)、機理保存較好,屬于較典型的老北京風(fēng)格。房屋結(jié)構(gòu)和傳統(tǒng)居住方式使整個村子的建筑風(fēng)格何各莊一號院古樸,安寧。這在城區(qū)近地顯得很突出。而其周圍更匯集著多種優(yōu)質(zhì)資源,尤其是具有良好的文化氛圍。何各莊毗鄰中央別墅區(qū),處于798藝術(shù)家集聚區(qū)與中央別墅區(qū)的中間地帶,是聯(lián)接兩個高端消費區(qū)域的必經(jīng)之地和“價值洼地”。何各莊特殊的區(qū)位優(yōu)勢,從另外一個角度審視就成為它獨特的資源稟賦,吸引與整合資源就成為市場自然選擇的結(jié)果。

    早在十多年前,就有人看好何各莊村這一“風(fēng)水寶地”。何各莊村果園餐廳的老板吳運濤就是其中之一。吳運濤是典型的文化商人。十多年前,他從海外歸來后,在何各莊村的土地上,專心經(jīng)營果園餐廳,把果園餐廳經(jīng)營得有聲有色。果園餐廳整體占地40畝,餐廳面積占地只有其中一畝,其余種滿果樹。這家餐廳是北京市排名前十名以內(nèi)的西餐廳,提供正宗法式西餐。西餐廳的西餐用料全部自園內(nèi)新鮮采摘。餐廳設(shè)計極有特色,果樹掩映中的西餐廳古樸雅致,主要服務(wù)于周邊中央別墅區(qū)高端人群。

    成功經(jīng)營果園餐廳十多年后,吳運濤又在一街之隔的何各莊一號院,發(fā)現(xiàn)并發(fā)掘出商機,吳運濤是具有標(biāo)志性意義的何各莊一號院的改造者和設(shè)計者。傳統(tǒng)的正房,東西廂房的現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)下,在保留房屋原有結(jié)構(gòu)的同時,他主導(dǎo)進(jìn)行了細(xì)致的內(nèi)部設(shè)計裝修和合理的功能劃分?,F(xiàn)在的何各莊一號院已被改造成一家雅致的社區(qū)中心易·陰陽社區(qū)中心,社區(qū)中心設(shè)有中醫(yī)按摩養(yǎng)生,圖書館,瑜伽,素描繪畫,烹飪等服務(wù)項目,主要服務(wù)于周圍別墅區(qū)的太太人群。整個一號院的風(fēng)格古樸典雅,裝飾用具都是精心選配,吸引周邊人群參與。高端人群的存在決定著高端需求能找到市場。

    除了吳運濤改造的一號院外,何各莊村現(xiàn)有的一號地藝術(shù)園區(qū),也聚集了眾多的藝術(shù)機構(gòu)和藝術(shù)家。自發(fā)聚集形成而發(fā)展起來的一號地藝術(shù)園區(qū)綻放著文化產(chǎn)業(yè)的活力。而隋唐風(fēng)格的紫云軒茶事,力圖重現(xiàn)隋唐時期的建筑氣象,讓人切身感受盛唐建筑風(fēng)格的同時,將茶藝、茶道等文化氛圍彌散在周邊園區(qū)。

    何各莊一號院的改造成功,果園餐廳的成功運營,以及一號地藝術(shù)園區(qū)的集聚效應(yīng),使崔各莊鄉(xiāng)政府從中看到了何各莊發(fā)展的未來和要走的路。高端資源的存在,已有的資源稟賦,使崔各莊鄉(xiāng)政府決定了何各莊要走高端路線,致力于建立面向別墅區(qū)人群和文化商人的高端綜合居住業(yè)態(tài),這是它的客戶基礎(chǔ)和資源稟賦所決定的,而何各莊的成功則在于它巧妙整合了周圍資源。

    依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)創(chuàng)新管理運營方式

    何各莊號院的改造成功像一粒種子,給何各莊的發(fā)展拓展出未來。一號院運營后,收到良好的市場反饋和投資回報。于是,緊鄰之,何各莊吸引來更多的社會投資人,“李唐千秋”是一家雅致的餐廳,是何各莊村改造的第二個院子,改造后也頗受高端客戶歡迎。這幾個院子的成功有共同之處,就是不約而同走了高端路線,針對高端人群,為他們量身打造生活解決方案,從而在實踐中探索出何各莊新的發(fā)展模式。

    何各莊已有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和成功的改造案例提供了生動范本,何各莊現(xiàn)有的300多套房子在改造后,將具有很大的升值空間。

    在此背景下,在崔各莊鄉(xiāng)政府的牽線搭橋和何各莊村委會的配合下,統(tǒng)合多種資源的實體公司應(yīng)運而生。崔各莊鄉(xiāng)政府鄉(xiāng)長助理付琳說,這種組織化經(jīng)營模式充分發(fā)揮出各方優(yōu)勢。這是“何各莊模式”成功的重要價值點之一。鄉(xiāng)政府在其中起到重要的協(xié)調(diào)作用,在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面提供條件。而村委會將當(dāng)?shù)卮迕竦姆孔蛹衅饋磉\營管理,房屋經(jīng)由實體公司統(tǒng)運營管理,既發(fā)揮資源優(yōu)勢,又促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,保護(hù)環(huán)境,同時,村民獲得房屋增值收益,社會資本獲得投資回報。

    在運營公司統(tǒng)一規(guī)劃下,何各莊村房屋集中后再改造,提升品質(zhì)。而村民的房產(chǎn)經(jīng)由實體公司運營后明顯增值。在“瓦片經(jīng)濟(jì)”狀態(tài)下,村民年收入只有1.5萬元,現(xiàn)在提則高到每年收入6到8萬元。而且,按照與村委會簽訂的委托合同,村民的房屋每三年遞增10%收益。

    通過這一組織運營模式,政府不僅有效解決了農(nóng)民收入提高、環(huán)境保護(hù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題,還為當(dāng)?shù)囟愂諑矸€(wěn)定來源。社會資本則獲得投資回報。付琳介紹說,在八股的社會資本中,就有高盛和鼎輝的投資者以個人名義入股,社會資本的踴躍進(jìn)入恰是看到這里的商機。

    政府總體規(guī)劃主動引導(dǎo)發(fā)展方向

    付琳介紹,未來運營公司將更多致力于對周邊商業(yè)生態(tài)資源的整合與宜居生態(tài)的打造。在崔各莊鄉(xiāng)的規(guī)劃中,中央別墅區(qū)周圍,毗鄰著綠色休閑產(chǎn)業(yè)帶,何各莊旁就是濕地公園。奧特萊斯shopmall、國際學(xué)校等高端生活配套設(shè)施也將慢慢進(jìn)來。而何各莊周圍以一號地藝術(shù)園區(qū),紫云軒和果園餐廳等具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)元素特征的興盛業(yè)態(tài)已漸成產(chǎn)業(yè)鏈。“要讓短期游客來后能住下來,我們既提供購物業(yè)態(tài),也提供綠色休閑采摘以及高端的有老北京風(fēng)格的何各莊居住業(yè)態(tài),力圖打造使游客在鄉(xiāng)里實現(xiàn)吃、住、游、玩一體化的產(chǎn)業(yè)鏈?!备读照f。

    與此同時,在鄉(xiāng)一級產(chǎn)業(yè)鏈形成的同時,何各莊村也致力于營造出一個有文化氣息的更細(xì)致的高端綜合居住生態(tài)。原有房屋規(guī)劃中所有房子都用來居住,但后來發(fā)現(xiàn)僅是居住,沒有相應(yīng)的生活配套,難言是真正的高端,必須要有餐廳、娛樂休閑等高端生活配套,建立起一個滿足高端需求的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)才能使何各莊真正的高端居住業(yè)態(tài)落地生根。

    何各莊現(xiàn)在致力于引進(jìn)新的高端綜合居住業(yè)態(tài),基礎(chǔ)設(shè)施改造跟進(jìn),高端特色餐飲,會所和相應(yīng)文化設(shè)施在逐步進(jìn)來。付琳說下一步,何各莊還要引進(jìn)傳統(tǒng)文化和非物質(zhì)文化遺產(chǎn),比如京戲、大碗茶等,使傳統(tǒng)的文化元素充實到高端社區(qū),和周圍濃烈的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)氛圍融為一體,使何各莊真正成為一個服務(wù)高端人群的居住社區(qū)。

    而這一切都在進(jìn)行時,何各莊房屋裝修改造正如火如荼進(jìn)行中。從鄉(xiāng)到村的兩層產(chǎn)業(yè)鏈既滿足附近高端人群所需,又促進(jìn)高端產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展。以文化,居住,休閑為關(guān)鍵元素,打造高端綜合居住業(yè)態(tài)成為何各莊發(fā)展的方向。而何各莊模式恰為北京城鄉(xiāng)結(jié)合部如何發(fā)展提供了實證經(jīng)驗。

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