從房企心態(tài)“分化”透視市場(chǎng)之變

新　華

樓市由“回暖”到“熱銷”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月，全國(guó)商品房銷售面積34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7％，銷售額15800億元，同比增長(zhǎng)53.0％。價(jià)格方面，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2％，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來(lái)同比首次出現(xiàn)上漲。

此外，房?jī)r(jià)環(huán)比呈上漲態(tài)勢(shì)的城市數(shù)量也在持續(xù)增多。1月份僅有10個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，到了3月份，這—數(shù)字激增為35個(gè)，增加2倍之多，4月份為47個(gè)，5月份為60個(gè)，6月份已經(jīng)上升到63個(gè)。

中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)還顯示，今年上半年，全國(guó)主要城市住宅成交面積同比明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度顯著提高，北京、天津、深圳、杭州等重點(diǎn)城市住宅成交量同比增幅接近或超過100％。

“年初時(shí)，我們保守計(jì)劃今年能實(shí)現(xiàn)銷售9億元，沒想到上半年就銷售20多億元，目前我們手里的近千套房源已提早賣完?！币晃徊辉妇呙拈_發(fā)商告訴記者。

投資者的入市是促進(jìn)樓市持續(xù)熱銷的重要原因。比如，上海閘北區(qū)內(nèi)某大型樓盤位列今年上半年上海樓市銷售額第三位。該樓盤自去年12月底開始銷售，至今近千套可售房源已告售罄。該樓盤的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，今年前2個(gè)月，投資者“幾乎沒有”，3月份時(shí)只占10％左右，到4月份，投資者入市形勢(shì)已經(jīng)很明朗。至5月份，投資者購(gòu)房比例已占當(dāng)時(shí)銷量的50％～70％。

樓盤熱銷使各大房企回籠了大量資金。以上海市為例，位居上半年銷售額前三甲的開發(fā)商分別為大華集團(tuán)、仁恒集團(tuán)和上海萬(wàn)科。其中大華和仁恒在上海的銷售額均超過47億元，接近甚至超過去年全年的銷售額。

與其同時(shí)，開發(fā)商加大了土地儲(chǔ)備。比如，中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，環(huán)比增加5％，同比增加73％，成交土地面積2686萬(wàn)平方米，環(huán)比增加3％，同比激增89％。

保利、萬(wàn)科、綠地等大型房企在土地市場(chǎng)上十分活躍，在一、二線城市頻頻“出手”。比如綠地集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年該公司大力拓展土地儲(chǔ)備，新增土地儲(chǔ)備15幅，土地儲(chǔ)備面積已經(jīng)超過3500畝。

開發(fā)商對(duì)后市抱有“不確定”心理

上半年樓市的戲劇性復(fù)蘇，幾乎讓所有的悲觀預(yù)期皆告落空。但在歡喜之余，籠罩樓市的疑云并沒有完全散去，一些開發(fā)商既對(duì)樓市的復(fù)蘇、回暖、熱銷欣喜不已，同時(shí)又對(duì)后市的走向抱有“迷茫”和“警惕”。

比如萬(wàn)科就是這方面的代表。去年，萬(wàn)科一邊降價(jià)清理庫(kù)存，一邊數(shù)次下調(diào)新開工面積，到今年一季度發(fā)布年報(bào)時(shí)，還對(duì)市場(chǎng)前景保持悲觀。而到5月底，萬(wàn)科今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積281.7萬(wàn)平方米，銷售額238.9億元，分別比去年同期增長(zhǎng)27.4％和20.9％。面對(duì)大好形勢(shì)，萬(wàn)科董秘譚華杰最近表示：“由于對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)仍沒有清楚的判斷，公司目前仍會(huì)采取彈性策略?！?/p>

一些財(cái)大氣粗的大型房企在土地市場(chǎng)上也不敢貿(mào)然跟進(jìn)。6月11日，上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊以4.22億元的價(jià)格被一家外地房企拿下，成交溢價(jià)幅度超過100％，實(shí)際樓面價(jià)接近2.2萬(wàn)元／平方米。一家諳熟上海市場(chǎng)并參與競(jìng)拍的大型開發(fā)商在最后關(guān)頭退出。該公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人告訴記者，因?yàn)椤吧鲜鰞r(jià)格大大突破了公司制訂的底線”。

這位負(fù)責(zé)人很是困惑。他說(shuō)，今年以來(lái)，售樓回收的現(xiàn)金加上銀行的信貸授信，公司目前可以動(dòng)用的資金超過100億元，原以為在土地市場(chǎng)上“機(jī)會(huì)多多”，沒想到現(xiàn)在反而“買不到地”。他說(shuō)，由于一些一線城市地價(jià)快速上漲，現(xiàn)在公司在“買不買地”的問題上非常為難，“如果不買，萬(wàn)一后面繼續(xù)漲價(jià)怎么辦?如果買了，將來(lái)的房?jī)r(jià)有沒有利潤(rùn)可言?”

總體而言，開發(fā)商的投資信心和投資數(shù)額都在增加。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—6月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長(zhǎng)9.9％，增幅比1～5月提高3，1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資10189億元，同比增長(zhǎng)7.3％，比1-5月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。

不過，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，目前有些開發(fā)商不斷在地產(chǎn)市場(chǎng)拿地，有些則顯得相對(duì)穩(wěn)健，甚至不敢出手；前者欲使“危機(jī)”成為“機(jī)會(huì)”，追求規(guī)模比獲取利潤(rùn)更重要，后者對(duì)中期時(shí)段判斷不清楚，因而比較謹(jǐn)慎。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的表現(xiàn)并不均衡，土地、房產(chǎn)價(jià)格的大幅回升主要還是集中在一線部分城市。綜合全國(guó)的情況來(lái)看，并不能得出房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍“過熱”的結(jié)論。

樓市下一步往何處去

嘉華(中國(guó))投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說(shuō)，原以為金融危機(jī)會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)這一輪已持續(xù)多年的增長(zhǎng)周期走到終點(diǎn)，使市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)盤整期?，F(xiàn)在的情況是：“誰(shuí)都知道這樣的上漲不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，但誰(shuí)都不知道會(huì)在什么時(shí)候終止?！?/p>

上海一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者，從拿地、開工到樓盤上市一般需要兩三年，房地產(chǎn)行業(yè)自身也有相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展周期，但去年至今樓市在短期內(nèi)的急跌急升讓很多房企都有點(diǎn)“找不著北”，也增加了企業(yè)在開工、銷售等方面決策的難度。

可以預(yù)計(jì)，種種疑慮在下半年仍將揮之不去。

對(duì)于后市，易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，今年下半年將維持房?jī)r(jià)同比上漲態(tài)勢(shì)，漲幅可能持續(xù)擴(kuò)大。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，不排除短期內(nèi)商品住宅價(jià)格有繼續(xù)上升的可能性，但如果長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)面不支持，房地產(chǎn)業(yè)很難維持目前的局面，成交星可能會(huì)下跌，價(jià)格也有可能出現(xiàn)波動(dòng)。