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    房產(chǎn)測量中的幾個問題的探討

    2009-08-04 09:21:08賴寶軍
    中國新技術新產(chǎn)品 2009年8期
    關鍵詞:測量精度商品房

    賴寶軍

    摘要:文章針對我國房產(chǎn)測量規(guī)范在執(zhí)行中產(chǎn)生的問題,結合相關的測繪規(guī)范進行了深入的探討,供大家參考。

    關鍵詞:勘丈; 測量精度; 坐標反算; 商品房

    1 前言

    房產(chǎn)測量的內容包括:房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產(chǎn)測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產(chǎn)權面積、權源及產(chǎn)權糾紛等資料,是進行產(chǎn)權登記、產(chǎn)權轉移和處理產(chǎn)權糾紛的依據(jù)。房地產(chǎn)發(fā)展到今天,基本實現(xiàn)了商品化,房產(chǎn)已成為廣受人們關注的數(shù)額巨大的個人財富。

    為了維護市場經(jīng)濟秩序,進一步規(guī)范商品房銷售行為,提高商品房銷售面積的準確性,減少商品房買賣雙方的糾紛,維護廣大消費者的合法權益,建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》,但在實際工作中涉及到此類問題還可能產(chǎn)生分歧,操作上有難度,有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

    2 檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

    由于房產(chǎn)測量精度要求高, 目前開展的房產(chǎn)測量工作一般都采用內外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量方法,在房產(chǎn)測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量.對于全站儀而言,主要是測定測距儀的加常數(shù)和乘常數(shù)。在房產(chǎn)測量碎部測圖中,由于距離較近,儀器乘常數(shù)可忽略不計,但加常數(shù)必須考慮。以拓普康全站儀為例,其儀器常數(shù)一般不含誤差,應設為零,拓普康系列棱鏡的常數(shù)也為零,當使用其他光學儀器廠家生產(chǎn)的棱鏡時,就必須在使用之前設置相應的常數(shù)。而且,在房產(chǎn)測量時,不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點.通常將棱鏡靠在房屋的角點上.這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標,而非房屋角點坐標。在實際工作中,可以將儀器常數(shù)設為零,用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數(shù),在野外數(shù)據(jù)采集前,設定好全站儀內部的儀器加常數(shù)(零)和棱鏡常數(shù)(至棱鏡后背位置的參數(shù)),就可以直接測出房屋角點的坐標。

    這里還應注意這樣一個問題,如果用該棱鏡去發(fā)展測站點的話,則需要將儀器內的棱鏡常數(shù)設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數(shù)。

    3 房屋測量中的偏心測量問題

    一般情況下,進行數(shù)據(jù)采集時,棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的,但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時,就不能把棱鏡看作一個點進行觀測,因為它具有一定的體積,這時,瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標,需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置,測定到棱鏡的水平距離,然后用水平微動螺旋照準目標,在儀器上進行相應的操作即可。

    4 對稱邊長度實地丈量不一致問題

    在進行房屋實地勘丈時,如果實測了房屋的每一條邊,則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現(xiàn)前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況,這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形,也不符合人們的傳統(tǒng)意識習慣。這時就需要對勘丈數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數(shù)據(jù)。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應檢查是不是測量不準確的原因,如果確系不相等的,則根據(jù)勘丈結果進行繪圖或面積計算

    5 共有面積分攤問題

    對于一般的住宅樓,需要計算出每戶的建筑面積。這時,首先要計算出房屋的總建筑面積,然后計算房屋的套內建筑總面積,進而求出共有共用面積,然后計算分攤系數(shù),再根據(jù)各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

    對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓,涉及到二級分攤和多級分攤,應按照“誰受益,誰分攤”的原則,逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例,詳細說明住宅樓的二級分攤計算 舉例如下:

    一幢四層別墅,上、下兩層均為復式,各有兩套住宅,套型左右對稱,上下相同,該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門,也即未實際使用樓梯,且下層有兩個獨立的車庫。因此,需要二級分攤。具體方法為:上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用,應由上層兩套住宅共同分攤:然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤,因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用.但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低,屬間接受益,應參與下層樓梯面積的分攤。

    6結束語

    房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事,稍有不當,勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽,甚至產(chǎn)生法律上的糾紛,因此,在制定房產(chǎn)測量規(guī)范時應當從嚴把握,保證測量精度留有余地,測量方法正確可靠,不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現(xiàn)行規(guī)范不當部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補充說明或修訂,減少測量工作產(chǎn)生的法律糾紛。

    參考文獻

    [1]中華人民共和國建設部房產(chǎn)司.CH5001-93房產(chǎn)測量規(guī)范[S].北京:地質出版社,1993.

    [2]馮先果. 地籍測量[M]. 長沙:湖南地圖出版社,1988.

    [3]中國土地勘測規(guī)劃院.城鎮(zhèn)地籍[z]. 北京:中國土地勘測規(guī)劃院,1988.

    [4]呂永江. 房產(chǎn)測量規(guī)范編制說明[M]. 西安:陜西科學技術出版社,1993.

    [5]中華人民共和國建設部房產(chǎn)司.GB/T 17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范[S]. 北京:中國計劃出版社,2000.

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