三問房地產(chǎn)開發(fā)資本金調(diào)整

張興軍

2009年5月27日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ分赋觯Ｕ闲宰》亢推胀ㄉ唐纷》宽?xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點(diǎn)以后，已經(jīng)恢復(fù)到1996年的水平，為13年來的最低。

為什么在當(dāng)下選擇調(diào)整固定資產(chǎn)投資的資本金比例？調(diào)整幅度又為何如此之大？當(dāng)《通知》下發(fā)之后，諸多疑問待解。

是否為產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的變種？

財政部6月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日中央財政已累計(jì)下達(dá)09年中央政府公共投資5620億，占全年預(yù)算總數(shù)的61.9%。這意味著，接下來的半年多的時間，中央政府的公共投資將不足5000億。

在這種情況下，靠投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的路徑已經(jīng)面臨瓶頸，在內(nèi)需和出口仍然不振的形勢下尋求新的增長方式成為迫在眉睫的問題。此時此刻，房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇到了。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)而言是牽一發(fā)而動全身的領(lǐng)域。無論是占我國投資比例的大小還是對于經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率的高低，都是其他任何行業(yè)無法企及的。《通知》的第一層含義是刺激經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“保8”目標(biāo)，而另一層含義是振興房地產(chǎn)業(yè)。

2009年1-4月全國范圍內(nèi)商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積1.62億平方米，同比增長18.6％，成交規(guī)模超出2006-2008年同期平均水平21.2％。其中，4月份全國商品住宅銷售面積高達(dá)0.59億平方米，環(huán)比增長3.8％，延續(xù)了2009年以來成交量逐月放量的態(tài)勢。

4、5月份的小陽春剛過，6月的熱銷態(tài)勢也開始露出苗頭，根據(jù)媒體報道，北京市今年6月初開盤的幾個項(xiàng)目的購房現(xiàn)場，消費(fèi)者選房的熱情也空前高漲?！锻ㄖ氛窃诜渴蟹磸椀谋尘跋掳l(fā)出的。

當(dāng)行業(yè)發(fā)展處于上升期的時候而出臺相對利好的政策，這和“產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”有何不同？從《通知》內(nèi)容來看，房地產(chǎn)調(diào)整的幅度最大。其中，保障性住房與商品房的資本金比率下調(diào)至20%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目下調(diào)至30%?！锻ㄖ分?，除了鐵路公路下調(diào)至25%，鋼鐵化肥保持不變之外，其他項(xiàng)目如電解鋁、水泥等，維持在原來的30%以上。側(cè)重點(diǎn)孰重孰輕判若分明。

直觀上看，政府是為了緩解投資乏力而進(jìn)行的投資刺激。因?yàn)閷τ谛袠I(yè)的振興，最大的利好無非是相關(guān)政策的支持與準(zhǔn)入門檻的降低。此外，鑒于房地產(chǎn)業(yè)特殊的預(yù)售政策對拉動剛性需求的作用極為明顯，這種一舉兩得的作用將給經(jīng)濟(jì)注入一針強(qiáng)心劑，使經(jīng)濟(jì)迅速回暖。

2009年的“保8”任務(wù)仍然艱巨。光靠中央政府的投資來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長任務(wù)，難度可想而知?！锻ㄖ返南掳l(fā)，是對于目前后續(xù)投資乏力的一個針對性舉措。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國共完成房地產(chǎn)投資近5萬億。如果按照這個數(shù)字推算，資本金比率下降之后，將擴(kuò)大房地產(chǎn)投資超過6000億，甚至高于今年前五月中央政府投資的總額度，超過全年計(jì)劃投資的60%?？上攵?，這將帶來雙重的效果：

第一，2009經(jīng)濟(jì)“保8”任務(wù)完成的難度大幅縮?。坏诙?，房地產(chǎn)業(yè)悄然實(shí)現(xiàn)振興。

今年，被炒得火熱的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃就曾經(jīng)被指房地產(chǎn)業(yè)是其中之一，當(dāng)房地產(chǎn)被物流業(yè)所取代之后，分析人士皆稱對于房地產(chǎn)業(yè)的振興將以“行其實(shí)而不取其名”的形式進(jìn)行。

而就在此前，政府相關(guān)官員還剛剛宣布短期內(nèi)不再出臺房地產(chǎn)救市政策。而在投資數(shù)據(jù)公布之后政策制定也隨之易向，傾向于更為實(shí)際的保增長。

開發(fā)商的利好還是利空？

4、5月份的樓市小陽春使房地產(chǎn)業(yè)界對于“去庫存化階段”的論調(diào)已不屑一顧。無論市場輿論怎么走，最能說明問題的仍然是詮釋價值的價格。雖然房價同比而言還未企及2007年時的高位，但環(huán)比來看，漲幅驚人。

北京市廣渠門10號地皮高于起拍價近3倍，最終以10.22億被富力地產(chǎn)拿下，被驚呼為樓市徹底告別低迷的先頭信號。隨后，萬科董事局主席王石聲稱，萬科的最佳拿地時機(jī)已過，庫存地皮僅夠開發(fā)兩年半的時間。業(yè)界也開始預(yù)言，房地產(chǎn)業(yè)將重新洗牌，甚至萬科的龍頭地位將被保利撼動。至此，房地產(chǎn)業(yè)一股新的開發(fā)浪潮已經(jīng)毋庸置疑。

分析人士認(rèn)為，降低房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例的重要性很大。因?yàn)?，比例高低不僅決定了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入該行業(yè)的門檻，而且還決定了房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金杠桿高低，自有資金所占的比例低，那么其自有資金的杠桿率就高，能夠用更少錢來撬動銀行更多的貸款。目前保障性住房及普通商品房項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金所占的比例下降了近一半，那么房地產(chǎn)開發(fā)商用同樣的錢可以多開發(fā)幾個項(xiàng)目或以更少的錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

更為直白地說，就是開發(fā)商可以花更少的錢建更多的房子，進(jìn)而帶來房地產(chǎn)業(yè)新的春天。當(dāng)然，一些可能出現(xiàn)的情況也不容忽視。2007年，是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個高峰，房價走高與房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，讓購房者望而卻步，讓開發(fā)商賺的盆滿缽滿。2008年，世界金融危機(jī)不期而至，使中國房地產(chǎn)業(yè)步入了峰回路轉(zhuǎn)的調(diào)整階段。

《通知》中房地產(chǎn)資本金比率的調(diào)整，主要影響集中在房地產(chǎn)開發(fā)的中前期，屬于房地產(chǎn)前期的“資本運(yùn)營”階段，而房地產(chǎn)產(chǎn)品最終要由市場買單，政策若不能最終形成消費(fèi)者的消費(fèi)行為，隨著時間的推移，則必然提高項(xiàng)目投資成本，爛尾風(fēng)險倍增，進(jìn)一步擴(kuò)大銀行壞賬比例。那么該項(xiàng)政策只能擴(kuò)大市場泡沫，激化當(dāng)前民生矛盾，無益于結(jié)局目前的市場困局。

因此，對于《通知》的下發(fā)，需要辯證來看，相應(yīng)的風(fēng)險更要防患未然。縱觀2009年以前的房地產(chǎn)市場，當(dāng)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不靈的時候，破產(chǎn)現(xiàn)象亦有發(fā)生。盡管金融危機(jī)嚴(yán)重的2008年的金融危機(jī)沒有造成房地產(chǎn)商成批倒閉的現(xiàn)象發(fā)生，但仍然造成了一定程度的沖擊。

如今，金融危機(jī)還未能確定是否見底。擴(kuò)大投資的舉措還要輔以大力度的風(fēng)險監(jiān)控，以免出現(xiàn)房地產(chǎn)商與銀行之間的呆賬壞賬和樓房銷售不暢等現(xiàn)象的發(fā)生。

會平抑房價還是推升房價？

從價值規(guī)律而言，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪浪潮出現(xiàn)之后，將大大提高房屋的供給量，對于房價的調(diào)整將產(chǎn)生直接的刺激作用。但另一方面，商品房的空置率空前提高，我國的商品房庫存消化將需要兩年甚至更長的時間，這一現(xiàn)實(shí)也讓人們對這一論調(diào)倍加懷疑。

為什么庫存量居高不下的同時，房價仍然逆勢而上？即使是在金融危機(jī)空前的2008年，房地產(chǎn)業(yè)也僅僅是小幅微調(diào)，更何況是經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始復(fù)蘇的當(dāng)下。

無論是各大網(wǎng)站的相關(guān)調(diào)查，還是專家們趨向一致的論調(diào)，都成為一相情愿似的寄望：房價肯定會降。這與受調(diào)查者的身份密切相關(guān)。

事實(shí)與期望往往不一致。定價者不是買房者，而是市場和房產(chǎn)商。和石油相比，房地產(chǎn)業(yè)的定價更加尊重價值規(guī)律，供求決定一切。當(dāng)有效需求被刺激起來之后，消費(fèi)行情水漲船高。再加上建材成本價格的悄然回升，寄望房價降的聲音漸弱。

低房價由政府埋單，讓利于民；高房價由民眾埋單，債務(wù)纏身。事實(shí)上，后一種情況很少出現(xiàn)。和石油定價不一樣，房地產(chǎn)不需要和國際接軌，也無需由政府來定價。盡管高房價的事實(shí)一直存在。

對于開發(fā)商而言，《通知》的下發(fā)是其擴(kuò)大規(guī)模提高效益的一次良機(jī)。以業(yè)界資信俱佳的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，看看房地產(chǎn)成本與利潤之間的關(guān)系。

以北京市2008年6月6日開盤的遠(yuǎn)洋一方二期為例，從最初開盤前公布的10500元，幾天之內(nèi)經(jīng)歷了11000元，進(jìn)而至最高達(dá)12000元的飛升。按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港招股計(jì)劃中的數(shù)據(jù)，其每平米成本不足5000元，高利潤不言而喻?？梢?，房價和成本的關(guān)系之于當(dāng)前中國的房價而言，彼此之間的共振關(guān)系不大。更重要的是其對于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率而催生的國家政策的重視和貧富差距下的民眾的不甚理性的需求。

對于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，具體而微，房地產(chǎn)業(yè)的紅火對于政府增加財政收入、開發(fā)商提高利潤、銀行放貸的利息都大有裨益；宏觀而言，標(biāo)志著政府財政收入的多寡與經(jīng)濟(jì)景氣度的高低。

在這種利弊難以權(quán)衡的情況下，如果不出現(xiàn)更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，包括一線城市與二線城市在內(nèi)，類似房價將走低的這種微弱的聲音就如空谷長嘯一般，聲音始終是一邊倒，效果幾乎沒有。當(dāng)數(shù)億人的目光都盯著為數(shù)不多的熱點(diǎn)城市的時候，誰還敢寄望房價從成本核算上的趨于理性的降低？

答案可想而知。