中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整結(jié)束了嗎

易憲容

估計(jì)誰也沒有想到，早幾個月還有人在那呼天搶地叫喊房地產(chǎn)有多少問題，問題的嚴(yán)重性有多大，如果政府不救房地產(chǎn)市場會導(dǎo)致什么樣的嚴(yán)重結(jié)果，如今，沒有過一兩個月，盡管全球的金融危機(jī)還在繼續(xù)蔓延，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)仍然存在許多不確定性，國內(nèi)房地產(chǎn)市場卻突然搖身一變，火爆“復(fù)蘇”了，不僅銷售量超過2007年的水平，而且房價(jià)也開始上漲。

■ 房地產(chǎn)市場火爆“復(fù)蘇”數(shù)據(jù)解讀

從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。新建住宅銷售價(jià)格同比下降1.3%，降幅比4月份縮小0.4個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比4月份擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)。與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有28個，上漲最大的主要是西部的城市，如銀川5.9%、蘭州5.7%、西寧4.5%、錦州4.4%、牡丹江3.1%；而環(huán)比上漲城市有60個，漲幅最大的主要是沿海城市，如溫州3.8%、廈門2.1%、深圳1.7%、金華1.5%、長春1.5%。

1—5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，增幅比1—4月提高1.9個百分點(diǎn)，比去年同期回落25.1個百分點(diǎn)。全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%，其中，商品住宅銷售面積增長26.7%。商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。其中，商品住宅銷售額增長49.0%。

房地產(chǎn)“復(fù)蘇”有房價(jià)上漲因素

一是由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此全國的房地產(chǎn)基本上是一個個分割的市場，各地房地產(chǎn)市場具有一定的獨(dú)立性。上述的數(shù)據(jù)表明，中西部城市的房價(jià)同比上漲，環(huán)比則下降；而沿海一線城市的房價(jià)同比下降，環(huán)比則在上漲。二是從住房銷售面積與銷售金額來比較，全國商品房銷售面積的增長只有25%，而銷售金額的增長則達(dá)到45%。商品房的銷售金額增長快于銷售面積增長，可能是銷售的住房質(zhì)量提高了，引起房價(jià)上漲，也可能是同樣質(zhì)量的住房價(jià)格上漲，而后者才是價(jià)格真正上漲。也就是說，房地產(chǎn)的復(fù)蘇有房價(jià)上漲因素。

房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)的住房預(yù)期制度有關(guān)

房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長為6.8%，盡管增幅比1—4月提高1.9個百分點(diǎn)，但比2008年同期回落25.1個百分點(diǎn)，這主要是與房地產(chǎn)的住房預(yù)期制度有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長往往是在房地產(chǎn)銷售增長之后，即如果上一期房地產(chǎn)銷售快速增長，那么下一期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長就會加快。比如說，2007年房地產(chǎn)銷售繁榮，到了2008年，房地產(chǎn)銷售雖然迅速下降，但2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長反而高速增長，達(dá)到30%。從今年1—5月的數(shù)據(jù)可以看到，盡管房價(jià)上漲，但房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有太多的意愿進(jìn)入房地產(chǎn)市場，也沒有預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場會進(jìn)入價(jià)格上漲及繁榮通道，否則土地交易立即會繁榮起來。最近，國內(nèi)不少城市的土地市場，盡管偶爾有土地賣出高價(jià)，但是全國各城市的土地仍然是相當(dāng)不活躍。

住房銷售面積和銷售金額的增長最為耀眼

在1—5月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，最為耀眼的應(yīng)該是住房的銷售面積及銷售金額的增長，特別是商品住宅的銷售金額更是上漲得快，達(dá)到49%。在1—4月份，商品住宅銷售金額增長還是保持在35%左右，但是過了一個月，這種增長一下竄升到接近50%。對于這種現(xiàn)象，當(dāng)前解釋很多，但是這些解釋的說服力如何，還得觀察。

開始，許多人都會以為，住房銷售量的增長是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預(yù)期調(diào)整，房價(jià)下降把居民的住房需求釋放出來了。在今年3月份的時候，全國不少地方的房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)是在這樣做，不少地方的房價(jià)是降了下來，比如在北京，不少項(xiàng)目的價(jià)格確實(shí)下降不少。但是，隨著住房銷售增加，5月份房地產(chǎn)開發(fā)商又開始把房價(jià)漲了起來。因?yàn)椋诜康禺a(chǎn)開發(fā)商看來，房地產(chǎn)市場是買漲不買跌的。如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格在上漲，就能夠激發(fā)更多的住房購買者進(jìn)入市場。但實(shí)際上，這只是相對于住房投資者而言，如果房地產(chǎn)價(jià)格在上漲，又有便利的金融杠桿，房地產(chǎn)投資者自然會進(jìn)入市場。但是，對于房地產(chǎn)消費(fèi)者來說，由于住房消費(fèi)者購買住房的收入預(yù)算線是固定的，他們的住房需求大小就在于房價(jià)高低。如果房價(jià)過高，超過住房消費(fèi)者住房收入預(yù)算線，住房消費(fèi)者的需求就無法釋放出來。所以，我們要判斷的是當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)市場的是投資者還是消費(fèi)者，以及這兩者的比例關(guān)系。

■ “復(fù)蘇”背后的原因解析

房地產(chǎn)銷售快速增加與政府的房地產(chǎn)政策累積效應(yīng)有很大關(guān)系

2008年10月27日開始執(zhí)行的住房按揭貸款優(yōu)惠，其幅度之大，涉及面之廣是前所未有的?？梢哉f，當(dāng)前的住房按揭優(yōu)惠利率比美國都低許多（中國是4.168%，美國是5.3%），這自然會吸引更多居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場。今年1—5月個人按揭貸款1983億元，增長39.8%，增長是很快，但是這種增長是否持續(xù)是不確定的。不過，住房按揭貸款利率過低，自然會吸引不少居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)銷售突然增長，也與政府的托市有關(guān)。一是表現(xiàn)為某些城市對當(dāng)?shù)鼐用竦闹苯友a(bǔ)貼，并把這種補(bǔ)貼政策限定在當(dāng)年有效；二是表現(xiàn)為間接補(bǔ)貼，比如購買住房上戶口；三是表現(xiàn)為地方政府加大城市拆遷的力度，從而使得城市居民的被動性住房需求迅速增加；四是放寬房地產(chǎn)開發(fā)商土地出讓金的繳款期限。

另外，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始松動，香港等投資者又開始進(jìn)入北京及深圳的房地產(chǎn)市場。香港的投資者進(jìn)入自然也帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場。一些地方的房價(jià)就在這種情況下迅速推高。

最重要的原因是近幾個月來國內(nèi)金融市場的流動性超高速增長

2009年1—5月份，國內(nèi)銀行信貸增長達(dá)到58000億以上。5個月的信貸增長比房地產(chǎn)高速繁榮的2006年和2007年全年信貸增長還多。2006年和2007年信貸增加分別為32300億、36300億。當(dāng)大量的流動性從銀行體系流出時，一方面由于信貸政策突然放松，商業(yè)銀行為了增加其信貸增長的市場份額，就會讓其大量的信貸進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從根本上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力，也為房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價(jià)創(chuàng)造了條件；另一方面，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，再加上出口嚴(yán)重下降及中國不少行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，在這種情況下，許多企業(yè)從銀行體系獲得流動性之后，不情愿讓資金進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)品過程中，而是會讓這些流動性進(jìn)入資產(chǎn)，進(jìn)入股市與樓市。

房地產(chǎn)開發(fā)商價(jià)格調(diào)整輕易釋放居民購房需求

由于2008年房價(jià)處于一個下降的趨勢，從而使得有購買住房需求的居民不愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以為房地產(chǎn)的價(jià)格還會下跌。隨之，購買住房的需求也就越積累越大。當(dāng)這種購買住房需求積累到一定程度時，房地產(chǎn)開發(fā)商開始進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，便輕易地把這些需求釋放了出來。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格降低到他們的預(yù)期水平時，這些人立即進(jìn)入房地產(chǎn)，自然會帶來房地產(chǎn)銷售迅速增長。

現(xiàn)在我們關(guān)心的是，這種房地產(chǎn)銷售增長、房價(jià)上漲能夠持續(xù)多久，它是一種真實(shí)的住房消費(fèi)需求釋放，還是一種短期炒作？從以上分析來看，中國房地產(chǎn)市場是否已結(jié)束周期性調(diào)整，這是相當(dāng)不確定的，實(shí)際市場可能與房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳的差別較大。我們要繼續(xù)關(guān)注這種房價(jià)上漲是否能夠持續(xù)，關(guān)注這種現(xiàn)象是否有一個合理的解釋。