樓市或在９月回暖

林曉潔

在長時間的博弈之后，越來越多的開發(fā)商開始加入降價行列。而我國宏觀經(jīng)濟(jì)也有望在下半年重新回到強(qiáng)勁增長軌道，下—個標(biāo)志性的拐點，很可能出現(xiàn)在今年9月。

國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示。1月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降09％，這是繼去年12月首次出現(xiàn)同比下降以來連續(xù)再降，而且降幅還擴(kuò)大了.5個百分點。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在長時間的博弈之后，越來越多的開發(fā)商開始加入降價行列，在各方配合之下，樓市或許會在今年9月以后逐漸回暖。

四成城市房價跌回一年前

值得關(guān)注的是，列入統(tǒng)計的70個大中城市中，新建住房銷售價格同比下降的城市有28個，占到了四成。其中深圳、廣州、廈門、南京降幅居前，同比分別下跌16.5％、9％、5.6％、52％，深圳成為全國唯一一個價格跌幅超過兩位數(shù)的城市。而以環(huán)比來看，全國44個城市新房價格下跌，超過統(tǒng)計城市的六成。

在素來被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的上海和北京，1月房屋銷售價格同比分別下降23％和0.2％。據(jù)北京市統(tǒng)計局相關(guān)人士介紹，這是北京房價自2004年以來首次出現(xiàn)同比下降。

但這兩個一線城市房價下跌的動力結(jié)構(gòu)則有所區(qū)別。在上海，由于開發(fā)商積極降價，新房價格跌幅大于二手房。記者從房產(chǎn)中介了解到，由于在元宵節(jié)前后不少開發(fā)商集體打折促銷，已經(jīng)有多個板塊出現(xiàn)二手房價格高于一手的“倒掛”現(xiàn)象。

而北京1月份新建住房價格仍同比上漲0.4％，其中90.7方米及以下新建住房價格同比上漲13％。但二手房價格同比下降1.7％，帶動了房價整體下跌。分析人士認(rèn)為，二手房降價具有風(fēng)向標(biāo)意義。因為北京住房交易市場中，二手房的數(shù)量已經(jīng)與新建住房持平。這部分房屋降價銷售將對新房的價格形成打壓。

開發(fā)商：且用降價換“春天”

當(dāng)下。深陷寒冬的中國房地產(chǎn)業(yè)無疑在苦苦地“等一個春天”，在政策層面頻頻出臺一系列利好之后，只欠的一縷“東風(fēng)”，恐怕就是開發(fā)商積極配合、適度降價了。各城市房地產(chǎn)市場的走勢也有力證明，合理的降價促銷能有效刺激成交回暖。

對此，龍頭老大萬科可謂深諳其中真味。繼去年率先扛起促銷大旗、用降價換取市場占有率之后，今年開春，萬科在上海和深圳兩地再度領(lǐng)銜降價，優(yōu)惠覆蓋旗下所有在售項目。據(jù)萬科方面統(tǒng)計，1月23日～2月2日春節(jié)期間，深圳萬科各大在售項目實現(xiàn)成交8。套，成交面積達(dá)到8582.32平方米，成交金額逾15億元。

在上海，萬科降價帶動了綠地、合生、保利等大型開發(fā)商啟動價格調(diào)整。除了外環(huán)地區(qū)，一些地段較好的內(nèi)中環(huán)樓盤也加入了促銷隊伍，如上海不夜城板塊的卓悅居、閘北大寧板塊的嘉寧薈、長寧88等樓盤，價格最低達(dá)到8折。

而在持續(xù)的博弈之后，降價的戰(zhàn)火最終燃至價格堡壘北京。與春節(jié)期間不痛不癢的折扣相比，春節(jié)后北京降價幅度加大的樓盤約20個，部分樓盤降幅超過30％。

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一透露，2008年全國完成商品房住宅的銷售面積是12000萬平方米，商品房的銷售額24071億元，其中商品住宅的銷售是24024億元。新建商品住宅的銷售面積同比下降203％，下降的省區(qū)市達(dá)到26個，其中北京、福建、湖北、廣東等省區(qū)市城市同比下降幅度在20％以上。與此同時，商品住宅的空置面積這9069萬平方米，同比增長23.3％。毋庸置疑，要消化巨大的庫存，仍然需要價格的配合。

未來房價：9月走勢是關(guān)鍵

易居克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天認(rèn)為，綜合來看，市場回暖取決于經(jīng)濟(jì)形勢、金融環(huán)境、國家政策、房價調(diào)整這幾大因素。盡管目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢尚未明朗。但房地產(chǎn)信貸環(huán)境已大大改善，今年還有望進(jìn)一步放松，對于房地產(chǎn)行業(yè)新的鼓勵政策也可自％進(jìn)一步出臺。在這個節(jié)點上，開發(fā)商能否“有所作為”，將很大程度上影響市場回暖。

他認(rèn)為，每年的9月份是樓市“秋收”的關(guān)鍵節(jié)點。我國房地產(chǎn)市場從2007年9月進(jìn)入“拐點”，前期快速增長的房地產(chǎn)市場陷入低迷；到去年9月形成清晰的調(diào)整通道，“金九”風(fēng)光不在，中期調(diào)整趨勢明顯，大部分城市成交量被腰斬，房價不同程度出現(xiàn)下跌。在中央放松貨幣政策、鼓勵住房消費等一系列措施相繼出臺之后，2008年末出現(xiàn)了一渡成交反彈，但市場仍處于箱型震蕩期內(nèi)，談?wù)w回暖為時尚早。

陳嘯天說：“預(yù)計2009年9月，全國太部分城市將逐步走出低迷，市場漸漸回暖。在經(jīng)歷了持續(xù)兩年的市場調(diào)整之后，在國家放松購房信貸、鼓勵購房消費的政策扶持下，市場剛性需求將逐步釋放。在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)也有望在下半年重新回到強(qiáng)勁增長軌道，從而推動房地產(chǎn)景氣度回升。下一個標(biāo)志性的拐點，很可能出現(xiàn)在今年9月。”