房奴現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

張春陽

提要本文提出“房奴”這一現(xiàn)象，并對“房奴”進(jìn)行界定，對“房奴”產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，闡述“房奴”的影響，在此基礎(chǔ)上提出對策。

關(guān)鍵詞：房奴；房產(chǎn)；消費

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

“房奴”一詞已成當(dāng)下流行語。房奴是否存在，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，建設(shè)部原副部長楊慎直言住房消費同我們城市化進(jìn)程是成正比的，他并不同意房奴一說。但很多專家學(xué)者支持房奴現(xiàn)象的存在，并指出房奴是否存在，并不是某個人說了算的，而是需要審視高房價給民眾生活帶來的影響。同時，“房奴”入選了近日國家語委公布的新詞，這從一個側(cè)面說明對“房奴”現(xiàn)象的認(rèn)同。至于“房奴”出處，有人說來自中國臺灣（與卡奴同源）；也有人說是來自美國人寫的《Net Slaves》；也有人說中國古代就有，有“書奴”、“詩奴”類似之說，眾說紛紜，各執(zhí)一詞。

一、房奴的界定

房奴是什么，至今沒有一個準(zhǔn)確的界定，有人認(rèn)為“房奴”是一種形象的說法，大約是說房價較高，購房者無力一次性付清，只好進(jìn)行按揭貸款，于是就被十年、二十年地“按”住，一層層地“揭”。人們?yōu)榱诉€貸，余錢無幾，嚴(yán)重地影響生活質(zhì)量，身心承受著重?fù)?dān)，于是，買房本來是一種消費，現(xiàn)在卻變成了請個主子回來侍候著，自己倒成了它的奴隸。更沒有準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)測定每個人是否是 “房奴”。

誰是真正的房奴呢？房奴是指那些不堪房價重負(fù)，以個人居住為目的，為買房、供房不得不犧牲生活質(zhì)量，迫不得已為“房”所“奴役”的個體購房者以及內(nèi)部憂心忡忡、終日惶恐不安的炒房團(tuán)。

二、房奴的形成原因

1、住房價格迅速上漲。經(jīng)營城市、推動房價上漲是地方政府官員的理性選擇，政府缺少對房產(chǎn)價格有效管理的辦法。

2、居民消費觀念“亞健康”。①20世紀(jì)九十年代中后期以來，超前消費理論在國內(nèi)逐漸被接受，居民逐漸形成消費主義觀點；②伴隨著經(jīng)濟(jì)連續(xù)高速增長，居民收入水平連續(xù)較快增長，對未來收入的預(yù)期比較樂觀，對擁有自有住房具有強(qiáng)烈的偏好；③受“居者有其屋”等傳統(tǒng)思想的影響，加上國內(nèi)的住房租賃市場欠發(fā)達(dá)和完善，大部分國內(nèi)居民尚未形成通過租房解決住房問題的觀念。因此，為了改善住房條件，一些經(jīng)濟(jì)條件一般的居民仍然選擇購買住房或購買過大過好的房屋；④居民的攀比心理也是導(dǎo)致居民無法理性消費的原因。

3、居民風(fēng)險教育缺失。商品房市場投機(jī)意識盛行，銀行利益驅(qū)動更是房奴現(xiàn)象的助推器，市政動遷、舊城改造造就了一批“被動房奴”。

此外，發(fā)生意外事故、經(jīng)營出現(xiàn)臨時性困難、資金鏈斷裂等因素也可能導(dǎo)致借款人發(fā)生債務(wù)償還困難，淪為房奴。

三、房奴的影響

房奴現(xiàn)象的存在，將對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會的穩(wěn)定、生活質(zhì)量、心理健康等方面造成嚴(yán)重的影響，主要體現(xiàn)在以下方面：

1、月供收入比過高，一旦借款人生病、失業(yè)或發(fā)生意外，都有可能喪失償債能力，無法償還房貸，導(dǎo)致個人破產(chǎn)。

2、借貸過度使借款人出現(xiàn)嚴(yán)重的心理壓力。高漲的社會消費水平，加上有限的工作機(jī)會及收入，到最后這群被債務(wù)壓得喘不過氣的年輕人，在還沒有正式踏入社會，就選擇了放棄，如此惡性循環(huán)難免不讓人擔(dān)憂整個社會的進(jìn)步和發(fā)展。

3、房奴現(xiàn)象將導(dǎo)致中間階層減少，貧富分化加劇，社會向下流。

4、擠出效應(yīng)將導(dǎo)致內(nèi)需不足，影響經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)增長。高度負(fù)債迫使家庭用大量的資金養(yǎng)房，必然導(dǎo)致消費者減少其他消費的支出，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，不利于居民消費的長期增長，將導(dǎo)致內(nèi)需不足，影響經(jīng)濟(jì)成長。

5、增加個人住房貸款壞賬風(fēng)險，影響銀行經(jīng)營的安全性。

6、房地產(chǎn)挾持國民經(jīng)濟(jì)，影響宏觀調(diào)控的有效實施，體現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)商對政策的巨大影響力影響了政府對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷力和政府政策的方向、內(nèi)容和力度；二是巨額的個人住房貸款以及嚴(yán)重的房奴現(xiàn)象使央行在進(jìn)行宏觀調(diào)控時投鼠忌器，不敢采用較大幅度加息的手段來抑制貨幣供應(yīng)量增加過快，經(jīng)濟(jì)增長過熱的現(xiàn)象。

四、減少房奴的措施

深刻認(rèn)識房奴現(xiàn)象的危害性在于堅定治理房奴問題的決心?，F(xiàn)階段，政府必須采取有效措施解決這一關(guān)系國計民生和社會安定團(tuán)結(jié)的重要命題。針對房奴現(xiàn)象，可以采取預(yù)防和化解兩類不同的策略，既要減輕現(xiàn)有房奴的壓力，又要避免新房奴的涌現(xiàn)。預(yù)防策略為：

1、轉(zhuǎn)變政府績效評估機(jī)制，落實一把手房價負(fù)責(zé)制。政府績效的評估應(yīng)該轉(zhuǎn)變到以居民的福利提高為主要依據(jù)，以促進(jìn)人民生活水平提高、“幸福指數(shù)”上升為目標(biāo)。

2、加強(qiáng)對傳媒的監(jiān)督，引導(dǎo)居民住房理性消費觀念，提前消費、貪求高檔的住房消費觀念的形成與一些媒體的誤導(dǎo)存在很大的聯(lián)系。

3、修正相關(guān)法律，加強(qiáng)政府對房價調(diào)控的能力。如果住房價格能夠得到有效管理，就可以打破購房者博弈中的假設(shè)房價上漲的前提，博弈參與者的收益函數(shù)將發(fā)生變化，博弈類型就不會是一種“囚徒困境”模式，最終改變博弈的均衡策略。

4、各級人大也可以借鑒國外的立法經(jīng)驗，為保護(hù)本國或本地居民的利益，對外來投資者進(jìn)行立法限制。

5、大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房制度，解決低收入階層的居住問題。

6、加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展公共交通，以區(qū)域視角布局城市人口分布。

7、加強(qiáng)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度建設(shè)，推動住房交易、租賃市場的發(fā)展，國內(nèi)居民不愿意以租賃作為購買自有住房的替代方案，在一定程度上是由于住房租賃市場不發(fā)達(dá)。有一定比例的借款人已經(jīng)意識到在房價很高時購買房子是不經(jīng)濟(jì)的行為，但由于租賃住房的不穩(wěn)定性，他們?nèi)匀贿x擇了購買住房。同樣，二手房的銷售、售后回租的發(fā)展對借款人擺脫困境來講也具有重要意義。

房奴現(xiàn)象的化解策略是在對貸款購房者已經(jīng)背負(fù)較高債務(wù)負(fù)擔(dān)的狀況下，通過消費者自身、政府、銀行等方面的行動，減輕其所承受的壓力，避免其走向失敗的各種有效措施。

1、建立政府住房貸款擔(dān)保制度，減輕借款人的借款成本。

2、加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為消費者提供人性化服務(wù)。為滿足購房者的不同貸款需要，國外金融機(jī)構(gòu)設(shè)計了適合不同支付能力居民和實際情況的多樣化貸款品種，如美國的住房貸款就有分級償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分離增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款、循環(huán)住房抵押貸款、“一攬子”交易抵押貸款、反向抵押貸款等。

3、加強(qiáng)對違約房奴的政府救濟(jì)、司法救濟(jì)。一方面政府要加強(qiáng)對因違約而失去住房的借款人的救濟(jì)，通過提供廉租房或周轉(zhuǎn)房等方式避免使失房居民居無定所，同時也可以鼓勵慈善機(jī)構(gòu)為失房民眾提供庇護(hù)；另一方面通過制定個人破產(chǎn)法等方式對債務(wù)失敗的民眾提供司法救濟(jì)。允許自然人破產(chǎn)可以保護(hù)債務(wù)人的基本生活，對于債務(wù)失敗者，社會不能將其所有的私有財產(chǎn)用于償債，有助于他們憑借自己的私有財產(chǎn)健康、體面地生活，并獲得重新起步的機(jī)會。而且自然人破產(chǎn)制度也有利于保證債權(quán)人公平受償，維護(hù)債權(quán)人的利益。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

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