房地產(chǎn)調(diào)控政策的框架性分析

李寧果

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

內(nèi)容摘要：在房地產(chǎn)市場，中央政府和各地方政府曾相繼出臺(tái)了一些振興市場的政策和措施，各方對其影響和產(chǎn)生的效果觀點(diǎn)不一。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)的框架性分析，對這些政策出臺(tái)的目標(biāo)及對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了詮釋，以助于厘清認(rèn)識(shí)，把握房地產(chǎn)調(diào)控的方向和趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 救市政策 框架性分析 目標(biāo) 影響

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)

（一）解決住房市場失靈與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

市場只是資源分配的一種方式，在住房市場領(lǐng)域也存在著市場失效現(xiàn)象。這是因?yàn)樽》烤哂芯幼　⒈幼o(hù)、家庭生活、社會(huì)交往等諸多使用價(jià)值，且具有一定福利性，而這些使用價(jià)值無法在市場上通過價(jià)格的形式實(shí)現(xiàn)，因此導(dǎo)致了市場在住房分配領(lǐng)域的失靈現(xiàn)象。

住房領(lǐng)域的市場失靈主要表現(xiàn)在低收入者居住用房的供給上，主要表現(xiàn)為：低收入者較難獲得商業(yè)銀行的信貸；出于商業(yè)利益考慮，住宅開發(fā)商不會(huì)主動(dòng)提供面向低收入者的住宅?；诖耍澜绺鲊冀槿敕康禺a(chǎn)市場，通過興建公共住宅、稅費(fèi)的調(diào)節(jié)、介入住房金融市場等手段，對其進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控以實(shí)現(xiàn)分配的合理性和公平性。

對于普通消費(fèi)者而言，住房政策的主要作用是如何對住宅市場進(jìn)行合理引導(dǎo)和適度監(jiān)管，使“居者有其屋”獲得負(fù)擔(dān)得起的住房；對于低收入者而言，住房政策主要作用是通過合理的設(shè)計(jì)，發(fā)揮市場配置與福利支撐的雙重效用，保障其正常的住房消費(fèi)需求。

目前構(gòu)成我國住房政策的基本框架是：面向高收入和較高收入居民的普通商品房建設(shè)和配套政策；面向低收入居民的經(jīng)濟(jì)適用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及與住房相關(guān)配套的其他領(lǐng)域，如土地政策、金融政策、稅收政策等。

2008年10月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施與其它諸多解決民生相關(guān)問題的措施一起提出來，保障低收入群眾和特殊群體基本生活的政策取向明顯，由此可見國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的著眼點(diǎn)仍然是保證和改善民生，國家將重點(diǎn)關(guān)注需求不足的問題，這一系列措施的出臺(tái)既是為了支持居民購房，保證民生，也是通過刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展來解決需求不足的問題。

（二）防范金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)及其衍生的房地產(chǎn)金融等虛擬經(jīng)濟(jì)對金融體系有巨大的影響。房地產(chǎn)貸款是銀行貸款最重要的組成部分，在大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，該比例可達(dá)三分之一，有的國家甚至高達(dá)50%。在房地產(chǎn)貸款普遍采用抵押形式的情況下，增加了信用風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性。在住宅市場中，抵押貸款雖取得優(yōu)先償還權(quán)，然而，銀行采用低的抵借比并不一定能覆蓋損失。當(dāng)房價(jià)猛烈下跌時(shí)，即使該比例最初被認(rèn)為非常保守，最終可能變得并不足夠，尤其是當(dāng)高的抵借比與評估日的期望交易價(jià)格相聯(lián)系時(shí)。

20世紀(jì)70年代以來，隨著工業(yè)化和新興市場經(jīng)濟(jì)國家金融自由化和放松管制，新的金融機(jī)構(gòu)不斷出現(xiàn)，并提供低利率的貸款來與現(xiàn)有貸款機(jī)構(gòu)競爭。隨著貸款人競爭加劇和房地產(chǎn)業(yè)可融資量增大，房地產(chǎn)業(yè)潛在投資者數(shù)量增大，房價(jià)攀升至合理價(jià)位以上。當(dāng)市場存在過度擔(dān)保和無效監(jiān)管等風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這種扭曲效應(yīng)更為明顯。在發(fā)達(dá)國家，如美國，住房金融體系發(fā)達(dá)，且一直視住房貸款為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，忽視了其風(fēng)險(xiǎn)，并受到覆蓋貸款損失擔(dān)保的激勵(lì)，貸款人加大住房貸款業(yè)務(wù)比例，并不斷投資高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，承擔(dān)了過度風(fēng)險(xiǎn)和接受價(jià)值高估的抵押房產(chǎn)，一旦資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過大，必將引發(fā)金融危機(jī)。此次由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)充分說明了這一點(diǎn)。

房價(jià)下跌對銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導(dǎo)致其他類型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。最終，地產(chǎn)商無法及時(shí)償還銀行的貸款，導(dǎo)致銀行的資金無法回流，因而產(chǎn)生大量的壞賬，資金的供應(yīng)緊張，市場出現(xiàn)流動(dòng)性不足，引起經(jīng)濟(jì)中通貨緊縮和信用創(chuàng)造能力不足，從而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)衰退。

正因?yàn)榉績r(jià)劇烈波動(dòng)對銀行等金融體系的沖擊及風(fēng)險(xiǎn)性，有必要在房價(jià)虛高的時(shí)候進(jìn)行調(diào)控，使高起的房價(jià)“軟著陸”，以避免其劇烈下跌對金融體系的沖擊，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與虛擬的股票市場不同，房地產(chǎn)市場是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)與50多個(gè)行業(yè)相關(guān)，在國民經(jīng)濟(jì)中的作用舉足輕重。20世紀(jì)80年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過5%，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)對GDP具有極大的帶動(dòng)作用，歷史數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)對GDP的影響在10%左右。即如果房地產(chǎn)投資降低30%-40%，將導(dǎo)致GDP下降3%-4% 。政府可以接受GDP增長放緩，但不能接受GDP增速大幅下滑，GDP增速的大幅度下滑將會(huì)帶來一系列的經(jīng)濟(jì)問題，例如就業(yè)率下降、物價(jià)不穩(wěn)定等。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局具有重要意義。

近年來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷已經(jīng)對相關(guān)行業(yè)的影響開始凸顯——鋼鐵廠大規(guī)模裁員，建筑工人下崗，相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的失業(yè)率不斷上升。在拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的因素中，出口因全球金融危機(jī)遭受嚴(yán)重影響，消費(fèi)和投資又是相互關(guān)聯(lián)的，因此投資成了經(jīng)濟(jì)增長的“強(qiáng)心劑”，作為主要固定資產(chǎn)投資方式的房地產(chǎn)投資市場出現(xiàn)了持續(xù)蕭條，我國經(jīng)濟(jì)增長必然會(huì)因此受到拖累。

從市場的角度看，由美國次貸危機(jī)引起的全球性金融危機(jī)使得全球經(jīng)濟(jì)面臨巨大的壓力，我國經(jīng)濟(jì)也因此受到很嚴(yán)重的影響，出口下滑；股市暴跌；外貿(mào)企業(yè)資金量縮減。這些不利因素，對市場構(gòu)成了很大的壓力。所以這次政府推出“救市”政策，預(yù)計(jì)對市場影響不會(huì)很大，樓市成交額提升的幅度可能不會(huì)很大，但會(huì)起到提升信心和穩(wěn)定市場的作用，避免由于非理性恐慌而造成房地產(chǎn)市場的大蕭條。

另外，和房地產(chǎn)相關(guān)的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)大約占到了國家地方財(cái)政收入一半以上的比例，房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條導(dǎo)致財(cái)政收入驟減，以至于很多地方政府預(yù)算安排的項(xiàng)目無法實(shí)施，也導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的下滑。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱作用和重要關(guān)聯(lián)影響作用，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策與措施頻出，由此也可以看出房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)調(diào)控以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的重要組成部分，而非是單獨(dú)針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，也不是為“救市”而“救市”，對政策的效果評價(jià)也需從此角度展開。

近期房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)及其影響

（一）第一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)基本達(dá)到

第一輪房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)是緩解房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱態(tài)勢，擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，以保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。經(jīng)過一輪市場調(diào)整，目前主要一線城市的投機(jī)者已基本離場，房地產(chǎn)市場上的投機(jī)現(xiàn)象逐漸減少，現(xiàn)在的市場交易主體主要是首套住房購買者或者第二套普通自住房購買者，調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)到。

據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市2008年9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，2008年前9月交易量同比下降46%。銷售價(jià)格方面，2008年9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比8月份低了1.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%，全國一線城市房價(jià)繼續(xù)保持下調(diào)的發(fā)展態(tài)勢。因此，第二輪宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)為“保增長”，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展為目標(biāo)。

（二）第二輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

國務(wù)院工作會(huì)議在部署2008年第四季度經(jīng)濟(jì)工作的時(shí)候提出，要降低房地產(chǎn)交易的稅和費(fèi)，來支持百姓購房。2008年10月，調(diào)控政策出臺(tái)。內(nèi)容如下：對個(gè)人首次購買90平方以下住房的，契稅稅率暫調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅和土地增值稅；地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策；購房首付款調(diào)至20%，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

在國家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策中的“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”這條政策表明國家開始允許地方政府因地制宜，自行制定符合地方特點(diǎn)的調(diào)控政策。事實(shí)上，早至2008年6月開始，全國十多個(gè)城市的政府就已經(jīng)開始相繼出臺(tái)調(diào)控政策。這些政策主要目的是對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)責(zé)，維持市場的穩(wěn)定和健康。

（三）近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響分析

政府第一輪的宏觀調(diào)控在打壓房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為、擠壓房地產(chǎn)市場泡沫等方面已經(jīng)取得了一定的效果，同時(shí)也在一定程度上穩(wěn)定了住房需求市場的信心。政府第二輪的宏觀調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，房價(jià)大幅度下跌必然會(huì)引起經(jīng)濟(jì)增長速度急劇放緩，這是政府不能接受的，所以政府近期出臺(tái)的“救市”政策的主要著手點(diǎn)仍然是刺激有效住房需求，無論是降低稅率還是下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，都是在鼓勵(lì)住房需求者購買住房，通過刺激需求來刺激蕭條的房地產(chǎn)交易市場，而不是通過打壓房價(jià)來刺激房地產(chǎn)市場的交易。近來一些城市房價(jià)有不同程度的下滑不是由于政府政策的打壓，而是因?yàn)榇饲罢徑夥康禺a(chǎn)市場發(fā)展過熱的宏觀調(diào)控政策造成了大量住房需求者對樓市持觀望態(tài)度，認(rèn)為樓市的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌，這就造成了房地產(chǎn)交易市場的有效需求不足，進(jìn)而造成房價(jià)不同程度的下滑。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說這些政策是重大利好消息，雖然政策本意不是為了維護(hù)高房價(jià)，但是釋放出了調(diào)控方向由“擠泡沫”向“保穩(wěn)定”轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了開發(fā)商繼續(xù)開發(fā)土地的信心。

盡管針對低迷的房地產(chǎn)交易市場，中央和地方政府紛紛出臺(tái)了一些刺激有效需求的政策，在打壓房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為也取得了一定的效果，但應(yīng)該看到政府的宏觀調(diào)控政策并不是萬能的。在2007年，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，央行曾經(jīng)連續(xù)六次提高存貸款基準(zhǔn)利率，并將第二套房首付比例提高到40%，但是如此緊縮的貨幣政策并沒能阻止房地產(chǎn)市場在2007年的發(fā)展，這說明市場規(guī)律始終是發(fā)揮主導(dǎo)作用的，政府調(diào)控只是起到輔助作用。近期出臺(tái)的一些“救市” 政策更多是釋放出一種信號(hào)，穩(wěn)定市場信心，至于這些政策具體能對房地產(chǎn)市場的交易有多大的作用，還有待于未來房地產(chǎn)市場上的各項(xiàng)數(shù)據(jù)去檢驗(yàn)。但是可以肯定的是政府既不希望房地產(chǎn)市場的交易持續(xù)低迷，又不希望房價(jià)的大幅度下跌，“穩(wěn)定”將始終是政府宏觀調(diào)控的主要方向。

結(jié)論

總體來看，市場上的房價(jià)仍然是由市場上的供求關(guān)系決定的，政府最近出臺(tái)的一些針對購房者的稅收、利率等優(yōu)惠政策對于普通購房者的影響和激勵(lì)作用還不是很明顯。但是在國際金融危機(jī)這一大背景下，擴(kuò)大內(nèi)需成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，如果這些政策還不能夠有效地刺激房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，政府很有可能會(huì)出臺(tái)更加有力的促進(jìn)首套住房需求者或者第二套普通自住房需求者購買樓房的政策。到時(shí)隨著政府穩(wěn)定樓市的政策傾向逐漸明確，購房者的對于樓市的信心也會(huì)逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)交易市場的需求量就會(huì)逐漸回升，市場將趨向于恢復(fù)穩(wěn)定。

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