小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問題探討

馬錦毅

摘要近年來,小產(chǎn)權(quán)房已成為社會廣泛關(guān)注的對象,一方面是紅火的小產(chǎn)權(quán)房買賣市場,另一方面是國家一再的明令禁止,導(dǎo)致這種情況的出現(xiàn)除了當(dāng)前房價急劇上漲,房屋供應(yīng)不足,更深層次的原因是我國不合理的土地制度。

關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房買賣合同土地制度

中圖分類號:D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-353-01

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣出現(xiàn)的原因

(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念

所謂“小產(chǎn)權(quán)”是相對于擁有國有土地使用權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)”而言的,指的是在城市郊區(qū)或農(nóng)村,由集體經(jīng)濟(jì)組織在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外,還以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售,購房者在辦理了僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章、沒有國家房管部門的蓋章的房屋權(quán)屬證書后,即對該房屋享有了“小產(chǎn)權(quán)”。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有十余年歷史,最初是一些農(nóng)民將自建房出租或少量出售,以此維持生計,但近幾年這種情況發(fā)生了變化,如今在全國的“城中村”里,小產(chǎn)權(quán)房已遍地開花。據(jù)業(yè)內(nèi)人士講,近幾年,在城市房價的刺激下,“小產(chǎn)權(quán)房”已逐漸成為商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。

(二)小產(chǎn)權(quán)房買賣形成的原因

2007年6月18日,建設(shè)部發(fā)出購房警示,告誡城市居民不要購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,否則將不能辦理產(chǎn)權(quán)證,各地政府也相繼發(fā)出通知,對利用農(nóng)村集體土地建商品房叫停。然而有記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在一些地方“小產(chǎn)權(quán)房”仍然賣得火爆。造成這種現(xiàn)象的原因,筆者認(rèn)為可以從兩方面來分析。

決定市場的是供求關(guān)系,從買方市場來看,近幾年,房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時也造成國內(nèi)房價的居高不下,房價接近甚至超過年收入。相比之下,法律手續(xù)殘缺的小產(chǎn)權(quán)房價格低廉,滿足住房者的需要。小產(chǎn)權(quán)房因為是在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的,不需要繳納土地出讓金,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和其他稅費,其開發(fā)成本自然比城市商品房低很多,有數(shù)據(jù)顯示,小產(chǎn)權(quán)房的價格大約只相當(dāng)于同類地段正常房價的30 %,而實際居住條件則相差無幾。當(dāng)開發(fā)商主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場中的“大產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)成為老百姓望而生畏的“奢侈品”時,小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑可以解決一部分人買不起房的問題。

從賣方來看,我國實行的是二元結(jié)構(gòu)的土地制度,法律將土地分為城市用地和農(nóng)村用地,政府以公共利益代表的名義壟斷了土地使用權(quán)買賣的一級市場,和大地產(chǎn)商分享著城市化背景下土地大幅增值的收益,而農(nóng)民集體作為農(nóng)村土地所有權(quán)的主體,其應(yīng)有的農(nóng)地處分權(quán)卻被政府架空,其應(yīng)得的利益被不合理的剝奪或不時受到經(jīng)手者的侵吞。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法律知識的普及,農(nóng)民的權(quán)利意識開始萌動,在其應(yīng)得利益長期被忽視的情況下,農(nóng)民依靠其自有的智慧和力量,尋找法律制度的灰色區(qū)域,采取自由的獨特方式實現(xiàn)自己的利益訴求,是一件必然的事情,通過出售小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)民獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

二、解決小產(chǎn)權(quán)房買賣問題的思路

(一)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力

筆者認(rèn)為,對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不應(yīng)一刀切地全部認(rèn)定為無效?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)?！痹撘?guī)定的目的是防止地方政府追求經(jīng)濟(jì)繁榮,而對土地進(jìn)行無度開發(fā),破壞耕地資源,最終危及糧食供應(yīng)安全。對于建在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房,因其違反《土地管理法》,此種買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效。而宅基地本身已是建設(shè)用地,宅基地的轉(zhuǎn)讓并未改變土地用途。《土地管理法》第62條第4款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)?！痹摋l規(guī)定只限制“一戶一宅”,但對出賣、出租行為本身并未限制。根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋,確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。而我國現(xiàn)有的法律文件中,明確禁止農(nóng)民向城市居民出售住宅的,只有一些國務(wù)院部門或工作機(jī)構(gòu)發(fā)出的通知、意見。這些通知、意見從立法層面講屬于政策性規(guī)定,是不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。根據(jù)所有權(quán)理論,所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分的權(quán)能,農(nóng)民出售自己合法所有的房屋是所有權(quán)人依法行使權(quán)利的行為;根據(jù)契約自由原則,能夠反映雙方當(dāng)事人的真實意思,又不違背法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。一概的否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力既違背法理,也違背平等原則。作為中華人民共和國公民,無論是城市居民還是農(nóng)村村民,均應(yīng)享有法律賦予的同等權(quán)利。對城市私房買賣不加限制,而禁止農(nóng)民自由轉(zhuǎn)讓其房屋,對農(nóng)民來說不公平。

(二)現(xiàn)有制度下的對策

農(nóng)民之所以無法處分自己的房產(chǎn),是因為房屋土地的產(chǎn)權(quán)模糊性,要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題,就要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革,給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán),還農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得權(quán)利。但產(chǎn)權(quán)變革是一個長期探索的過程,針對目前的情況,不管采取何種政策,都必須承認(rèn)現(xiàn)實,平衡各方利益。筆者認(rèn)為,當(dāng)前政府應(yīng)該加強(qiáng)農(nóng)村土地管理制度,嚴(yán)格禁止占用耕地搞住宅開發(fā)建設(shè),糧食安全關(guān)系到國家的根基,對使用耕地進(jìn)行交易的行為應(yīng)進(jìn)行巨額罰款;對那些合理規(guī)劃合法建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”,在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交相關(guān)費用之后應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán),或者由政府通過收購等方式將其裝變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房;最后,必須加快建立住房保障體系,完善城市廉租制度,增加房源供給,著力解決低收入家庭住房困難。

三、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房事關(guān)各方利益,若一律強(qiáng)行拆除,必將激化矛盾,造成社會不穩(wěn)定。妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題,短期看可以緩解目前城市房價急劇上漲,住房緊張的問題,長期看將從根本上破除我國土地制度的不合理之處。土地?zé)o論是對于經(jīng)濟(jì)、文化、社會、健康與環(huán)境上的福利還是對美好生活的渴望,都是至關(guān)重要的。我們有理由相信,經(jīng)過不斷地探索,中國必能找到合理的、適合國情的土地制度,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。