我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)施住房反向抵押貸款的現(xiàn)實(shí)意義研究

耿曉君 霍現(xiàn)濤 馬宏亮

摘要我國(guó)城鎮(zhèn)人口老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重,在“未富先老”的國(guó)情下實(shí)施住房反向抵押貸款無(wú)疑是一種緩解養(yǎng)老壓力的新方式,根據(jù)我國(guó)國(guó)情,從不同角度探討我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)施住房反向抵押貸款的重大現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞人口老齡化養(yǎng)老模式改革現(xiàn)實(shí)意義

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 住房反向抵押貸款概述

所謂的住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后,按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息,并按人的平均壽命計(jì)算,將其房屋的價(jià)值化整為零,分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去,按月或年支付現(xiàn)金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí),將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后,相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán),進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài),所得用來(lái)償還貸款本息,相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做,如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買(mǎi)房,所以在美國(guó)最先被稱為“反向抵押貸款”。

2 我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)施住房反向抵押貸款的背景分析

我國(guó)人口老齡化日趨嚴(yán)重,據(jù)2005年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示:2005年我國(guó)60歲及以上人口占總?cè)丝诘?1.3%。按照聯(lián)合國(guó)制定的“60歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到10%,或65歲以上老年人占7%,即開(kāi)始進(jìn)入老齡時(shí)代”的標(biāo)準(zhǔn),我國(guó)完全步入老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到2050年,我國(guó)老年人口將超過(guò)4億,占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_(dá)到30%以上,這意味著中國(guó)社會(huì)將從輕度的老齡化轉(zhuǎn)為高度的老齡化。與此同時(shí),我國(guó)的人口自然增長(zhǎng)率和生育率從20世紀(jì)60年代開(kāi)始都在迅速下降,嚴(yán)格的人口出生政策及老齡化速度的加快,使得中國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)失調(diào)問(wèn)題,預(yù)計(jì)到2050年,老年人口的撫養(yǎng)比將從本世紀(jì)初的20%上升至超過(guò)50%,而符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的合理負(fù)擔(dān)應(yīng)低于20%。

我國(guó)人口老齡化程度的不斷加深將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活等各個(gè)領(lǐng)域帶來(lái)廣泛而深刻的影響。因此在“未富先老”的國(guó)情下,如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng),確保他們的生活質(zhì)量就成了擺在全社會(huì)面前一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

目前我國(guó)較多采用居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老,但不管選擇哪種養(yǎng)老方式,都必須以資金為后盾。養(yǎng)老保障較多考慮養(yǎng)老保障基金的籌措、使用、監(jiān)管,這是必要的,但卻涉及面過(guò)于狹窄。而且問(wèn)題在于如果僅靠當(dāng)期征繳的養(yǎng)老保險(xiǎn)金和財(cái)政補(bǔ)助來(lái)維持養(yǎng)老金的支付,養(yǎng)老保險(xiǎn)金的缺口將越來(lái)越大。據(jù)已公布的資料顯示,為填補(bǔ)養(yǎng)老金的短缺,截止2008年底,我國(guó)全年共發(fā)放養(yǎng)老金7390億元,中國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度能否可持續(xù)發(fā)展,也成了老年人的心病。因此,必須尋求新的適合中國(guó)國(guó)情的新型養(yǎng)老保障方式。

從發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐來(lái)看,住房反向抵押貸款方式,能夠鼓勵(lì)老年人消費(fèi)自己的住房資產(chǎn),擁有穩(wěn)定的收入流,又沒(méi)有改變住房的使用權(quán),提高了老年人的養(yǎng)老保障水平。

據(jù)第五次人口普查對(duì)住房擁有率的調(diào)查顯示,中國(guó)城市人口中購(gòu)買(mǎi)房屋居住的占城市家庭人口的45.2%。另外還有26.8%的城市人口自建住房,因此,城市中擁有住房的家庭戶達(dá)到72%。自有住房的擁有者中主要的一類人為持有一生積蓄購(gòu)房的老年人。相比于中國(guó)老年人口多,老年人口撫養(yǎng)比大,住房擁有率不斷上升的局面,我國(guó)的住房貸款品種則比較單一,只有個(gè)人按揭貸款和公積金貸款兩種,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足我國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房金融的需求。

因此,立足于我國(guó)老年人擁有住房情況,構(gòu)建適合于我國(guó)國(guó)情的住房反向抵押貸款機(jī)制,符合發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的客觀實(shí)際,可以迅速而規(guī)范的推進(jìn)養(yǎng)老模式改革進(jìn)程。

3 我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展住房反向抵押貸款的意義

3.1 我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)施住房反向抵押貸款具有較重要的理論價(jià)值、應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義

(1)反向抵押貸款涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)保障、金融保險(xiǎn)、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科的理論與思想方法,是對(duì)這些相關(guān)理論以反向抵押貸款為紐帶的重新組合與融匯;反向抵押貸款將金融、保險(xiǎn)、投資等不同金融工具相聯(lián)接并有機(jī)融匯,形成了新的金融保險(xiǎn)產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)金融保險(xiǎn)工具創(chuàng)新,突破目前嚴(yán)格的分業(yè)經(jīng)營(yíng)體制,并推動(dòng)銀證保合作及混業(yè)經(jīng)營(yíng)在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。

(2)老年人以自有住房作抵押,可以有效解決養(yǎng)老資金來(lái)源,同時(shí)將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止2009年底我國(guó)住房抵押貸款已經(jīng)達(dá)到48955多億元,不良資產(chǎn)率不足1%。而且一旦房子收回,就不是不良資產(chǎn),這個(gè)比例將趨近于零。因此,實(shí)施住房反向抵押貸款就為巨額保險(xiǎn)資金和銀行資本尋找到既安全又收益穩(wěn)定可靠的投資出路。這既使得養(yǎng)老有了經(jīng)濟(jì)保障,減輕了國(guó)家在社會(huì)保障方面的壓力,也促進(jìn)了銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展。

(3)住房反向抵押貸款不但可以增加老年人的養(yǎng)老收入和可變現(xiàn)資產(chǎn),提高老年人的生活質(zhì)量,同時(shí)也激活了房地產(chǎn)交易市場(chǎng),刺激了年輕人對(duì)房地產(chǎn)的投資及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的繁榮,而且對(duì)國(guó)家實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策,以及對(duì)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供了保證。既是黨的十六大報(bào)告中提出的發(fā)展目標(biāo),又實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”,也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

目前,我國(guó)的社會(huì)保障體系還不是很健全,而獨(dú)生子女政策推行的積極效應(yīng)固然已很明顯,但其負(fù)面影響也在逐步顯現(xiàn),老齡化、老人高齡化問(wèn)題正以比國(guó)外快得多的速度迅速出現(xiàn)。所以,這一新的住房反向抵押貸款模式在我國(guó)的實(shí)施,不論是從實(shí)施的迫切性還是從社會(huì)意義上看,都更甚于其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家,所以,應(yīng)使其在城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老生活中真正發(fā)揮相應(yīng)的作用。

3.2 符合國(guó)家或地方科技發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的情況以及促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的意義

我國(guó)實(shí)施住房反向抵押貸款完全符合國(guó)家或地方科技發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策的要求。早在2003年6月,中國(guó)保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示:“通過(guò)向保險(xiǎn)公司反向抵押獲取養(yǎng)老金,是國(guó)際上解決老年人養(yǎng)老問(wèn)題的一種方式。目前中國(guó)的保險(xiǎn)公司尚未開(kāi)發(fā)此類壽險(xiǎn)產(chǎn)品,但保監(jiān)會(huì)正在與有關(guān)部委協(xié)調(diào),組織有關(guān)保險(xiǎn)公司研究此類壽險(xiǎn)產(chǎn)品”。對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō),由于“反向抵押貸款”能增強(qiáng)老年人的經(jīng)濟(jì)能力,所以它不僅能刺激“銀發(fā)”市場(chǎng)的消費(fèi),還能改變國(guó)人的投資和消費(fèi)理念——買(mǎi)房既是消費(fèi),也是積蓄。我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)施住房反向抵押貸款對(duì)于挖掘消費(fèi)潛力、拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),使經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性循環(huán),以及促進(jìn)社會(huì)福利制度的完善,促進(jìn)老年人的社會(huì)福利保障制度的發(fā)展都具有重要的實(shí)踐價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

同時(shí),近年來(lái), 在各方面因素的帶動(dòng)下, 房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)上漲的原因之一是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給,住房結(jié)構(gòu)不合理,普通住房、低端住房占比過(guò)低。房?jī)r(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。在這一背景下,若及時(shí)推出住房反向抵押貸款,無(wú)疑能增加二手住房的上市量,活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。這不僅可以緩解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)性供需矛盾,有效抑制房?jī)r(jià)泡沫性上漲,并且可促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展,從而起到調(diào)整住房結(jié)構(gòu)失衡、平抑房?jī)r(jià)的作用。