農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)法律制度設(shè)計(jì)

滕長宏

摘要本文從分析當(dāng)下土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)的作用展開論述,研究農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)的價(jià)值基點(diǎn),并對(duì)其相關(guān)法律制度做出了初步設(shè)計(jì)。

關(guān)鍵詞農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)制度設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào):D920.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)01-286-02

由于受生產(chǎn)方式、知識(shí)結(jié)構(gòu)和信息不對(duì)稱等多方因素的制約,我國農(nóng)民的市場意識(shí)普遍淡薄,農(nóng)民常常陷于生產(chǎn)和市場之間的矛盾中不能自拔,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的價(jià)差收益頗巨,農(nóng)村經(jīng)紀(jì)因此而產(chǎn)生,為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了新的活力。據(jù)國家工商總局2005年統(tǒng)計(jì),農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)人員達(dá)60余萬人,經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)達(dá)到2000億元。隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn),掀起新一輪土地流轉(zhuǎn)高潮的同時(shí),農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人必將擁有更大的發(fā)展空間,為農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定搭起更多的金橋。指向進(jìn)行農(nóng)村土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行紀(jì)以及與農(nóng)村土地交易相關(guān)的咨詢等有償服務(wù)的營業(yè)性活動(dòng)——農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì),將扮演重要的角色。本文著力于研究農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì),對(duì)其相關(guān)法律制度做出初步設(shè)計(jì),以期促使立法者積極填補(bǔ)法律空白。

一、農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為法律問題研究的時(shí)代期待

“2008年下半年以來,鑒于美國次貸危機(jī)加劇等國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況,金融調(diào)控及時(shí)進(jìn)行了有針對(duì)性的調(diào)整……適時(shí)調(diào)整公開市場操作力度以保證流動(dòng)性供應(yīng),……繼續(xù)改進(jìn)流動(dòng)性管理,保證市場流動(dòng)性充分供應(yīng)……”豍農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)能夠加速農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),釋放土地財(cái)富,適應(yīng)金融危機(jī)影響下的流動(dòng)性需要。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧的說法,即使宅基地一項(xiàng),按市場價(jià)值估計(jì),高估有20萬億元,少估一點(diǎn)也有15~18萬億元。而且,在土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)紀(jì)環(huán)節(jié),可以有效控制土地流轉(zhuǎn)速度,以防止流動(dòng)性過剩引發(fā)通貨膨脹。

農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)服務(wù)土地流轉(zhuǎn),增加國內(nèi)投資,掀起新一輪"固定資產(chǎn)投資"高潮,釋放數(shù)十萬億土地財(cái)富的同時(shí),數(shù)十萬億的土地財(cái)富釋放,將徹底改變農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)地位和消費(fèi)能力。農(nóng)民對(duì)與生活品質(zhì)和相關(guān)需求的大大提高,教育、醫(yī)療、保險(xiǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間將大為拓展。農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人可以其城鄉(xiāng)復(fù)合中介人的特殊身份,使農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中大幅度增加的收入流向農(nóng)村的薄弱環(huán)節(jié),引導(dǎo)在土地流轉(zhuǎn)中獲益的農(nóng)民、農(nóng)村組織積極有效的消費(fèi),不斷帶動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,最有力的擴(kuò)大內(nèi)需。

最重點(diǎn)的一點(diǎn),農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)是適應(yīng)農(nóng)民“搭便車”心理、化解農(nóng)村分散性劣勢,適合農(nóng)業(yè)集約化需求的有效途徑。

(一)農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)適應(yīng)農(nóng)民的“搭便車”心理

農(nóng)民習(xí)慣于依賴社區(qū)精英來實(shí)現(xiàn)自己與外界的信息傳遞,農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人主要由熟悉農(nóng)村情況的人、組織來充當(dāng),與農(nóng)村合作組織具有共同的特性, “包含、超越并糅合了血緣、地緣和業(yè)緣聯(lián)系……,成為農(nóng)民們交流和合作的中介,依靠信任和相應(yīng)規(guī)范的支撐,農(nóng)民們將各自所擁有的資源實(shí)行有效集結(jié),并通過組織的整合作用獲得了放大效應(yīng),……提高農(nóng)民自主性的有效途徑”豎通過規(guī)?；霓r(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為,能夠做到不落下一寸撂荒的土地,不忽漏一個(gè)缺乏市場意識(shí)的農(nóng)民,每個(gè)農(nóng)民都能搭上便車,實(shí)現(xiàn)自己土地流轉(zhuǎn)的意愿。

(二)農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村的科學(xué)建設(shè)

農(nóng)村經(jīng)紀(jì)在業(yè)務(wù)上的不斷組合、創(chuàng)新,在廣度和深度上促使土地流轉(zhuǎn)不斷拓展,不同范圍內(nèi)的農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中形成廣泛涵蓋和概括性的集束化利益訴求,有效突破農(nóng)村分散性的局限。在此基礎(chǔ)上,通過引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì),引導(dǎo)農(nóng)村納入整個(gè)城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃,使得新農(nóng)村建設(shè)逐步走向現(xiàn)代化,降低了新農(nóng)村建設(shè)政策調(diào)控成本。

(三)農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)符合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的集約化需求

由于歷史形成的家庭聯(lián)產(chǎn)承包制與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)之間的矛盾,農(nóng)業(yè)發(fā)展方式依然粗放,“農(nóng)業(yè)是安天下、穩(wěn)民心的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè),沒有農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化就沒有國家現(xiàn)代化”豏,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求農(nóng)業(yè)集約化,通過農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)的打包、組合、規(guī)?；灰?能夠?qū)崿F(xiàn)土地用途的集中,為農(nóng)業(yè)集約化發(fā)展提供有力條件。

二、農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為法律問題研究的價(jià)值基點(diǎn)

任何法律的制定,都體現(xiàn)著時(shí)代性,任何法律的修正,同樣,也必須與時(shí)俱進(jìn)。在本文中,要開宗明義的明確,農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為法律意義上“為了誰”的問題。這個(gè)問題,是時(shí)代性的體現(xiàn),是整個(gè)農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為法律問題研究的價(jià)值基點(diǎn),這與其他論文隱晦其價(jià)值取向不同,因?yàn)樵谵r(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為法律問題研究上,價(jià)值判斷的地位,是基礎(chǔ)性的,無法回避,首當(dāng)其沖。社會(huì)的進(jìn)步,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,是大而不實(shí)的法律價(jià)值。不具有直觀性、沒有可操作性,這樣的論述沒有意義。從比較微觀的角度看,這一時(shí)期凡是涉農(nóng)的問題,都必須具有以下三方面共同的價(jià)值取向,一是農(nóng)民必須從土地經(jīng)紀(jì)中收益,二是必須促進(jìn)廣袤農(nóng)村的繁榮,三是能夠加強(qiáng)農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位。就農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)本身,它具有兩個(gè)方面的價(jià)值取向,推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)高效率;保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)安全。就農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為的核心參與者農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人而言,其價(jià)值取向是收取傭金及其他一切可期待利潤。

綜上所述,農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為法律問題研究的價(jià)值基點(diǎn)必須做到以下“兩大原則”、“兩個(gè)反對(duì)”?！皟纱笤瓌t是指兩大土地流轉(zhuǎn)底線,在農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)中同樣必須嚴(yán)格遵守, “兩個(gè)原則”:第一是農(nóng)民依法自愿有償?shù)脑瓌t,第二是嚴(yán)格遵循不得改變土地集體所有性質(zhì),不改變土地用途,不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的原則?！必S“三大反對(duì)”是指以下三點(diǎn),一是反對(duì)土地經(jīng)紀(jì)公平至上,妨礙土地流轉(zhuǎn)的市場性。土地流轉(zhuǎn)中,反對(duì)的是平均分配、機(jī)會(huì)均等、收入分配的合理差距,承認(rèn)的是一種心理認(rèn)同。“……社會(huì)公平既是由一系列制度安排和社會(huì)結(jié)構(gòu)所形成的社會(huì)公平環(huán)境所決定的,也是由個(gè)人對(duì)社會(huì)公平的主觀感受和主觀評(píng)價(jià)所決定的,即是由客觀社會(huì)因素和主觀心理因素共同決定的,既體現(xiàn)在個(gè)體心理層面的感受上,也體現(xiàn)在社會(huì)結(jié)構(gòu)合理性的標(biāo)準(zhǔn)上?！必T公平只能是一種心理公平,是一系列能讓人接受的交易規(guī)則,是沒有涉及上位權(quán)力的平等的民事法律關(guān)系,不需要某個(gè)組織來評(píng)判土地流轉(zhuǎn)是否均等。農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人只能是服務(wù)員,不充當(dāng)管理者。二是反對(duì)行政經(jīng)紀(jì)行為,妨礙農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)的市場性?！靶姓薪椤钡摹柏?fù)面效應(yīng)正是由于他積極的存在”豒過去的土地流轉(zhuǎn)充分說明了這一點(diǎn),“行政中介”往往有意無意地割斷了農(nóng)民和市場的聯(lián)系,導(dǎo)致土地拋荒,土地糾紛,產(chǎn)生腐敗等等?？梢娦姓?jīng)紀(jì)帶來的是紀(jì)律、規(guī)約、束縛了生產(chǎn)力,破壞了市場秩序,降低了政府權(quán)威,而農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)需要的是空間、發(fā)展,解放生產(chǎn)力,良好的運(yùn)行機(jī)制和良好的政府聲譽(yù)。所以,在農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)中必須反對(duì)行政經(jīng)紀(jì)行為。三是反對(duì)市場信息過度不對(duì)稱,妨礙農(nóng)村和諧社會(huì)建設(shè)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要高效,必定要防止市場信息過度不對(duì)稱。“降低市場信息不對(duì)稱的重要作用在于減少交易費(fèi)用”豓交易費(fèi)用過高,會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)市場的投機(jī)性增加,這與構(gòu)建和諧社會(huì)不符。

三、 填補(bǔ)農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為法律制度空白的幾個(gè)問題

和農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)行為相似的兩類:房地產(chǎn)中介和農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人,相關(guān)的法律規(guī)定,在我看來,用于農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)都是不適當(dāng)?shù)摹?/p>

(一)房地產(chǎn)中介的相關(guān)規(guī)定

以建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》為例,其中的規(guī)定就有諸多不適應(yīng)。首先主管部門,行政許可、執(zhí)法部門與農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)風(fēng)馬牛不相及。農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人主要是為了土地流轉(zhuǎn),農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的規(guī)?；?不是專門為了住房、城鄉(xiāng)建設(shè)等房地產(chǎn)建設(shè)目的。其次《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的中介人要求太高,農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人多數(shù)只是掌握了一定的農(nóng)村土地信息,難以具備專業(yè)的中介知識(shí)。第三,《房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的中介人、中介機(jī)構(gòu)的調(diào)制機(jī)制,難以適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人的需要。比如:書面的中介合同,這在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中,可以說,是很難實(shí)現(xiàn)的。

(二)農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人的相關(guān)規(guī)定

農(nóng)業(yè)部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍建設(shè)的意見》(農(nóng)市發(fā)[2003]15號(hào))中在第四部分提到了“ 分類指導(dǎo),積極培育多種類型的農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人”,該《意見》提到運(yùn)銷經(jīng)紀(jì)人、貯藏加工經(jīng)紀(jì)人、農(nóng)業(yè)科技經(jīng)紀(jì)人、信息經(jīng)紀(jì)人,單單沒有考慮農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人。所以說,在時(shí)下熱門的土地流轉(zhuǎn),農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)逐步走熱的同時(shí),我們必須填補(bǔ)這

一法律空白,以免陷入無序。

(三)農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人相關(guān)法律的應(yīng)有之義

從以往的經(jīng)紀(jì)行為法律法規(guī)設(shè)計(jì)思路來看,主要是總則(價(jià)值取向、時(shí)空效力、法律概念)、經(jīng)紀(jì)人資格管理、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理、業(yè)務(wù)管理、法律責(zé)任等等。通過對(duì)目前的農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)價(jià)值分析,應(yīng)當(dāng)在制定規(guī)章中注意以下幾點(diǎn):

1.注重培養(yǎng)農(nóng)村合作組織基礎(chǔ)上的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)?！爱?dāng)前,中國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要有三類:第一類是市、區(qū)級(jí)政府有關(guān)部門主辦的土地交易所,主要從事組織地產(chǎn)交易各方進(jìn)行交易,提供洽談場所,提供政策、業(yè)務(wù)咨詢,提供地產(chǎn)源信息,發(fā)布市場行情與動(dòng)態(tài)等業(yè)務(wù)。第二類是社會(huì)單位或部門以及由合伙人成立的,經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn),領(lǐng)有營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。第三類是中外合資和獨(dú)資興辦的地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)?！必W農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)積極培養(yǎng)農(nóng)村社會(huì)資本,也就是培養(yǎng)新型農(nóng)民之間的合作、信任,土地交易所一定要避免行政經(jīng)紀(jì)。要嚴(yán)格限制第二類、第三類。

2.地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理尤為重要。農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)權(quán)問題好解決,失地農(nóng)民的相關(guān)配套社會(huì)保障機(jī)制也有一定探索,地價(jià)如何評(píng)估卻是一個(gè)難題,在以往的征地中,往往是社會(huì)不穩(wěn)定的導(dǎo)火索,在新的農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)法律中必須涉及地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理。建立一支高質(zhì)量的評(píng)估師隊(duì)伍,采取科學(xué)的評(píng)估方法和規(guī)范的評(píng)估程序,為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供“基準(zhǔn)地價(jià)”,這是農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)法律制度中相當(dāng)專業(yè),但又具有非常價(jià)值的一部分。

3.土地經(jīng)紀(jì)與農(nóng)村土地保險(xiǎn)的配套,這是以往經(jīng)紀(jì)所未涉及的。為保障農(nóng)村土地使用權(quán)的有效實(shí)施,農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)人(機(jī)構(gòu))必須擔(dān)負(fù)一定的農(nóng)村土地保險(xiǎn)義務(wù),為土地遭受洪澇、滑坡等不可抗力破壞影響土地用益,提供保險(xiǎn)服務(wù)。

4.盡可能在農(nóng)村土地經(jīng)紀(jì)法律中,突破土地所有權(quán)局限,創(chuàng)新農(nóng)村土地金融,適應(yīng)土地信托的發(fā)展需要。所有權(quán)制度界定了財(cái)產(chǎn)的歸屬,是市場形成的前提,也是資源流轉(zhuǎn)的前提和保障。所有權(quán)立法以客觀公正的標(biāo)準(zhǔn)確定穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)支配秩序,有利于交易安全,為債法動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系提供保證,全方位的保護(hù)個(gè)人利益。但是在現(xiàn)代社會(huì),重視物的用益的思想已經(jīng)為人們所普遍接受。所有權(quán)只是社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的法律抽象而已,它所表明的僅是財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)歸屬,如果仍過分強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)的歸屬,而不重視資源的利用,則社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)受資源稀缺這一“瓶頸”的限制。改革開放三十年的成功經(jīng)驗(yàn)表明,國有或集體資產(chǎn)如國有土地、集體土地通過用益物權(quán)的方式進(jìn)入市場,極大地提高了資源的利用率,創(chuàng)造巨大的物質(zhì)財(cái)富,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。我們應(yīng)當(dāng)把思路從所有權(quán)向用益權(quán)轉(zhuǎn)變,尋找新的法律研究突破,以適應(yīng)農(nóng)村土地信托和農(nóng)村金融創(chuàng)新。