淺析金融危機背景下中國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

賈光宇

摘要由美國次貸危機所引發(fā)的全球性金融危機,已經(jīng)開始慢慢蔓延到中國的經(jīng)濟體中。在這次次貸危機當中,美國房產(chǎn)業(yè)頃刻之間崩潰,而連帶著國際房市也一片蕭條。中國房地產(chǎn)業(yè)是金融危機背景下最先受到影響的行業(yè)之一,但是隨著其他一些經(jīng)濟體所受到的破壞影響逐漸表露出來,在更加復雜的因素綜合作用下,中國房市未來的走向依然不明朗。本文主要對影響中國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)環(huán)境因素進行分析,并提出在應對危機時存在的不足及要注意的方面。

關(guān)鍵詞金融危機房地產(chǎn)環(huán)境問題

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-126-02

一、房地產(chǎn)市場的相關(guān)環(huán)境及存在的問題

內(nèi)部環(huán)境(包括開發(fā)商,中介公司等),外部環(huán)境(政府政策環(huán)境,經(jīng)濟金融環(huán)境,消費市場環(huán)境,原材料市場環(huán)境,國內(nèi)相關(guān)城市與地區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境)。結(jié)合此次金融危機再單獨分析下國際環(huán)境。

(一)內(nèi)部環(huán)境及其存在的不足

首先,從開發(fā)商的角度來看。主要存在籌資渠道不暢通,籌資方式不靈活;營銷理念、手段不靈活,缺乏對市場、產(chǎn)品、品牌的準確定位;對信息缺乏敏感度,不能根據(jù)國內(nèi)外形勢準確分析產(chǎn)業(yè)前景,未雨綢繆;過度的依賴政府扶持等等。關(guān)于籌資渠道的問題是跟整個國家的經(jīng)濟政策有關(guān)的,是歷史性的問題。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)本身沒有雄厚的資金投資經(jīng)營,所以目前籌資大部分是通過向商業(yè)銀行貸款。少數(shù)的公司有通過IPO上市發(fā)行股票和少量債券集資但是在這些領域政府的限制門檻很高。民間的金融貸款和國內(nèi)國際上一些投資信托,保險公司在中國房地產(chǎn)業(yè)籌資方式中所占比例微乎其微。籌資渠道不暢在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。前幾年我國的房地產(chǎn)業(yè)繁榮,大批的資金流向房地產(chǎn)業(yè)。一些房地產(chǎn)財團尤其是些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商,高估市場的前景,盲目跟風、開發(fā)樓盤導致供不應求;不注意為本企業(yè)制造持續(xù)經(jīng)營的動力;過度依賴行業(yè)形勢,經(jīng)營戰(zhàn)略不完善導致銷售疲軟;缺乏分散風險的意識以及超過自身能力的貸款導致過高的負債風險。這些因素都是開發(fā)商們普遍存在的問題。國際的形勢是開發(fā)商一定要考慮的。而有些開發(fā)商缺乏信息敏感度,不能準確預測國際形勢,在美國爆發(fā)金融危機之前,沒有將資產(chǎn)盡快抽出而是繼續(xù)開發(fā)樓盤,最后在金融危機到來時都避免不了破產(chǎn)倒閉厄運。經(jīng)營管理上的問題也比較嚴重。不管行業(yè)環(huán)境是好是壞,企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略、營銷策略、管理理念對一個企業(yè)的發(fā)展都是至關(guān)重要的。房地產(chǎn)開發(fā)商就是不能夠?qū)κ袌觥a(chǎn)品、還有品牌,甚至顧客進行一個準確的定位。還有一個普遍的現(xiàn)象就是一個樓盤,有好幾家的代理公司在做,這樣做就會出現(xiàn)代理成本過高,惡性競爭等問題。哄抬房價卻不注重質(zhì)量,樓盤樣式單一,銷售手法,定價不靈活,這些情況也在一些城市體現(xiàn)出來。

其次,中介機構(gòu)一直缺乏規(guī)范化的管理,不僅名目眾多,一些中介公司還存在操作及流程不規(guī)范,中介公司泛濫,影響了客戶對中介服務的印象。關(guān)于房產(chǎn)的新版合同的發(fā)放其目的就是遏制一些操作不規(guī)范,年審不過關(guān)的公司。但是有一些中介公司就是花錢買來合同,并委托這個交易公司完成交易。正是由于有這種中介公司的存在,所以當市場暗淡的時候,需要下大本錢維持生計時,這些沒有足夠?qū)嵙Τ袚L險的中介公司,其中一些業(yè)務人員就會采取極端的做法,如攜款潛逃,欺騙消費者等。這些事件的發(fā)生使整個房市更加的低迷。房價也會受到些影響。

(二)外部環(huán)境

首先,政府及相關(guān)政策。中國政府對于房地產(chǎn)發(fā)展是有主導發(fā)言權(quán)的。政府出臺的一些相關(guān)政策將會影響到房市和房價的波動。過去我國政府對居民二次購房是大加限制的;對企業(yè)的貸款數(shù)量和期限也是設置了很高的門檻。而我國的金融體系不健全也導致企業(yè)籌資方式不夠多樣化,更加的依賴政府和銀行機構(gòu)。但是,政府的政策有明顯的滯后性。美國房地產(chǎn)業(yè)泡沫開始破裂時,我國政府還在繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)進行貸款限制,繼續(xù)的提高利率,以圖消減我國房地產(chǎn)泡沫。而當我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展疲軟時候,政府也沒有很快做出松動政策。還是歸集到一點,我國的金融體系不是很健全,沒有成熟的的分散風險機制。其實在錯綜復雜的環(huán)境下,政府也很難迅速預測準下一步的情況會是怎樣,這個時候大家都在看政府會怎么辦,并且政府作為宏觀調(diào)控經(jīng)濟的主導,一著不慎滿盤皆輸,所以政府不敢輕舉妄動。有些房產(chǎn)商希望減少二次購房限制以穩(wěn)定樓市,給予二次貸款買房者和首次置業(yè)者一樣的“優(yōu)惠利率”,而非過去的“懲罰利率”,刪除去年出臺的樓市“限外令”,放寬對外商及港澳臺商及海外居民和華僑的購房限制。目前政府已經(jīng)連續(xù)幾次的降息,降低貸款基準率。但是我認為央行降息不是針對房地產(chǎn)業(yè)的行為,對于房地產(chǎn)業(yè)的影響還是不明顯的。更多的應通過一些宏觀調(diào)控手段,如稅收調(diào)節(jié),金融政策的制定,土地管理及租金價格制定方面進行調(diào)整。

其次,國內(nèi)金融環(huán)境。國內(nèi)大的金融環(huán)境一定會對房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生帶動,導向作用。首先先說以銀行為代表的金融機構(gòu)。也是對房產(chǎn)業(yè)影響最巨大的。我國的金融體系還不是很開放,本身存在很多的問題。這樣的一種情況即使在全球的金融危機的背景下也是有利有弊。我們沒有像美國房地產(chǎn)行業(yè)一樣頃刻間資產(chǎn)蒸發(fā),但是這并不是由于我國的金融制度比美國的完善,抵抗風險的能力比美國的強。主要原因是中國金融市場的不開放,沒有與國際接軌,政府在一定程度上可以控制行業(yè)的運營和風險?？梢韵胂笕绻覀冊诿绹漠a(chǎn)業(yè)環(huán)境下遇到這種金融危機,或許中國的整個經(jīng)濟都會遭到毀滅性的打擊。從2003年起房市出現(xiàn)一些市場泡沫到現(xiàn)在的一片蕭條。按揭貸款首付比例該不該大幅度提高,投資性房產(chǎn)按揭該不該取消,該不該推出金融衍生品,如何化解金融風險,二次購房利率應該定在哪里,企業(yè)貸款及籌資渠道多樣化問題,這些都是需要政府和銀行來分析,制定相關(guān)政策來維持一個相互制約平衡,穩(wěn)定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

再次,來談一下消費市場環(huán)境。這就主要取決于消費者的經(jīng)濟收入水平和信心。應該說,對于金融危機,消費市場消極是不可避免的。而且中國經(jīng)濟現(xiàn)在出現(xiàn)一定程度的通貨膨脹,貨幣貶值,物價上漲,對于實際工資應該說下降不少。房市低迷從供給和需求的方面來說就是需求大方面的縮減。導致需求下降的原因有很多。房價的偏高肯定是其中重要的因素之一。很多老百姓是負擔不起這么高額的房價,即使現(xiàn)在房價下降了很多,也還是沒錢買房子。所以提高工資顯得異常重要。再一個就是對于房市的信心也很重要。要讓消費者對樓市有信心,相信它絕對會保值,當然這一部分也要卻取決于對當?shù)卣男判?對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展前景的信心,對經(jīng)濟恢復的信心。

接下來,原材料市場。息息相關(guān)的就是建筑材料市場的價格對于房市的影響。目前世界性的木材,沙礫,水泥,鋼鐵等建筑材料全部上漲,這對于已經(jīng)風雨飄搖的房市更是一種打擊。這導致施工的成本增加,加上市場的不景氣,銷售額下降,經(jīng)營杠桿形成利潤的剪刀差使房地產(chǎn)商們的利潤驟減,房市更加的低迷。我國PPI指數(shù)這一段時間一直增長快速,偏高。2008年下半年CPI已經(jīng)下降,但卻出現(xiàn)PPI背離CPI發(fā)展方向的奇怪現(xiàn)象。個人覺得PPI背離CPI只是一個過渡階段的現(xiàn)象。主要原因是政府的物價管制。CPI指數(shù)早晚得上來。還有一個因素:石油。按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟學理論,石油價格的上漲代表原材料價格的上漲會出現(xiàn)通貨膨脹,然后房價也應該會上漲。但是現(xiàn)在看看我們面對的現(xiàn)實情況與理論的差距很大。目前的情況是,通貨膨脹,油價下跌,其他原料價格普遍上漲,房價下跌。在這里我們需要注意的是,理論當中的結(jié)論往往都是有假設前提的。應該說理論當中的模型基本上是在市場為絕對主導的運行機制下。而我們現(xiàn)實的世界里,有很多資源的配置不是單純的市場調(diào)節(jié)。比如說,油價。在我國,油價沒有和國際接軌。而國際原油的價格也不是按照公平的市場機制制定的。在這次危機當中,美國的高油價擊潰了美國經(jīng)濟原有的運行模式,美國其他經(jīng)濟單位無法通過提高勞動生產(chǎn)率來克服其高油價,投資回報率降低。而美國對原油的依賴實在太大,所以導致其它方面的資金開支減少。是房價下降的加速器。其實,我國的經(jīng)濟也依賴著政府制定的低油價政策。而現(xiàn)在面臨著國際性的石油價格普遍上揚,我國的石油儲備量還是不夠,石油儲備體系還不夠完善,面對國際的壓力,石油的價格還是上漲了很多。而且,房價下降的最早最快的廣東同時也是鬧油荒最嚴重的區(qū)域。最近,有消息稱,我國油價也要下調(diào),相信對于房價是利好的。

最后,是相關(guān)地區(qū)房產(chǎn)業(yè)情況對房價產(chǎn)生的影響。就拿深圳房地產(chǎn)為例。深圳房地產(chǎn)在很多投資商眼中在失去吸引力。其中有一部分是受到周邊環(huán)境的影響。深圳的周邊小城市或者是廣東省北部的一些城市近幾年來也大興房地產(chǎn),他們的土地要更便宜一些,成本較少,價格較低,交通很很方便所以倍受青睞。目前他們也有開發(fā)高檔住房的計劃。所以替代性比較高。再一個就是由于這段時間廣東經(jīng)濟的不景氣以及限制條件頗多,集資困難等問題,很多國內(nèi)外投資者又重新將主力尤其是二手房市場轉(zhuǎn)移到香港市場。

第三:國際環(huán)境。這個就專門來談一下金融危機對中國房市產(chǎn)生的影響。金融危機在中國的登陸對中國房地產(chǎn)業(yè)起到一個雪上加霜的作用。其實,可以說由于美國金融危機影響已經(jīng)慢慢外化尤其是在中國經(jīng)濟體當中的破壞力開始體現(xiàn)出來以及與美國金融衍生品體系相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟體開始受到嚴重的影響,中國的經(jīng)濟增長放緩,消費者信心衰退,導致房價集體跳水,持續(xù)低迷。美國房地產(chǎn)的運行方式與中國是不同的。美國銀行是把錢貸給信用低無法償還購房貸款的人,再把這些貸款單package賣給投資信托公司,保險公司。這樣就制造了一個金融漏洞。這個漏洞需要通過消費刺激經(jīng)濟發(fā)展讓這些貸款者有能力還款給銀行來填補。但是這些無貸款能力的人卻沒有及時還銀行所欠貸款,反而繼續(xù)一輪又一輪的進行再投資,這樣經(jīng)濟泡沫便越吹越大,最后貸款人無法還款,資金鏈破裂,整個金融體系也就像多米諾骨牌一樣全面崩潰。所以說美國銀行是風險的制造者。而我國銀行只是一個中間的參與者。主要把錢貸給企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的投資。我國對于二次購房是加以限制的。也不允許信用差的,沒有保障的人進行貸款,更不可能允許其在貸款的基礎上再次貸款投資。而且按照中國人傳統(tǒng)的消費觀和消費模式,老百姓不太可能在沒有一定經(jīng)濟基礎的條件下貸款買房產(chǎn),做房產(chǎn)投機。所以說我國的房地產(chǎn)泡沫充其量就在企業(yè)籌資這一環(huán)。這個漏洞可以通過刺激內(nèi)需和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,地產(chǎn)商獲利還給銀行貸款來填補。

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要注意的問題及建議

(一)面對金融危機,在外部環(huán)境不確定的情況下,對于開發(fā)商來說最好的策略就是調(diào)整好內(nèi)部結(jié)構(gòu)

制定靈活高效的營銷戰(zhàn)略。對于不同的樓盤,要制造不同的亮點,鎖定其目標顧客群,堅持一致化產(chǎn)品風格和堅持細分市場的個性化策略。注意搞市場調(diào)研和提高品牌形象。高質(zhì)才能追求高價,切忌欺騙消費者。這些都是保持企業(yè)長久持續(xù)發(fā)展所必需的。還有就是保持融資渠道的暢通,籌資多樣化,分散風險。這個具體要結(jié)合公司的實際情況,資金結(jié)構(gòu)來考慮。

(二)對于政府和金融機構(gòu)來說,最重要的就是建立一個更加合理完善的金融體系

如果要引入更多的金融衍生品,一定要在確保能夠建立較為完善的金融風險監(jiān)督管理機制的條件下再引入。金融衍生品切忌過多而造成的大量經(jīng)濟泡沫。不要一味的用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展代替經(jīng)濟的增長。注意擴大內(nèi)需和基礎實體經(jīng)濟對整個國民經(jīng)濟的帶動作用。不建議通過大幅降低房價的方式來刺激成交量。政府可以減少稅款,增加土地成交量,降低租金,提高居民收入水平等方式來幫助房地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)展?？拐鹁葹闹亟覉@的過程中,政府可以包一些工程項目給房地產(chǎn)公司來幫助他們渡過難關(guān)。同時,有效地控制物價上漲和通貨膨脹,使經(jīng)濟能夠保持穩(wěn)定的發(fā)展,對于穩(wěn)定樓市和增加投資者信心也是至關(guān)重要的。