南京某社區(qū)會(huì)館維權(quán)糾紛的法律分析

鄭 磊

摘要2007年5月1日上午,南京某社區(qū)的業(yè)主們自發(fā)維權(quán),抗議XX公司將小區(qū)會(huì)館擅自出租給美克美家公司銷售家具的行為。然而XX公司的租賃行為究竟是否違反法律規(guī)定從而構(gòu)成侵權(quán)呢?小區(qū)業(yè)主能否討回“公道”呢?本文在此做了簡要的分析。

關(guān)鍵詞租賃侵權(quán)《物權(quán)法》

中圖分類號(hào):D920.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)01-084-02

一、糾紛

(一)糾紛經(jīng)過

2007年5月1日上午,南京某住宅小區(qū)諸多業(yè)主在該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的號(hào)召下,聚集在小區(qū)會(huì)館門口,打出維權(quán)的橫幅標(biāo)語,聲討XX開發(fā)公司擅自將XX社區(qū)的配套設(shè)施——會(huì)所用房出租給XXX公司作為銷售家具的商業(yè)用房,抗議XX開發(fā)公司對(duì)小區(qū)全體業(yè)主的侵權(quán)行為。

(二)權(quán)利爭議

本次維權(quán)糾紛是圍繞以下幾個(gè)關(guān)鍵權(quán)利展開的:

1.小區(qū)會(huì)館用房的所有權(quán)歸屬到底是誰?是全體業(yè)主共有,還是屬于XX物業(yè)公司?或是屬于開發(fā)單位——XX開發(fā)公司?

2.未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)同意,擅自將社區(qū)會(huì)所用房租賃給家具公司作營業(yè)性使用是否合法?

3.社區(qū)會(huì)所用房出租所得收益應(yīng)當(dāng)歸屬何人?

二、法律分析

侵權(quán)概念:侵權(quán)行為是指行為人由于過錯(cuò)侵害他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán),依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的不法行為,以及依法律特別規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的其他侵害行為①。

在法律上要想解決侵權(quán)糾紛,首先要明確誰是侵權(quán)人,誰是受害人。在本案中,受害人是全體業(yè)主,無可爭議。關(guān)鍵是侵權(quán)人是誰?根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定:物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。那么,如果會(huì)所屬于物業(yè)公司享有使用權(quán)、業(yè)主享有所有權(quán)的物業(yè)用房,那么侵權(quán)主體則為XX物業(yè)公司,并且侵權(quán)行為也是無可置疑的。據(jù)調(diào)查,社區(qū)的物業(yè)管理用房包括3幢地下室(保安宿舍)、9幢B層(一樓)(物管公司辦公用房和錄像監(jiān)控室)等,并不包括社區(qū)會(huì)所用房。這也排除了XX物業(yè)公司作為侵權(quán)行為主體的資格。侵權(quán)行為是發(fā)生在開發(fā)商——XX開發(fā)公司和社區(qū)全體業(yè)主之間。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》16條的規(guī)定:商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下商品房銷售內(nèi)容:……(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬……

社區(qū)一期的業(yè)主,基本上是當(dāng)?shù)毓╇姽镜膯T工,他們買房時(shí)是購買的集資房,而非商品房,所以他們的購房合同并沒有按照該《商品房銷售管理辦法》的要求訂立,所以合同上也沒有提到公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。而二期業(yè)主多為商品房的買受人,因此在他們的購房合同中,對(duì)公共配套設(shè)施的所有權(quán)有明確的約定——社區(qū)會(huì)所用房的所有權(quán)屬于開發(fā)方——XX開發(fā)公司。換句話說,XX開發(fā)公司實(shí)際上也是業(yè)主之一。租賃社區(qū)會(huì)所用房為經(jīng)營性用房是否侵權(quán)?收益如何歸屬?《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于配套公共設(shè)施有不少規(guī)定,其中第50條:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)。55條:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。58條:違反本條例的規(guī)定,建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。66條:擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。這些法律條款都是對(duì)業(yè)主有利、對(duì)XX開發(fā)公司不利的規(guī)定。乍一看完全沒有問題,XX開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)立即停止侵權(quán),否則就要承擔(dān)罰款并賠償損失。但事實(shí)上法律并沒有這么簡單。

首先55、58條不能適用。從立法技術(shù)上看,55、58條單獨(dú)構(gòu)成一個(gè)邏輯體系,二者是完全對(duì)稱的。根據(jù)法理學(xué)中“體系解釋”的原則和一般性的民法原則對(duì)這兩條法律進(jìn)行分析,會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)法條在適用上是有前提的,那就是“公用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有。”正是因?yàn)榻?jīng)營使用人對(duì)所處分的公共設(shè)施不具有所有權(quán),所以法律才規(guī)定收益應(yīng)用于維護(hù)公共利益——即該設(shè)施共有人的利益,而不是用于處分人本身的利益。正是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位的無權(quán)處分行為侵害了全體業(yè)主的所有權(quán)和使用權(quán),才有必要對(duì)其處以罰款和責(zé)令賠償。因此本案中,社區(qū)業(yè)主可以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50和66條的規(guī)定為法律依據(jù),指訴XX開發(fā)公司侵權(quán)。

然而,本案中的侵權(quán)行為人——XX開發(fā)公司能否找到對(duì)自己有利的法律依據(jù)來對(duì)抗社區(qū)全體業(yè)主,從而主張自己行為的合法性呢?也是有的。

《物權(quán)法》在當(dāng)時(shí)的法律界中是關(guān)注的焦點(diǎn),因?yàn)樗j釀了多年,于2007年3月才通過,千呼萬喚始出來!物權(quán)法的出臺(tái),真正確立了私有財(cái)產(chǎn)在我國的神圣不可侵犯的法律地位,并使民法中的物權(quán)真正上升到僅次于人身權(quán)的第二重要的高度?！段餀?quán)法》第一條規(guī)定:為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度,維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬,發(fā)揚(yáng)物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán),根據(jù)憲法制定本法?！段餀?quán)法》第一條是個(gè)總的原則,本不適用于具體案件,但筆者認(rèn)為有必要提一下,尤其是“全國人大法工委”對(duì)該法條的解釋:

……物權(quán)法給人民樹立了一種信心,即人民合法取得的財(cái)富,都能夠得到法律的承認(rèn)和保護(hù)。法律不容許任何侵犯個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)的行為,否則要依法懲罰?！餀?quán)是人們直接支配“物”的權(quán)利?！拔铩卑ú粍?dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！餀?quán)的實(shí)質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán),直接體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益。物權(quán)法通過規(guī)范物權(quán)人的權(quán)利、義務(wù),為權(quán)利人充分利用財(cái)產(chǎn)提供了良好的法制環(huán)境,鼓勵(lì)權(quán)利人創(chuàng)造財(cái)富,積累財(cái)富?！谌珖舜蠓üの瘜?duì)本法的解釋也體現(xiàn)了立法者的態(tài)度。

《物權(quán)法》第2條規(guī)定:因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系,適用本法。本法所稱物權(quán),是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是絕對(duì)的權(quán)利,對(duì)世的權(quán)利。對(duì)物權(quán)絕對(duì)原則,可以兩方面理解:一是物權(quán)人依自己的意思行使物權(quán)具有絕對(duì)性。意味著除遵守法律之外,物權(quán)人完全可以按照自己的意愿行使權(quán)利。二是物權(quán)的排他性。權(quán)利人可以根據(jù)其權(quán)利排除任何第三人的干涉③。所有權(quán)是物權(quán)體系的核心,是一種最重要的物權(quán)形式,所有權(quán)人可以對(duì)其財(cái)產(chǎn)占有、使用、處分、收益,并可排除他人對(duì)其財(cái)產(chǎn)違背其意志的干涉④。《物權(quán)法》第6條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。第39條:所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。前文已經(jīng)論證了一個(gè)核心事實(shí),即XX社區(qū)會(huì)所用房所有權(quán)歸XX開發(fā)公司所有,包括占有(確定權(quán)利歸屬和物的實(shí)際控制)、使用(可根據(jù)自己本人的需要而親自使用)、處分(自己決定該不動(dòng)產(chǎn)的保有、出賣、租賃、贈(zèng)與或無償借用)、收益(占有原物所生之孳息,比如獲得租金;出讓權(quán)力所得報(bào)償,比如賣房所得價(jià)款)。物權(quán)法保護(hù)XX開發(fā)公司對(duì)該房產(chǎn)的絕對(duì)權(quán)利,并且不容許任何他人干涉。

三、法律規(guī)則沖突的解決

在本案中,侵權(quán)人和受害人都找到了維護(hù)自己權(quán)利的法律依據(jù),究竟應(yīng)適用哪種法律?是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》呢?這直接關(guān)系到XX開發(fā)公司的租賃行為是否構(gòu)成侵權(quán)。答案是——應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》,XX開發(fā)公司的行為并不構(gòu)成法律上的侵權(quán)。

為什么適用《物權(quán)法》而不適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》,關(guān)鍵一點(diǎn):《物權(quán)法》是全國人大所立之法,屬于基本法律,高于其他所有非全國人大所立之法。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅僅是國務(wù)院制定的行政法規(guī),其效力當(dāng)然不及《物權(quán)法》。

上位法優(yōu)于下位法。因此,《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定凡與《物權(quán)法》相沖突的地方,在司法實(shí)踐中一律不會(huì)被適用。如此一來,XX開發(fā)公司的行為找到了合法的依據(jù),不構(gòu)成侵權(quán)了。業(yè)主們?nèi)绻麑⑵湓V諸法院,則肯定敗訴。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第6條的規(guī)定,只有沒有確定具體產(chǎn)權(quán)歸屬的公共設(shè)施、公共場所才屬于全體業(yè)主共有,產(chǎn)權(quán)明確的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分的所有權(quán)是不容侵犯的。

四、其行為是否侵害其他權(quán)利

相鄰權(quán)是《物權(quán)法》明文規(guī)定的權(quán)力,《物權(quán)法》第84條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。這是《物權(quán)法》對(duì)所有權(quán)絕對(duì)性的合理限制。業(yè)主們認(rèn)為,XX開發(fā)公司將社區(qū)會(huì)所用房租賃給XXX公司銷售家具,降低了小區(qū)檔次,造成了不安全因素。是否侵犯相鄰權(quán)呢?所謂“降低了小區(qū)檔次”是個(gè)抽象概念,業(yè)主們并沒有充分證據(jù)證明由于社區(qū)會(huì)所租賃行為導(dǎo)致該社區(qū)房價(jià)下跌,所以法律上很難被采信。但如果租賃行為確實(shí)造成了小區(qū)不安全,則法律就完全有理由相信該行為侵害了相鄰權(quán)。據(jù)調(diào)查,XXX公司將進(jìn)出通道設(shè)在小區(qū)大門以外的公路上,所有人員出入均不通過該小區(qū)。XXX公司未使用具有擾民性質(zhì)的促銷手段(如高音喇叭)進(jìn)行廣告宣傳,也未搭建、添設(shè)遮擋小區(qū)住戶的陽光、通風(fēng)和視野的建筑附著物。所以很難認(rèn)定該租賃行為侵害相鄰權(quán)。

《物權(quán)法》77條規(guī)定:業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。XX開發(fā)公司將社區(qū)會(huì)所用房租賃為經(jīng)營之用,未與任何其他業(yè)主商量,是否合法?這就關(guān)系到如何界定社區(qū)會(huì)所用房的使用性質(zhì)問題。一般而言,社區(qū)會(huì)所多為開設(shè)棋牌室、健身房以服務(wù)附近居民之用,同時(shí)服務(wù)受領(lǐng)人也付一定的費(fèi)用。說它是經(jīng)營性用房,商業(yè)性好像不夠;說它是住宅用房那肯定不對(duì)。所以無法套用《物權(quán)法》77條規(guī)定。目前尚無法律明文規(guī)定,社區(qū)會(huì)所應(yīng)經(jīng)營哪些項(xiàng)目,不應(yīng)經(jīng)營哪些項(xiàng)目,是一個(gè)法律空白。因此只能適用民法最基本的原則——法無明文規(guī)定即自由⑤。所以雖然XX社區(qū)業(yè)主都很反對(duì)這一租賃行為,但要追究XX公司的法律責(zé)任就十分困難了。應(yīng)該說XX開發(fā)公司鉆了法律的空子,讓人感覺到法律的貧困。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳。據(jù)購買商品房的二期業(yè)主普遍反映,XX開發(fā)公司在出售該社區(qū)商品房時(shí),其銷售工作人員一直宣稱,社區(qū)會(huì)所用房落成后,是為小區(qū)提供配套服務(wù),而不是另作他用的?，F(xiàn)在卻租賃給他人銷售家具,這種行為是否違背承諾,構(gòu)成虛假廣告行為呢?很難認(rèn)定。雖然業(yè)主們認(rèn)為賣家具不屬于對(duì)小區(qū)的配套服務(wù),但并無哪法律規(guī)定小區(qū)配套服務(wù)包括哪些項(xiàng)目。僅憑主觀判斷而缺乏法律依據(jù)的事情是很難維權(quán)的。開發(fā)商完全可以解釋說:“租房子給XXX公司就是為了方便小區(qū)業(yè)主買家具,屬于配套服務(wù)?！比绻腥颂岢?“XX開發(fā)公司在作銷售宣傳時(shí)有其他承諾?！蹦敲碭X公司完全可以反問他:“事隔數(shù)年,你能拿得出證據(jù)嗎?”

五、結(jié)語

綜上所述,XX開發(fā)公司將社區(qū)會(huì)所用房租賃給他人銷售家具的行為肯定是有?！罢\實(shí)信用”的行為,應(yīng)當(dāng)受到譴責(zé),但受害人要想通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)利卻難以找到合法依據(jù)。

筆者認(rèn)為,合法不一定合理,法律不保護(hù)我們的合理利益并不代表我們就沒有這項(xiàng)權(quán)利。文章最后,想談一談關(guān)于法律本身的問題。我國現(xiàn)階段的法律中有不少內(nèi)容,更多地保護(hù)了有地位或有資產(chǎn)者的利益,而沒有充分考慮對(duì)弱勢群體的保護(hù)?！段餀?quán)法》旨在保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)所有人的權(quán)利,你的私有財(cái)產(chǎn)越多,法律對(duì)你的保護(hù)范圍就越廣,如果你是個(gè)窮光蛋,那么《物權(quán)法》根本就保護(hù)不到你。為什么社區(qū)建成這么多年,XX開發(fā)公司一直沒啥動(dòng)靜,《物權(quán)法》一出臺(tái),他立馬就把會(huì)館出租收益?