淺議不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力

陳文娟

摘要作為一項重要的法律制度,不動產(chǎn)預(yù)告登記的核心在于其法律效力。我國最新頒布的《物權(quán)法》第20條便對此做了相應(yīng)的規(guī)定,該條明確了不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力在于保全以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)。然而,由于該條的內(nèi)容較為抽象,并存在一定疑問,不利于司法實踐,故有進一步研究的必要。

關(guān)鍵詞不動產(chǎn)預(yù)告登記效力

中圖分類號:D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-047-02

我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定:當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)預(yù)告登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效。該條的規(guī)定極大地完善了我國的登記制度。從該條可以看出預(yù)告登記的目的在于保全以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán),賦予該請求權(quán)排他的效力,從而能有效地促使該請求權(quán)的實現(xiàn),便于保護交易的安全。但是,該條對不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力的產(chǎn)生及其效力范圍的規(guī)定比較抽象,不夠明確具體,同時對預(yù)告登記效力的消滅原因的規(guī)定是否存在過于狹窄的問題,可以做哪些補充。這些問題都是值得進一步探討研究的。本文下面將結(jié)合其他大陸法系國家的相關(guān)規(guī)定及學(xué)者的論述,從不動產(chǎn)預(yù)告登記效力的產(chǎn)生、范圍和消滅三方面加以解析。

一、不動產(chǎn)預(yù)告登記效力的產(chǎn)生

依《物權(quán)法》第20條第1款第1項的規(guī)定可以看出,只有辦理預(yù)告登記后才產(chǎn)生相關(guān)的效力。那么,如何辦理預(yù)告登記?欲理清該問題,須明確以下兩個問題:一是辦理預(yù)告登記的前提條件是什么?二是辦理預(yù)告登記的程序有哪些?

(一)辦理預(yù)告登記的實質(zhì)要件

根據(jù)第二十條的規(guī)定,只有當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),才可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。也就是說只有存在有被預(yù)告登記保全資格的請求權(quán)是辦理預(yù)告登記的前提條件。那么,什么才是有被預(yù)告登記保全資格的請求權(quán)呢?結(jié)合德國等其他國家和地區(qū)的規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)從以下四個要點加以把握:

第一,預(yù)告登記所保全的請求權(quán),必須是能夠引發(fā)具有登記能力的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán),而且在預(yù)告登記時,該請求權(quán)必須有效存續(xù)。第二,該請求權(quán)的法律基礎(chǔ)比較廣泛?？梢允莻鶛?quán)法、繼承法、家庭法等私法,還可以是公法,如征收,政府命令,法院判決所產(chǎn)生的請求權(quán)。第三,在請求權(quán)法律關(guān)系中,權(quán)利人是預(yù)告登記權(quán)利人;在為第三人利益的合同中,第三人享有清償請求權(quán),該權(quán)利能成為預(yù)告登記標(biāo)的的,第三人也是預(yù)告登記權(quán)利人。預(yù)告登記義務(wù)人是請求權(quán)關(guān)系中的義務(wù)人,及在預(yù)告登記設(shè)立時,請求權(quán)所指向的物權(quán)人或其繼承人。第四,請求權(quán)可以是附條件的請求權(quán),也可以是附期限的請求權(quán)。①

綜上可見,有被預(yù)告登記保全資格的請求權(quán)是辦理預(yù)告登記的前提條件。但出現(xiàn)需要預(yù)告登記保全的請求權(quán),并不是意味著預(yù)告登記的當(dāng)然成就,僅僅只構(gòu)成其實質(zhì)要件,要最終完成預(yù)告登記,還須具備程序上的要件。而程序上的要件有哪些?這就需要明確第二個問題,即辦理預(yù)告登記的程序要件。

(二)辦理預(yù)告登記的程序要件

1.預(yù)告登記的申請

關(guān)于預(yù)告登記的申請,《物權(quán)法》第20條是這樣規(guī)定的“按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”,至于是否必須取得登記義務(wù)人的同意以及采用何種途徑進行申請,并未加以明確規(guī)定。那么,我國《物權(quán)法》第20條的規(guī)定應(yīng)作何種理解呢?筆者認(rèn)為,我國應(yīng)采取假處分和登記義務(wù)人同意相結(jié)合的雙重結(jié)合模式。理由如下:

首先,如果采用登記義務(wù)人同意的單一模式,在出現(xiàn)登記義務(wù)人惡意的不同意的情況下,這樣就會使得預(yù)告登記權(quán)利人合法的請求權(quán)無法得以實現(xiàn),對登記權(quán)利人就會顯失公平。其次,如果采用雙重結(jié)合的模式,既能在充分尊重當(dāng)事人意愿的情況下取得登記義務(wù)人的同意辦理預(yù)告登記申請,同時在碰到登記義務(wù)人惡意的不同意時,預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請,陳明預(yù)告登記的原因并提供擔(dān)保金,由法院發(fā)布預(yù)告登記的假處分命令,預(yù)告登記權(quán)利人依據(jù)該命令向登記機構(gòu)申請登記,也可以向法院申請假處分執(zhí)行,由執(zhí)行法院囑托登記機關(guān)辦理預(yù)告登記。這樣把自愿登記與強制登記有效的結(jié)合起來,彌補了單一模式中的不足,同時又能對當(dāng)事人的意愿進行有效合法的控制,更好的保護交易的安全。

2.記載于登記簿

《物權(quán)法》第14條規(guī)定:不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。②可見,預(yù)告登記效力的產(chǎn)生始于記載于不動產(chǎn)登記簿時。德國、日本和我國臺灣都做出了同樣的規(guī)定。

二、不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力范圍

在辦理預(yù)告登記后,預(yù)告登記會產(chǎn)生哪些法律效力,是這個制度最核心的內(nèi)容。各國關(guān)于這部分的規(guī)定有所不同,主要有“三效力說”和“四效力說”。③設(shè)有該制度的國家都會明確規(guī)定其效力范圍,只是各國出于本國的考慮,選擇性的承認(rèn)其中幾種效力。我國《物權(quán)法》也作了相關(guān)的規(guī)定。下面筆者以“四效力說”為例,結(jié)合德國等國家和地區(qū)的相關(guān)規(guī)定,對我國預(yù)告登記的效力范圍加以闡述:

(一)保全權(quán)利的效力

保全權(quán)利的效力是指通過預(yù)告登記,保障以發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)期物權(quán)效果的法律效力。在立法上有絕對無效主義和相對無效主義兩種。前者是指一經(jīng)預(yù)告登記,便禁止其后的登記義務(wù)人再處分;后者是指預(yù)告登記后,就不動產(chǎn)權(quán)利義務(wù)人仍可對不動產(chǎn)進行處分,但該處分行為在妨害預(yù)告登記權(quán)利人請求權(quán)的范圍內(nèi)無效。④我國《物權(quán)法》第20條明確規(guī)定了預(yù)告登記的法律效力——預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?？梢娺@是對預(yù)告登記的保全效力的規(guī)定,筆者認(rèn)為其主要包括兩層內(nèi)涵:1.在預(yù)告登記后,登記義務(wù)人在取得預(yù)告登記權(quán)利人的同意后可對設(shè)立預(yù)告登記的不動產(chǎn)進行處分,該處分對預(yù)告登記權(quán)利人有效;2.反之如果沒有取得預(yù)告登記權(quán)利人的同意處分該不動產(chǎn)的,該處分對預(yù)告登記權(quán)利人則不發(fā)生物權(quán)效力。可見,我國采用的是絕對無效主義。筆者認(rèn)為,相對無效主義更加合理,其不僅使登記簿保持了其正確性,又有利于經(jīng)濟生活的活躍,因為在預(yù)告登記涂銷后取得人權(quán)利限制完全消失,這對第三人來說則沒有什么影響,而且可以更好的兼顧當(dāng)事人的利益。

由于我國采用了絕對無效主義,從而在適用法律時便存在一定的問題,筆者認(rèn)為主要表現(xiàn)為兩大問題:

1.預(yù)告登記對因國家征收,法院判決或強制執(zhí)行等公權(quán)力行為有無排除力

對于這個問題,德、瑞等國家和我國臺灣地區(qū)存在著兩種不同的立場。(1)預(yù)告登記對這類公權(quán)力行為有排他效力。德國和瑞士便采用這種立場。如《瑞士民法典》959條;(2)預(yù)告登記對此類公權(quán)力行為無排他效力。我國臺灣便采用這種立場。對于我國物權(quán)法該采用何種立場來說,筆者認(rèn)為不能單單一概而論,應(yīng)根據(jù)這種公權(quán)力行為的不同目的采取不同的立場:A、如果這種公權(quán)力行為雖然有維持國家司法權(quán)尊嚴(yán)的因素,但其根本動因是為了實現(xiàn)當(dāng)事人的私人利益,這與預(yù)告登記保全的權(quán)利屬性完全相同,沒有公私之分,預(yù)告登記對此便有排除效力;B、如果這種公權(quán)力行為是為國家公共利益的目的,預(yù)告登記則無排他的效力。對此,我國《物權(quán)法》第42條規(guī)定,為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

2.“買賣不破租賃”是否對預(yù)告登記同樣適用

根據(jù)我國《合同法》第229條的規(guī)定,買賣不破租賃是指在租賃合同有效期間,租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的,租賃權(quán)對新的所有權(quán)人仍然有效。該條是針對租賃合同發(fā)生在買賣合同之前的情況。對于這種情形,筆者認(rèn)為“買賣不破租賃”對預(yù)告登記同樣適用。理由在于:在辦理預(yù)告登記時,必須存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,即當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議,對債權(quán)債務(wù)協(xié)商一致。那么,債權(quán)人在簽定買賣合同時就知其權(quán)力存在瑕疵,仍愿意進行交易表明其同意這種瑕疵的存在,并根據(jù)合同法第229條的規(guī)定,預(yù)見到這種后果,所以,“買賣不破租賃”對預(yù)告登記同樣有效。

(二)保全順位的效力

順位,是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依據(jù)設(shè)立的時間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。順位的確定取決于登記的先后順序。先登記順位的物權(quán)優(yōu)于后登記順位的物權(quán)。預(yù)告登記具有保全日后正式登記的順位的作用,這樣預(yù)告登記便防止了第三人的介入,保全了正式登記的順位,使請求權(quán)得以順利實現(xiàn),如,《德國民法典》第883條第三款規(guī)定“以轉(zhuǎn)讓其權(quán)利為請求權(quán)的目的時,該項權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定?！薄恫粍赢a(chǎn)登記法》第7條規(guī)定:“本登記的順位以假登記的順位而定?！?/p>

在我國,預(yù)告登記有保全順位方面的效力并不明顯,因為我們在抵押登記等方面采取的并不是順位固定主義,而是根據(jù)登記的時間先后確定的順位先后主義。⑤

(三)破產(chǎn)保護的效力

破產(chǎn)保護效力,是指在相對人陷入破產(chǎn)時,排斥他人而保障請求權(quán)發(fā)生指定的效果。在德國法中,破產(chǎn)保護效力稱為“完全效力”或“完善效力”,體現(xiàn)于《德國破產(chǎn)法》及《德國支付不能法》?；谠撔Я?預(yù)告登記請求權(quán)不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人,以保證預(yù)告登記權(quán)利人取得物權(quán),而且,還可以在不動產(chǎn)物權(quán)人陷入破產(chǎn)時對抗其他債權(quán)人,從而使預(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)得以實現(xiàn)。而且,這一效力同樣使用于不動產(chǎn)所有權(quán)人死亡,其財產(chǎn)納入繼承程序的情形,即繼承人不得以繼承為由對抗已經(jīng)進行了預(yù)告登記的請求權(quán)。

在我國,《破產(chǎn)法》對此并沒有相關(guān)的規(guī)定,從而預(yù)告登記在破產(chǎn)保護方面的效力并不明顯。

(四)預(yù)警的效力

預(yù)告登記的預(yù)警效力,來源于“登記”的本質(zhì)——公示。預(yù)告登記將存在于不動產(chǎn)之上的債權(quán)請求權(quán)于已登記公示,使其具有對抗力。同時,預(yù)告登記之預(yù)警效力與其保全權(quán)力之效力和保全順位之效力一脈相承,從而可以警告第三人在本登記完成之前不能無視預(yù)告登記的存在,相反,應(yīng)通過預(yù)告登記認(rèn)識到預(yù)告登記權(quán)利人日后為本登記的可能性,從而不為妨害預(yù)告登記所保全的權(quán)利(或權(quán)利順位)之行為,以免給自己帶來損失。而且,第三人也不能以不知預(yù)告登記為由為善意之抗辯。因此,將預(yù)告登記預(yù)先提醒告誡第三人的效力稱為預(yù)警效力。關(guān)于該效力,各國法律均沒有明文規(guī)定,我國物權(quán)法也對此沒有作出明文規(guī)定,但卻實際存在并發(fā)揮作用。這是因為預(yù)警效力無須依賴法律條文的明定,其效力早已隱喻于預(yù)告登記制度本身,并通過其效力發(fā)揮具體作用。

三、不動產(chǎn)預(yù)告登記效力的消滅

(一)原因

根據(jù)《物權(quán)法》第20條第二款的規(guī)定,可以看出引起不動產(chǎn)預(yù)告登記效力消滅的原因有兩個:

第一,債權(quán)消滅。也就是預(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)消滅。預(yù)告登記附屬于其保全的債權(quán)請求權(quán),當(dāng)債權(quán)請求權(quán)消滅時,預(yù)告登記即喪失法律效力。第二,自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記便失效。

但除了這兩種原因外,預(yù)告登記權(quán)利人明確作出放棄預(yù)告登記的意識,能否引起預(yù)告登記效力的消滅呢?筆者認(rèn)為是可以的,因為預(yù)告登記是對債權(quán)提供的保障措施,它源于預(yù)告登記權(quán)利人的同意,在權(quán)利人自愿放棄權(quán)利時必然能引起該權(quán)利的消滅。所以,我國應(yīng)承認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人自愿拋棄預(yù)告登記的意思表示為預(yù)告登記效力消滅的原因。

(二)程序

與預(yù)告登記效力的產(chǎn)生程序相對應(yīng),其消滅也要辦理相應(yīng)的注銷程序。雖然在物權(quán)法第二十條并沒作相關(guān)規(guī)定,但第一百五十條規(guī)定:已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。筆者認(rèn)為其應(yīng)包括兩個步驟:

1.當(dāng)事人的申請

預(yù)告登記的注銷,相對應(yīng)其產(chǎn)生,應(yīng)已當(dāng)事人共同申請為原則,但不排除登記義務(wù)人或其他利害關(guān)系人的單獨申請。因為在發(fā)生消滅原因后,其在不動產(chǎn)登記簿中的記載并沒有自動涂銷,必須要由當(dāng)事人提出注銷申請。但如果僅采用當(dāng)事人共同申請為原則,就會出現(xiàn)預(yù)告登記權(quán)利人在發(fā)生消滅原因后遺忘或惡意不去申請,這樣不利于保護不動產(chǎn)物權(quán)人以及其他權(quán)利人的利益,所以不應(yīng)當(dāng)排除登記義務(wù)人或其他利害關(guān)系人的單獨申請。

2.注銷登記

在發(fā)生消滅原因后,當(dāng)事人或其他利害關(guān)系人向登記機關(guān)提出注銷登記,由登記機關(guān)進行注銷。其便標(biāo)志著預(yù)告登記效力的消滅。