商品房不同按揭方式的對(duì)比分析

趙　添

[摘 要]本文以時(shí)間價(jià)值原理為工具對(duì)目前房屋按揭貸款的兩種較普遍還貸方式：等額本息方式、等額本金方式進(jìn)行了對(duì)比解讀，從而揭示出兩種還貸方式之間的具體差異差異。

[關(guān)鍵詞]資金時(shí)間價(jià)值 實(shí)際利率 名義利率 等額本息 等額本金

一、按揭貸款的內(nèi)涵與快速增長(zhǎng)成因

（一）宏觀政策的變化。我國(guó)各大商業(yè)銀行充分把握國(guó)家發(fā)展住房消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有利契機(jī)，加大了個(gè)人住房貸款的投放力度。國(guó)家也一直采取的是鼓勵(lì)個(gè)人住房按揭貸款的政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。

（二）各商業(yè)銀行房貸政策（首付比例、利率）變化。各商業(yè)銀行房貸利率是影響居民按揭與否及按揭程度的重要原因。在我國(guó)恢復(fù)商品房市場(chǎng)以來，各商業(yè)銀行的房貸比例都有所波動(dòng)。但房貸利率總體來看呈下調(diào)趨勢(shì)，而且首付款比例也總體調(diào)低。這樣有兩點(diǎn)好處：擴(kuò)大按揭貸款的人群數(shù)；減輕住房按揭貸款的償還壓力。

（三）居民的消費(fèi)觀念的變化。我國(guó)的傳統(tǒng)文化向來是節(jié)儉持家，隨著國(guó)際交流的不斷增多，在美國(guó)等國(guó)家比較流行的超前消費(fèi)、“今天花明天錢”的消費(fèi)模式開始進(jìn)入人們的視線。越來越多的年輕人或是中老年人開始漸漸接受“超前消費(fèi)”的模式，人們消費(fèi)觀念的開放、超前、發(fā)展也是按揭貸款比例節(jié)節(jié)攀升的重要原因。

二、資金時(shí)間價(jià)值原理的解讀

財(cái)務(wù)學(xué)對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的定義是：資金經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值。由于時(shí)間價(jià)值的存在，我們?cè)诒容^資金的大小時(shí)需要把不同時(shí)點(diǎn)的資金換算到同一時(shí)點(diǎn)再進(jìn)行比較，而換算時(shí)所廣泛使用的復(fù)利計(jì)算方法會(huì)由于計(jì)息間隔的不同產(chǎn)生很大的區(qū)別。

資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算公式：

（一）復(fù)利終值：本金P，年復(fù)利率R，N年后的本利和為F=P×（1+R）N若每月復(fù)利一次，則N年后的本利和為F*= P×（1+R/12）N×12

如：20萬元資金，年復(fù)利率12%，期限20年，按每年復(fù)利一次計(jì)算，20年后的價(jià)值為20×（1+12%）20=20×9．64629=192.93萬元，按每月復(fù)利一次計(jì)算(月利率為12%÷12)，20年后的價(jià)值為20×（1+1%）20×12=20×10.892554=217.85萬元

（二）年金終值：年復(fù)利率R，每月還本付息金額為A，N年后的本利和為

F=∑A×（1+R/12）J

∑表示對(duì)J從1------N求和

或者F=A×〔（1+R/12）12×N-1〕÷（R/12）

我們看到：同一筆資金，相同的年利率，相同的期限，只是由于計(jì)息間隔的不同導(dǎo)致最終結(jié)果的差異： 按月復(fù)利比按年復(fù)利價(jià)值增加24.92萬元(約12.92%)；由此可見，計(jì)息間隔的長(zhǎng)短在資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)量中至關(guān)重要。

三、不同按揭方式的對(duì)比分析

資金時(shí)間價(jià)值在日常生活中的一項(xiàng)重要應(yīng)用就是房屋按揭貸款：還款方式雖然五花八門品種繁多，但本質(zhì)上看，不過是變換了一下計(jì)息間隔和還本方式而已?，F(xiàn)以廣泛使用的每月等額還本付息方式、等本金方式作一對(duì)比，以揭示時(shí)間價(jià)值的奧妙。

為了便于比較，2種方式均假定貸款金額20萬元，貸款期限95個(gè)月（7年11個(gè)月）且不提前還款。

（一）等額本息

每月等額還本付息，年利率按央行最新調(diào)整的5年以上基準(zhǔn)利率5.94%計(jì)

每月等額還本付息的金額為：200000×5.94%÷12 ÷[1－（1+5.94%÷12）－95〕

=2644（元）

按時(shí)間價(jià)值原理，95個(gè)月后還本付息的本利和為

F=2644×〔（1+5.94%/12）95-1〕÷（5.94%/12）≈31.97萬元

（二）等額本金

等本金法下每月償還的本金相同為200000÷95=2105.263≈2105元

每月利息遞減：第一個(gè)月利息為200000×5.94%÷12=990

第二個(gè)月利息為 (200000-2105)×5.94%÷12=990-10.42=979.58

第三個(gè)月利息為(200000-2105×2)×5.94%÷12=990-10.42×2=969.16

第95個(gè)月利息為2105×5.94%÷12=10.42

等本金法下每月還本付息的金額為：第一個(gè)月：2105+990=3095

第二個(gè)月：3095-10.42=3084.58

第三個(gè)月：3095-2×10.42=3074.16

………………….

第95個(gè)月：2105+10.42 =2115.42

按時(shí)間價(jià)值原理，95個(gè)月后還本付息的本利和為

F=3095×（1+5.94%/12）94+3084.58×（1+5.94%/12）93+3074.16×（1+5.94%/12）92+………+2115.42×（1+5.94%/12）=﹛3095×（1+5.94%/12）95-10.42×〔（1+5.94%/12）94-1〕÷(5.94%/12)-2115.42﹜÷ (5.94%/12)=32.09萬元

等本金和等本息最終還本付息的總額差異為1200元，即考慮到資金時(shí)間價(jià)值，等本金法比等本息法最終多支付1200元的利息(未考慮計(jì)算過程的誤差及最后一期實(shí)際還本金額的調(diào)整)。

綜合以上分析，我們看到在不提前還貸的條件下，考慮到時(shí)間價(jià)值，等本金、等本息最終還本付息的本利和有一定的差別，但差別不大；具體選擇哪種方式取決于貸款者的支付能力：等本金法前期月供壓力較大，以后逐漸減輕；而等本息法每月還款金額相同，較易操作。而且這2種貸款的利率都是浮動(dòng)的，隨著國(guó)家利率的調(diào)整而變動(dòng)，當(dāng)利率變動(dòng)進(jìn)入下行通道時(shí)，對(duì)貸款者有利，可減少其利息支出，也即減少月供。而固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款正好相反：當(dāng)利率變動(dòng)進(jìn)入上升通道時(shí)，對(duì)貸款者有利：因其鎖定了貸款利率，當(dāng)市場(chǎng)利率超過貸款實(shí)際利率時(shí)，貸款者可獲益。

值得一提的是，目前各大商業(yè)銀行的長(zhǎng)期房貸利率對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶都使用優(yōu)惠利率：在國(guó)家基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮20%甚至30%，即優(yōu)質(zhì)房貸客戶5年以上的貸款利率實(shí)際只有4.158%或4.752%；而公積金貸款的利率也達(dá)到3.87%（5年以上）。

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