物業(yè)糾紛—剪不斷，理還亂

章　法

2007年10月1日，《物權法》開始實施，相信對物業(yè)公司和業(yè)主之間的關系來說，這是一個好的開始。然而，如今業(yè)主與物業(yè)公司之間的是是非非依然不斷，真是：、

底層住戶該不該繳納電梯費

退休后，老曹用拆遷款購買了一套公寓。由于年齡大，他這次特意在20層高的樓房中挑選了底層。

開發(fā)商交了房屋之后，老曹被通知去繳納物業(yè)費。到了物業(yè)辦公室，物業(yè)工作人員拿出前期物業(yè)合同請老曹簽字。并在簽字后，要求老曹支付全年的物業(yè)費3800元。老曹問：“這物業(yè)費都包括什么呀？”物業(yè)人員解釋道：“垃圾清理、保安、電梯運營……”

老曹奇怪了：“我住在一層，這電梯和我壓根兒沾不上邊兒，怎么還要收我的費呢？你這不是亂收費嗎？”為此，雙方各執(zhí)一詞，僵持起來。

按照《物業(yè)管理條例》和各地自行的物業(yè)管理規(guī)定，對電梯的運行管理和維護是物業(yè)公司應盡的義務之一。高層住宅電梯的運行維護費用，原則上是由業(yè)主使用人共同分擔的，具體的費用標準則由業(yè)主使用人和服務單位通過協(xié)商來確定。

《物權法》明確規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，但是在享有權利的同時，全體業(yè)主同時也要承擔相應的義務，如妥善使用、支付維修保養(yǎng)費用等。高層住宅中一層住戶作為業(yè)主，屬于共有部分的共同所有人，即應承擔相應的維修保養(yǎng)費用。

當然，老曹提出的疑問也不無道理。鑒于此，有些地方的物業(yè)公司會加以區(qū)別對待。作為底層的業(yè)主，到底是否應該交電梯運行維護費，首先要看簽署的業(yè)主公約和物業(yè)管理合同中對這個問題是否進行了具體的約定。如果沒有約定，那么根據(jù)《物權法》的規(guī)定，底層業(yè)主交電梯費也是應該的。

小區(qū)的廣告收益該歸誰

老謝自從2005年搬到某小區(qū)之后，每天都被小區(qū)內(nèi)各種各樣的商業(yè)廣告弄得頭昏腦漲。他曾細細留意了一下，一邁入小區(qū)大門，就能看見大門口的宣傳牌內(nèi)，用醒目的字體寫著駕校的招生信息；樓道的公告欄里貼著家教、尋租、出售、美容院優(yōu)惠等信息；電梯兩邊是汽車專賣和證券公司的廣告。晚飯后在廣場散步，連座椅的靠背上都是某某藥業(yè)的廣告。

老謝找到物業(yè)，要求物業(yè)公司公布這些廣告收入給業(yè)主沖抵物業(yè)管理費。物業(yè)公司回答得理直氣壯：“這些公共部位不是業(yè)主們購房時候公攤的面積，所以業(yè)主沒有權利享受這些收益?！?/p>

那么，該小區(qū)的廣告收入應該歸誰呢？

在業(yè)主的產(chǎn)權范圍與小區(qū)全部范圍之間，有一部分沒有列入業(yè)主產(chǎn)權范圍內(nèi)，但是用于小區(qū)共同使用的面積，就是公共部分。這些公共部分屬于開發(fā)商為了建設該小區(qū)必須設計規(guī)劃的內(nèi)容，例如小區(qū)綠地、小區(qū)設備間、小區(qū)物業(yè)管理用房、小區(qū)地面停車場等。

《物權法》第七十條對此有明確的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！币勒者@個規(guī)定，在《物權法》頒布之前，只要沒有明確產(chǎn)權人的公共部位，即為全體小區(qū)業(yè)主所擁有。綜上所述，小區(qū)公共場所內(nèi)產(chǎn)生的廣告收入理應由全體業(yè)主共享。

業(yè)主們應該享有的權利具體體現(xiàn)在以下方面：

1.知情權：小區(qū)內(nèi)的公共部分是否投放廣告，應該首先由物業(yè)管理公司公示，然后由全體業(yè)主投票決定或者委托業(yè)主委員會決定是否允許投放。對于樓宇電梯廣告的盈利核算狀況，管理公司應該定期向業(yè)主公布，款項如何使用也應由全體業(yè)主決定。

2.決定權：針對廣告收入的款項如何使用，也應由全體業(yè)主決定。一般小區(qū)都會成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司如果和廣告公司有合作的話，需經(jīng)全體業(yè)主同意，且所獲的廣告收入要用來沖抵物業(yè)費或更新公共設備。

裝修押金該不該收

董先生最近買了一套兩居室的樓房，并找了一家裝修公司準備裝修。沒想到，當裝修工人跟著董先生進入小區(qū)的時候，物業(yè)拿出一張裝修管理辦法，說為了防止裝修公司亂施工，需要繳納2000元裝修押金。

“誰來繳這筆裝修押金？押金什么時候還？萬一物業(yè)公司隨便找個借口，沒收了押金不退給我怎么辦？”董先生一下子顧慮重重……

首先要明確的是，《物業(yè)服務收費管理辦法》的相關規(guī)定中，并沒有裝修押金一項，收取裝修押金并不是進行裝修的必要條件。

然而，在現(xiàn)實生活中，物業(yè)公司為了加強管理，往往要求住戶在裝修時與物業(yè)公司簽訂裝修管理協(xié)議，待裝修完成后，物業(yè)公司按裝修方案進行驗收，如果驗收合格，如數(shù)退還押金。

如果物業(yè)公司和裝修公司達成了一致意見，收取裝修押金是可以的，在扣罰押金時，物業(yè)公司必須舉證證明其扣除裝修押金的理由，并且該款項需要納入公共維修基金，并明示其用途。其中，物業(yè)公司和裝修公司的約定是最重要的，如果裝修公司不愿意交納押金，物業(yè)公司無權強行收取，更不應該成為阻止裝修公司進行裝修的理由。

小區(qū)內(nèi)被盜的損失誰來埋單

2008年8月，某小區(qū)的郭先生家被盜。經(jīng)過核實認定：被盜現(xiàn)金8000元、電腦1臺、數(shù)碼攝像機1臺、金飾1批、紀念幣2套，共計損失價值5.9萬余元。

郭先生很生氣，自己每月按時足額交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司應賠償自己的全部損失。但物業(yè)公司說自己認真落實了保安員職責制度、交接班制度，對車輛的進出做好登記，無奈小偷太厲害，防不勝防。郭先生應該找小偷算賬才對。

那么郭先生是否應向物業(yè)公司要求賠償呢？

物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對小區(qū)物業(yè)及居民人身、財產(chǎn)負有安全保障義務。安全保障義務是指經(jīng)營者或者其他社會活動組織者承擔的對他人的人身、財產(chǎn)負有的合理限度內(nèi)的安全保護義務。

本案中，郭先生家失竊一案的發(fā)生是在小區(qū)內(nèi)，而且作案者撬開大門后，在很長時間內(nèi)，物業(yè)保安人員巡邏都沒有發(fā)現(xiàn)服務范圍內(nèi)業(yè)主家門口的異常情況。正是由于物業(yè)公司的工作疏漏，才沒有及時發(fā)現(xiàn)業(yè)主財產(chǎn)被盜，因此客觀上存在過錯，應當在合理限度內(nèi)，承擔與其過錯程度相當?shù)难a充賠償責任。當然，物業(yè)公司在承擔相應的賠償責任后，有權在公安機關抓獲盜竊者以后向盜竊者進行追償。