關于進一步完善住房保障制度問題的思考

米春曉

摘要:近幾年來,隨著房改的深入,我國建立了新的住房制度,但新的住房問題又隨之而來。住房在市場力量的作用下,價格不斷高漲,中低收入階層居民的收入增幅遠遠跟不上房價的增長,住房的供給結構失衡,住房消費兩極化現(xiàn)象日趨突出。為此,我國政府十分重視,積極介入住房問題,初步建立了住房保障制度,對解決中低收入居民的住房困難發(fā)揮了關鍵性的作用。

關鍵詞:住房保障住房金融廉租房

一、 住房保障制度的內(nèi)涵及特點

住房保障制度是國家通過立法對國民收入進行分配和再分配,對中低收入家庭,特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分,也是國家住房政策的組成部分,其實質(zhì)是政府利用國家和社會的力量,采取多種保障方式,解決中低收入家庭的住房問題。

住房保障制度的特點表現(xiàn)為:1、全民性2、互濟性3、福利性4、安全性

二、我國住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析

(二)我國住房保障存在的問題

我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了,然而在實際的運行中,在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當多的問題。

1、經(jīng)濟適用住房存在的問題

第一,定位不清晰?！斗扛耐ㄖ分忻鞔_了經(jīng)濟適用住房的地位,在國發(fā)[2003年]18號文《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強調(diào)經(jīng)濟適用住房外,又增加了一條“要增加普通商品住房的供應”。在2005年國辦發(fā)[2005]26號《關于做好穩(wěn)定住房價格的意見》中對于改善住房供應結構中又強調(diào)了“住房建設要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經(jīng)濟適用住房供應為主的供應體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟適用住房提供了很好的理由。

第二,供應數(shù)量遠遠不足。近幾年來,在需求和成本的推動下,全國商品住房價格不斷上升,開發(fā)商在高額利潤驅(qū)使下,大量開發(fā)建設中高檔、大戶型的商品房,中低價位的商品住宅供應明顯不足。

第三,經(jīng)濟適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經(jīng)濟適用的分配管理不到位,甚至是由開發(fā)商負責審查購房資格,分配的程序不透明,分配的標準不公開,分配的秩序不規(guī)范,使得“走后門”之風盛行,而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多,往往無法取得購房資格

2、廉租房存在的問題

第一,廉租房發(fā)展不平衡,總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度,各地的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大,導致了保障的標準和覆蓋面存在著較大的差異。

第二,廉租房的資金來源存在問題。當前影響廉租住房工作向前推進的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應計劃外,大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道,由于這部分資金靈活性較大,后續(xù)資金沒有保證,致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此,大部分的城市只能是籌集一批資金,建設或購買一批廉租住房,解決多少算多少,使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實,導致廉租住房保障面過小。

3、住房金融發(fā)展不夠

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深化,這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。

第一,公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工,效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營企業(yè)雇員等中低收入群體,普遍未建立公積金制度,或者雖然已建立公積金制度,也不繳存住房公積金,因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外,使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu)惠,這顯然與建立公積金的初衷相違備了。

第二,政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外,尚未有第二種直接面向中低收入家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款,也沒有與之相適應的專業(yè)性的住房金融機構。住房金融體系發(fā)展的滯后,制約了中低收入者購房的能力。

4、住房保障法制不健全

我國至今還沒有出臺一部相關的專門性住房保障法律,大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式,缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據(jù),使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性,也缺乏應有的權威性,使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。

三、完善我國住房保障體制的對策

構建住房保障制度是一個復雜的系統(tǒng)工程,建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制,需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合,才能使住房保障政策有效的運行。

(一)確立政府管理體制

政府作為一國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控者,擔負著社會全面發(fā)展的責任,理應成為構建住房保障體系的主體。因此,建立住房保障體系,保障千家萬戶中低收入者的居住權是政府義不容辭的責任。

應明確和建立各級政府的住房保障決策委員會、建立明確的住房保障實施執(zhí)行機構、建立專門的政策性住房金融機構

(二)規(guī)范政府干預住房市場的方式

政府關鍵要從住房發(fā)展計劃、加強財政稅收優(yōu)惠等方面進行干預。

通過目標明確的住房發(fā)展計劃來實現(xiàn)其住房發(fā)展目標,最終達到住房保障的要求。目前,我國各級政府亟需制訂住房發(fā)展計劃。避免住房建設發(fā)展的盲目性和隨意性,確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時,定期向社會公布政府住房發(fā)展計劃,使社會居民及時了解政府的住房目標、發(fā)展狀況和趨勢,從而穩(wěn)定社會對住房市場的預期,避免住房市場的大起大落,確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。

當前我國政府應該盡快出臺系列的財政稅收優(yōu)惠政策,為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。

(1)出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租,大量增加廉租房的供給量,減輕政府直接建設廉租房的財政壓力。可給予開發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款,并對其租金收入實施相應的稅收抵扣優(yōu)惠等 。

(2)出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策,如可以向政府申請優(yōu)惠利率貸款,由財政進行貼息,并可用每月的貸款還款額進行所得稅的抵扣等。

(3)進一步降低房屋出租稅費,鼓勵居民出租多余的房屋,以增加出租房屋的總供給量。

(4)加強政府財政資金的補貼量,擴大最低收入居民享受租金補貼的覆蓋面。