“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響以及對策

張曉麗

摘 要：“營改增”減輕企業(yè)的稅收負擔，是結構性減稅的重要措施?！盃I改增”從整個宏觀經(jīng)濟來說能促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，降低企業(yè)稅負，但不是所有的行業(yè)都能受益，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)在“營改增”中將會遇到很多的困難和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)應做好應對策略，以稅制改革為契機，加快企業(yè)的轉型。本文就“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)可能會造成的影響進行了具體分析，并提出了應對的策略。

關鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)；對策；影響

我國目前實施的稅制結構中，營業(yè)稅和增值稅是兩個重要的流轉稅，兩個稅種分立并行。國家相關部門已經(jīng)開始完善稅收征管系統(tǒng)，只有這樣才能實現(xiàn)經(jīng)濟結構的科學整改，才能健全各個領域的稅收體制，減少重復征稅等問題出現(xiàn)。如今營改增制度已在大范圍內(nèi)得到了普及和應用，房地產(chǎn)領域是繳納營業(yè)稅的主要領域之一，因此必須實施營改增，才能滿足我國稅收系統(tǒng)的整改要求。

一、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對建安成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安裝資質的建筑企業(yè)完成，根據(jù)目前實施營改增的情況來看，建筑企業(yè)在實施營改增后，稅負會有不同程度的上升，由于稅賦轉嫁的存在，會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本相應增加。

由于營改增稅收政策的實施，將導致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加賦稅。房地產(chǎn)行業(yè)在建筑安裝的過程中常用建筑材料有混凝土、自來水、石料、砂，建筑材料根據(jù)目前稅收政策按照6%的稅率繳納增值稅，因此即使房地產(chǎn)可以直接抵扣增值稅專用發(fā)票，也會在一定程度上增加房地產(chǎn)行業(yè)的賦稅負擔。

（二）對房地產(chǎn)償債能力各項指標造成的影響

營改增稅收政策在房地產(chǎn)企業(yè)中對房地產(chǎn)償債能力各項指標造成的影響有以下幾點：第一，如果房地產(chǎn)行業(yè)的進項稅額無法在稅制的范圍獲取一定程度的抵扣，那么這一部分沒有得到抵扣的進項稅會導致房地產(chǎn)企業(yè)擁有的數(shù)額不再產(chǎn)生變化，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動比率。第二，假如房地產(chǎn)企業(yè)中的流動負債數(shù)額能在相應的市場、稅務規(guī)則中得到全部抵扣，那么這些被抵扣的進項稅將在較大程度上影響房地產(chǎn)建筑企業(yè)流動資金的上升，從而導致流動比例不斷增加。

（三）無法適應統(tǒng)一稅收政策

目前我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域發(fā)展上呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展不平衡的狀態(tài)，這導致營改增的政策對不同地區(qū)注冊的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)截然不同的情況，無法適應統(tǒng)一稅收政策的表現(xiàn)有：第一，對發(fā)展速度慢、發(fā)展水平低的地區(qū)來講，房地產(chǎn)行業(yè)無法及時適應營改增的稅收政策，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營以及運行會受到不同程度的挑戰(zhàn)和打擊。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的投資主體呈多元化發(fā)展的趨勢，對民企而言，將會有較高稅率。第三，房地產(chǎn)行業(yè)的類型結構是多種多樣的，融資結構和資本結構不同的房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革時仍然會出現(xiàn)一定的困難和風險。

二、減少營改增對房地產(chǎn)行業(yè)不利影響的措施

（一）提升納稅意識，積極進行稅收籌劃

1.適應和學習“營改增”稅收制度

“營改增”稅收制度在我國實行已經(jīng)經(jīng)過一段較長的時間，在這段時間中房地產(chǎn)企業(yè)也陸陸續(xù)續(xù)完成了對“營改增”稅收制度的適應和學習工作。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，要強化對企業(yè)中的員工進行稅收知識的培訓，讓企業(yè)中的員工能夠在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，針對每一次企業(yè)的開支行為都讓對方出具相關發(fā)票。通過培養(yǎng)企業(yè)員工的發(fā)票稅務意識來適應現(xiàn)階段“營改增”稅收制度，并且將日常經(jīng)營管理中的發(fā)票收集起來，讓其發(fā)揮出自己的作用。要制定相應的增值稅內(nèi)部控制體系及相應的工作管理制度，應對和預防“營改增”可能的風險，企業(yè)中的財務管理人員要提高專業(yè)素質，進行專門的稅務培訓，學習相關“營改增”的稅收制度，讓企業(yè)中的財務管理人員能夠熟練針對企業(yè)的每一次稅收行為進行處理，防止房地產(chǎn)企業(yè)本身出現(xiàn)偷稅漏稅的情況，維持企業(yè)的健康發(fā)展。

2.對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中所花費的時間往往相對較長，不但需要篩選房地產(chǎn)開發(fā)建筑用地，也需要在這段時間中進行建筑原材料的購買。如果能夠在這段時間之內(nèi)對房地產(chǎn)的工程建設成本進行分攤處理，就能夠對房地產(chǎn)企業(yè)建設項目中的各個環(huán)節(jié)的增值稅進行分攤處理，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本減少相關開支。因此在“營改增”的制度之下，建議房地產(chǎn)企業(yè)要設立專門的稅務籌劃崗，對開發(fā)成本首先進行大致上的稅收籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中各個環(huán)節(jié)的稅收支出進行明晰和分析，然后找出分攤處理的相關對策，以減少房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

3.對房地產(chǎn)建設中的物質材料進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目環(huán)節(jié)中也需要對其中使用的物質材料進行稅收籌劃。我國的市場經(jīng)過長時間的發(fā)展和進步已經(jīng)逐步轉變成為了全新的市場經(jīng)濟體制，在這種體制之下，買方的作用和意義被擴大，房地產(chǎn)企業(yè)在進行建筑原材料的購買當中為了減少支出的稅款，可以采用招標的方式進行建筑原材料的采買。在原材料招標采購的過程中，必須首先要求相關原材料企業(yè)廠家能夠出具增值稅的專用發(fā)票，在這一基本要求之上再要求建筑原材料的質量和價格。對各個競標的原材料廠家和企業(yè)進行篩選和綜合性的考慮，最后選擇對房地產(chǎn)企業(yè)利益最高的一家作為建筑原材料的采買對象。

4.對房地產(chǎn)銷售方式進行稅收規(guī)劃

除了以上三個在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收上進行規(guī)劃和策劃工作以外，我們還需要認識到在房地產(chǎn)的銷售過程中也存在稅收的情況。房地產(chǎn)在建設完成之后的銷售環(huán)節(jié)，如果成功出售，則需要根據(jù)房產(chǎn)本身的售出情況繳納相關土地增值稅和營業(yè)稅兩種稅款類型。房產(chǎn)出售的價格越高，那么需要交納的土地增值稅和營業(yè)稅的總額也就會提高。因此在這一環(huán)節(jié)展開對房地產(chǎn)銷售方式的稅收規(guī)劃能夠有效的減少房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所需要交納的稅金，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）加強企業(yè)宣傳

因為增值稅納稅的管理比較復雜，所以必須加強企業(yè)宣傳。要開展一系列宣傳模式，主要包括在企業(yè)的內(nèi)部網(wǎng)站上設置營改增稅收政策的專欄，宣傳營改增政策的有關規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)的員工認識到營改增政策的嚴肅性和重要性，使得企業(yè)決策人員全面地了解營改增實施的具體政策和方向，有效減少營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響。

（三）改變經(jīng)營模式

房地產(chǎn)行業(yè)對營改增政策的實施所帶來的企業(yè)資金負擔加重等問題，在改變企業(yè)經(jīng)營模式方面有以下對策：第一是將開發(fā)周期縮短，將財務費用和資金占用率降低。第二是提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質量，隨著人們生活質量的不斷提高，智能化、高品質的環(huán)保型社區(qū)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，將房地產(chǎn)企業(yè)建筑房屋的質量提高可以使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，大大增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。第三是建立企業(yè)合作的模式，將房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為核心，主要合作方式有股份項目制、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合購地以及拆借資金等模式，使企業(yè)之間揚長避短、結構優(yōu)化、強化管理職能，最終使房地產(chǎn)行業(yè)以合適的企業(yè)合作的方式獲得良好的發(fā)展模式。

（四）加強會計核算與企業(yè)財務管理

減少營改增對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響措施還包括加強會計核算與企業(yè)財務管理，主要措施有：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)盡可能取得可抵扣的增值稅發(fā)票，對開發(fā)項目較多、資金力量雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在采購材料時可以進行集中采購材料，減少材料來源不明或者供應商散雜的問題。另一方面，在會計核算的程序上嚴格規(guī)定，對進項稅額及時抵扣、認證。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對會計核算與企業(yè)財務管理工作的重視度，要提高全體人員發(fā)票意識，特別是采購原材料和接受勞務環(huán)節(jié)必須取得發(fā)票；加強工程結算、決算管理，及時從施工單位取得發(fā)票。要加大對會計人員和財務管理人員的培訓力度，還要適當進行會計核算方法創(chuàng)新，提高會計核算人員以及財務管理人員的專業(yè)水平。企業(yè)各個部門要加強合作，尤其是在政策下發(fā)初期要做好各項準備工作，實現(xiàn)內(nèi)部進項稅額合理抵扣，并落實稅務策劃工作。

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