淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

袁俊鳳 于泳群

[摘 要]開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心,對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展以至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。房地產(chǎn)的開發(fā)成本應(yīng)該從土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)六個(gè)方面進(jìn)行控制。本文就前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)作以探討。

[關(guān)鍵詞]成本控制;控制措施

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。隨著近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過(guò)熱,國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革,房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義,微利時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大,其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外,也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià),其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力、成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究,對(duì)合理利用土地資源、避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)、減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展,已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。早年由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓(如國(guó)土資源部第11號(hào)、21號(hào)、71號(hào)令等),對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行,即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求;使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事,必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金,加強(qiáng)成本控制,練好內(nèi)功。

房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤(rùn)騰出了上升的空間,也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。前期工程費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)是房地產(chǎn)開發(fā)成本中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

二、降低前期工程費(fèi)是成本控制的措施之一

前期工程費(fèi)是房地產(chǎn)的成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。

(一)前期調(diào)研。前期工程費(fèi),指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用?？尚行匝芯繉?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用,但是現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺(jué)去上項(xiàng)目,這是非常危險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利,進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn),這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯?duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上,決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒(méi)有充分的掌握,對(duì)市場(chǎng)的容量沒(méi)有準(zhǔn)確的估計(jì),一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái),這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,減少資金成本,讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

(二)設(shè)計(jì)階段。降低前期成本,首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)前期成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),注意以下三個(gè)方面:

1. 實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選,從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位;在設(shè)計(jì)時(shí),可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。如一個(gè)好的項(xiàng)目,如果完全委托或全部由境外設(shè)計(jì),則設(shè)計(jì)費(fèi)用本身會(huì)相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M(jìn)行招標(biāo),中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí),可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中,要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過(guò)計(jì)算。要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性,要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng);要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性,盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān)、質(zhì)量無(wú)保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備;要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì);各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù),建筑標(biāo)準(zhǔn),按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設(shè)計(jì)招標(biāo)中,應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)方提供真實(shí)的設(shè)計(jì)概算指標(biāo),特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),如含筋量、硅量等,以方便對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的造價(jià)比較。

3.加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

三、合理控制建筑安裝工程費(fèi)是成本控制的關(guān)鍵

建筑安裝工程費(fèi)的控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的關(guān)鍵,它采用招標(biāo)方式發(fā)包或采用自營(yíng)方式自建兩種形式。具體包括施工階段和竣工結(jié)算階段。

(一)施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制:

1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé),確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算,審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。

2.嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理,則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查,強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性,加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過(guò)大引起投資失控。

3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作,合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料,屬于指定價(jià)范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的,應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監(jiān)督質(zhì)量(采購(gòu)質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位)及合理限價(jià)(不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價(jià))”的原則,設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo),確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

(二)竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成,必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明,結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照,凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用,認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。

四、結(jié)論和建議

認(rèn)真做好房屋開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和可行性研究,合理控制房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出是降低開發(fā)成本、提高利潤(rùn)的關(guān)鍵。□

(編輯/穆楊)