建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)性質(zhì)分析

左　媛　張　麗

[摘 要]建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法的核心內(nèi)容之一，分為專有權(quán)和共有權(quán)兩部分。雖然共有權(quán)在建筑物區(qū)分所有權(quán)中占有主導(dǎo)地位，但是共有權(quán)才是理論研究的關(guān)鍵所在。而對建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)性質(zhì)的分析就成為了共有權(quán)研究的重中之重。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)性質(zhì)的理論主要有“總有”說、“按份共有”說、“共同共有”說等，本文將從分析現(xiàn)有理論出發(fā)，并提出自己的觀點。

[關(guān)鍵詞]建筑物區(qū)分所有權(quán) 共有權(quán) 共有部分

作者簡介：左媛，女，河北滄州，滄州職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)管理系教師；張麗，女，河北滄州，滄州職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)貿(mào)管理系教師。

一、有關(guān)共有權(quán)性質(zhì)的學(xué)說

（一）“總有”說

總有，是指多數(shù)人結(jié)合為不具有法律上人格的共同體，以團(tuán)體資格對特定之物享有所有權(quán)。該理論源于日耳曼法的村落共同體所有權(quán)，其主要特點是：第一，土地的管理及處分權(quán)屬于村落團(tuán)體，而使用、收益權(quán)能則屬于村民；第二，村民所享有的使用、收益權(quán)能與其作為共同體成員的身份密不可分；第三，村民對所有物無應(yīng)有部分可言，故不能請求分割。有學(xué)者認(rèn)為，從建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的管理權(quán)能和用益物權(quán)相分離的角度考察，共有權(quán)的管理權(quán)能屬于授權(quán)性的組織（如業(yè)主委員會），而用益權(quán)能則屬于區(qū)分所有人。

（二）“按份共有”說

所謂按份共有，是指數(shù)人按其事先確定的應(yīng)有份額對同一物享有所有權(quán)的共有。主要特征：第一，每一個共有人按事先確定的份額對共有物享有所有權(quán)，并在此基礎(chǔ)之上對共有物享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)；第二，在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有權(quán)人可以請求處分對共有物所享有的財產(chǎn)份額。“按份共有”說主要觀點：區(qū)分所有人是按專有部分所占比例分?jǐn)偭斯灿貌糠?，同時，此處的按份共有也不同于一般的按份共有，為不可轉(zhuǎn)讓、不可分割之按份共有。

（三）“共同共有”說

共同共有，是指數(shù)人基于共有關(guān)系對同一物共同享有所有權(quán)。與按份共有相比，共同共有具有以下特征：第一，共同共有的成立是以共有關(guān)系的存在為前提，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系；第二，由于共同共有是不分份額的共有。共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人不能分割及轉(zhuǎn)讓對共有物的份額；第三，各共有人對共有物權(quán)利義務(wù)平等，并非按比例分配和承擔(dān)。有學(xué)者認(rèn)為于同一建筑物上所共同生活之人為了共有部分之管理與共同生活秩序之維持，往往需制訂規(guī)約及選任管理人，彼此間因而形成合伙關(guān)系，因此建筑物之共用部分乃為全體區(qū)分所有權(quán)人之合有，即共同共有。

（四）“依建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型確定共有性質(zhì)”說

建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型依各國法律之實踐可以分為：縱切型區(qū)分所有權(quán)、橫切型區(qū)分所有權(quán)還有混合型區(qū)分所有權(quán)三種類型。縱切型區(qū)分所有權(quán)，指的是連排式或者并列式分間所有的建筑物之上成立的，比如連排的別墅。除了共用的墻壁及支柱以外，其余一般均分別歸屬于各區(qū)分所有權(quán)人，而且各區(qū)分建筑物之間的分割界限非常明顯。因此有學(xué)者認(rèn)為其共有部分的關(guān)系宜理解為按份共有。橫切型區(qū)分所有權(quán)，是指將一棟建筑物作橫向即水平方向的切割，使各層建筑分別歸由不同的區(qū)分所有權(quán)人所有的所有權(quán)。其區(qū)分所有人之間的共有部分除了共同的樓層板之外，還有共同的屋頂、樓梯、走廊等?；旌闲蛥^(qū)分所有權(quán)，指的是上下做水平分割、左右做豎直分割的分套所有的建筑物，各區(qū)分所有人的專有部分具有構(gòu)造上和使用上的獨立性。橫切型和混合型區(qū)分所有權(quán)復(fù)雜得多，因此，有學(xué)者認(rèn)為橫切型和混合型區(qū)分所有建筑物的共有關(guān)系，宜理解為共同共有性質(zhì)。

二、對上述學(xué)說的分析比較

（一）對“總有”說的分析

首先，總有是人類從一開始從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)起幾乎共通所采的所有權(quán)形態(tài)?？傆邪l(fā)展到近代，其以物的利用為內(nèi)容的權(quán)能為他物權(quán)所取代，其團(tuán)體共有所有形式，被法人所有取代，其在今日是否能夠符合近代所有權(quán)制度，實有討論必要。其次，區(qū)分所有人對共有部分的權(quán)利并非完全無處分權(quán)。區(qū)分所有人只是不得請求將共有部分進(jìn)行分割，在其將專有部分進(jìn)行處分（例如轉(zhuǎn)讓、贈與等）的同時也就處分了共有部分。再次，日耳曼法的村落共同體是村民與村落團(tuán)體的共同體，而業(yè)主委員會與區(qū)分所有人之間并非共同體的關(guān)系而是委托。業(yè)主委員會是由全體區(qū)分所有人選舉產(chǎn)生，委托其行使一定的管理權(quán)。因此，將建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)定性為總有，筆者認(rèn)為具有不合理性。

（二）對“按份共有”說的分析

首先，與共同共有相比，按份共有帶有極強的個人主義色彩，強調(diào)單個所有人對共有物享有財產(chǎn)份額。建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)則是一種長期的穩(wěn)定的權(quán)利狀態(tài)，需要極強的集體主義精神。如果在按份共有之上強加一個“不可分割”，其實并不能改變按份共有的個人主義色彩和暫時性。其次，建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)在行使上并不必然表現(xiàn)為按區(qū)分所有人享有的專有部分的大小來行使。例如瑞士《民法典》規(guī)定業(yè)主團(tuán)體的表決制度實行一人一票制。另外業(yè)主團(tuán)體的決議通過除投票權(quán)要求過半數(shù)外，還必須擁有專有面積過半數(shù)的業(yè)主同意。

（三）對“共同共有”說的分析

誠然“共同共有”說能夠解釋共有權(quán)的團(tuán)體主義色彩，但這種符合僅是形式上的符合。建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)多數(shù)不具有共同共有的特征。比如共同共有關(guān)系中的共有人是以共同的目的而結(jié)合起來，但區(qū)分所有人卻并非基于某一共同目的而結(jié)合。再比如，在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，每一個共有人對共有物平等的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的權(quán)利行使并非絕對如此。

（四）對“依建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型確定共有性質(zhì)”說的分析

無論區(qū)分所有建筑物怎樣分割，那只是對區(qū)分所有人的共有部分的使用范圍和使用方法的改變，并不能改變共有部分對各專有部分的依附性這一根本屬性，也不能改變區(qū)分所有權(quán)人對共有部分權(quán)利的行使，因此不能以建筑物的分割方式來確定其共有部分的性質(zhì)。

（五）個人對于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的觀點

綜上筆者認(rèn)為以上任何一種觀點都有不完善之處，其根本點在于都力求從現(xiàn)有的普通共有權(quán)理論中尋求解釋，筆者以為這在邏輯上是行不通的。建筑物區(qū)分所有狀態(tài)下的共有應(yīng)屬于自己獨特的領(lǐng)域，其盡管具有某些普通共有的特性，但并非某一普通共有所能完全涵蓋。

從整個建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)角度分析，將建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)和共有權(quán)兩個部分，這兩個部分其實應(yīng)該是一個完整的有機(jī)權(quán)利整體，而并不能將其看做是兩個權(quán)利的簡單相加，其權(quán)利內(nèi)容要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于專有權(quán)和共有權(quán)的簡單相加。因此要分析建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的性質(zhì)，必須從整體上先分析建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種不動產(chǎn)所有權(quán)，這已經(jīng)是理論界的通說。引用梁慧星教授的觀點:“建筑物區(qū)分所有權(quán)，為近現(xiàn)代各國物權(quán)法上的一項重要的不動產(chǎn)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種復(fù)合性的權(quán)利，主要包括專有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)兩個部分?！睉?yīng)該用發(fā)展的眼光看問題，在原有理論已不能解釋新生事物時，我們要勇于擯棄，并構(gòu)建創(chuàng)新理論。建筑物區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)就在其本身就是區(qū)分所有，一種復(fù)合共有關(guān)系。這種復(fù)合共有關(guān)系存在于普通共有之外的建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域。應(yīng)將這種復(fù)合共有定性為不同于按份共有和共同共有的另一種共有形態(tài)。

參考文獻(xiàn)

[1]何培華：《房地產(chǎn)法》，法律出版社2003年版