我國物業(yè)管理中的問題與政策建議

楊　浩　楊紅嬌　劉茂紅

提要本文主要論述我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，分析政府應該做出怎樣的解決對策，中國物業(yè)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

關(guān)鍵詞：政府；物業(yè)管理企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀

中圖分類號：C93文獻標識碼：A

我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過二十余年的探索與發(fā)展，取得了相當大的成就。行業(yè)企業(yè)日趨規(guī)范和成熟，逐步形成了一個以經(jīng)營物業(yè)管理服務為主，同時涉及多個行業(yè)的新興企業(yè)類型，并日益成為社區(qū)建設、城市管理和國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的組織。從1981年3月我國正式成立第一家專業(yè)物業(yè)管理公司，物管企業(yè)在不斷的調(diào)整和改革中，從無到有，從弱到強，從單一管理到全方位服務，走出了一條具有中國特色的物業(yè)企業(yè)成長模式。

一、我國物業(yè)管理企業(yè)存在的問題

（一）物業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍較小。目前，國內(nèi)的2萬家物業(yè)管理企業(yè)良莠不齊，大部分的物業(yè)企業(yè)規(guī)模偏小，以天津為例，全市物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有8.7萬平方米，項目公司占20%，多數(shù)企業(yè)基本都處于管理勞務一體化。由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模小，專業(yè)化程度較低，因此成本高效益差，大多數(shù)企業(yè)處于微利或者虧損狀態(tài)，這些企業(yè)很難在今后的激烈競爭中立足。

（二）物業(yè)企業(yè)專業(yè)化水平低

1、技術(shù)水平低，標準化程度低。我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于初級階段，缺乏一流的技術(shù)標準，同時物業(yè)管理行業(yè)以小企業(yè)為主，眾多的小企業(yè)由于經(jīng)營規(guī)模的限制，資金少，無力購買先進設備，使這些企業(yè)設備落后，管理不規(guī)范，無法保證其管理服務質(zhì)量。

2、人員專業(yè)化程度低。物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)問題是制約物業(yè)管理專業(yè)化進程的重要因素，主要是人員上崗培訓時間短，并且物業(yè)管理在我國是新興行業(yè)，起步較晚，擁有相關(guān)經(jīng)驗的人員少，從而影響了物業(yè)管理企業(yè)整體的專業(yè)水平。

（三）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足。長期以來，對于物業(yè)管理強調(diào)的是“誰開發(fā)誰管理”，使得市場化無法形成，而過分強調(diào)服務又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。

1、對行業(yè)的特點認識不足。缺乏對企業(yè)的經(jīng)營認識，實際上經(jīng)營才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。物業(yè)管理由于其行業(yè)特點和發(fā)展過程的限制，在實施過程中，無論是提供服務的物業(yè)管理企業(yè)還是享受物業(yè)管理服務的業(yè)主都僅把服務看作是主要內(nèi)容。在市場供給過程中，物業(yè)管理企業(yè)要想把自己的產(chǎn)品——服務推向市場，被市場所接受，必須遵循市場運作規(guī)律。

2、與國際上的中介策劃、代理和物業(yè)管理企業(yè)相比，缺乏競爭能力。隨著我國房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場的開放以及房地產(chǎn)市場存量增加，單純的買賣市場已部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U市場，國外及香港地區(qū)的房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理逐步滲透到內(nèi)地市場，對比國際上這類公司和我國物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀來看，在經(jīng)營能力、經(jīng)營水平上我們明顯存在著差別。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了盤活自己的資產(chǎn)或提高自身產(chǎn)品的附加值，愿意借助于這些中介的力量。

（四）企業(yè)運行機制不規(guī)范。我國的物業(yè)管理企業(yè)有三類：第一類是由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)由于缺乏完全的企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)，所以很難發(fā)揮其積極性和潛力。對這部分企業(yè)來說面臨著政企分開、公司制改造和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的艱巨任務；第二類是由建筑開發(fā)商建立的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)大多以經(jīng)營自己開發(fā)的寫字樓和住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主，在經(jīng)營上具有一定的壟斷性，市場化程度不高；第三類是適應市場需要而自發(fā)產(chǎn)生的各類保安、保潔、綠化等專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)的一般服務單一而且規(guī)模小，業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)

地位不明確，無法發(fā)揮其主動性。

二、政府應當采取的解決對策

（一）政府部門需要完善物業(yè)管理制度和法規(guī)。自九十年代以來，一些地區(qū)相繼出臺了物業(yè)管理條例，對于規(guī)范和促進物業(yè)管理發(fā)展起到一定的作用。據(jù)了解，規(guī)范物業(yè)管理市場的《物業(yè)管理條例》出臺，隨著立法與執(zhí)法力度的加強，物業(yè)市場從無序逐漸變成有序。建設部將對這類法律法規(guī)和規(guī)章進行全面的清理，目前《市房屋拆遷條例》報送到國務院，《城市租賃管理辦法》等部門規(guī)章已著手修訂，《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收辦法》等重要的規(guī)范性文件修訂后上升為部門規(guī)章，政府有關(guān)部門今后在物業(yè)管理方面的立法要日趨完善，讓物業(yè)管理行業(yè)做到有法可依成為現(xiàn)實。

（二）政府部門要力推物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)標準化、規(guī)范化管理。首先，政府要建立物業(yè)管理行業(yè)標準。這個行業(yè)發(fā)展了二十多年了，至今沒有一個合理而科學的標準。只有政府部門建立了科學的行業(yè)標準，社會的評價體系才有相對公正的依據(jù)，物管勞動的價值體系也才有合理的測評原則。政府部門建立行業(yè)標準，也有利于物管企業(yè)加強自身行為約束、規(guī)范，提高自我從業(yè)水平，建立牢固的誠信觀念。同時，也將得到社會及消費者的充分肯定，保障物管行業(yè)的勞動價值；其次，運用現(xiàn)代管理手段和技術(shù)成果，不斷進行觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，并力爭通過最經(jīng)濟的管理過程達到最理想的目的，為業(yè)主提供放心、安心、省心的生活和工作環(huán)境，這為未來物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展提供了方向，也是提高物業(yè)管理企業(yè)競爭力的有效手段；第三，政府部門要把規(guī)范化發(fā)展作為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的基礎。物業(yè)管理企業(yè)能不能實施規(guī)范化、標準化管理，這是衡量一個物業(yè)管理企業(yè)管理水平的標志，是物業(yè)企業(yè)的基礎。這就要求物業(yè)企業(yè)一言一行、一舉一動都必須規(guī)范化、標準化，從而樹立自己的形象，創(chuàng)自己的品牌。

(三)政府部門要準許物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化

1、資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化的現(xiàn)實意義。首先，資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化有利于消除壟斷，促進市場競爭化，有利于建立現(xiàn)代企業(yè)制度；其次，資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化有利于物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營；再次，資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化有利于建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

2、資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化應建立在以下理論基礎之上。（1）現(xiàn)代企業(yè)制度理論。資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化是將我國物管企業(yè)建設成為具有經(jīng)營自主權(quán)，多種產(chǎn)權(quán)主體的所有制結(jié)構(gòu)的股份公司制企業(yè)，吸收或擴大非國有經(jīng)濟法人股成分在公司的比重，并不斷地完善董事會和監(jiān)視會的議事規(guī)則，真正建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；（2）資本運營理論。資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化不僅符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的客觀要求，而且也是企業(yè)實現(xiàn)資本運營和向外擴張的有效手段。資本市場的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化提供了良好的外部環(huán)境。規(guī)模化經(jīng)營和資本運營是物業(yè)管理企業(yè)在資產(chǎn)重組中應當堅持的一項基本原則。

3、物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)重組模式。（1）以項目管理為基礎的資產(chǎn)重組。以項目管理為基礎進行資產(chǎn)重組就是對公司所管理的物業(yè)項目進行人員、設備和資金的合并，使之達到合理的規(guī)模；（2）以專業(yè)化服務為基礎的資產(chǎn)重組。以專業(yè)化服務為基礎的資產(chǎn)重組就是按照物業(yè)管理的業(yè)務內(nèi)容組建專業(yè)化管理機構(gòu)，對公司所管轄的物業(yè)管理項目以及其他物業(yè)管理公司提供專業(yè)化管理服務。

4、物業(yè)企業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化。產(chǎn)權(quán)多元化實際上是企業(yè)之間實行資產(chǎn)重組的一種方式。在產(chǎn)權(quán)多元化條件下，不同的產(chǎn)權(quán)主體共同投資組建物業(yè)管理有限責任或者股份有限公司。產(chǎn)權(quán)多元化可以通過向其他投資者轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的形式實現(xiàn)，也可以通過物業(yè)管理企業(yè)之間的合并和收購等形式來實現(xiàn)。

（四）政府部門應幫助物業(yè)管理企業(yè)培育企業(yè)品牌。物業(yè)管理品牌是用以識別不同物業(yè)服務產(chǎn)品或服務，并使之與競爭對手的產(chǎn)品或服務區(qū)別開來的商業(yè)名稱及其標志。物業(yè)管理品牌的主要功能是為業(yè)主或使用人提供滿意而實在的產(chǎn)品或服務，其主要效應體現(xiàn)在對物業(yè)的經(jīng)營銷售中。物業(yè)管理的品牌由物業(yè)品牌，物業(yè)企業(yè)的品牌及物業(yè)管理服務的品牌交互結(jié)合共同構(gòu)成的。政府部門針對有潛力的物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵其進行品牌培育，并進行政策傾斜。

（作者單位：華中師范大學管理學院）

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