當前房地產(chǎn)市場與商業(yè)銀行信貸對策

申　鋒

提要房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著我國城市化進程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，在國家不斷加強對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的大背景下，認真分析研究我國房地產(chǎn)市場狀況和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險，并提出切實可行的對策是十分必要的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；商業(yè)銀行；信貸風險

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位舉足輕重。為消除近幾年來房地產(chǎn)投資過度、房價非理性上漲的不良影響，引導房地產(chǎn)市場重新回到健康、理性的發(fā)展軌道上來，我國政府近年來綜合運用土地政策、金融政策、稅收政策、行政管制等手段，逐步穩(wěn)定了如“脫韁野馬”的房價走勢，對推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了重大作用。2008年以來，國際經(jīng)濟金融形勢進一步惡化、我國經(jīng)濟增速出現(xiàn)下行壓力，房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)出銷售低迷、價格回落、發(fā)展趨緩的態(tài)勢。

一、2008年全國房地產(chǎn)市場概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資總體保持增長態(tài)勢，但增幅較上年同期出現(xiàn)較大幅度回落，部分地區(qū)出現(xiàn)負增長。2008年1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額26，545億元，同比增長22.7%，同比少增9.1個百分點；商品房施工面積25.49億平方米，同比增長17.7%，同比少增5.3個百分點；土地購置面積3.20億平方米，同比減少5.9%，同比減少21.4個百分點；北京、福建、上海等部分省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩，部分指標出現(xiàn)了負增長。

（二）商品房銷售速度明顯放緩，部分地區(qū)出現(xiàn)滯銷。2008年1～11月，全國商品房銷售額19，261億元，同比減少19.75%；銷售面積4.91億平方米，同比減少18.3%；商品房銷售面積與竣工面積之比為1.40，同比減少0.42；2008年11月末商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%；北京、上海、浙江等21個省市商品房銷售面積同比下降，最大降幅達48.6%。

（三）房屋銷售價格指數(shù)回落。2008年12月，全國房屋銷售價格指數(shù)同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%。70個大中城市中，深圳、廣州等14個城市房價同比回落，最大降幅達14.8%。目前，部分樓盤采取贈送精裝修、贈送車位、買房送車等手段變相降價，房價實際降幅可能進一步加大。

二、2009年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

2008年下半年以來，盡管國家和部分地方政府出臺了減免契稅、降低貸款利率等多項救市措施，但由于政策效應的滯后性，國際經(jīng)濟危機和我國經(jīng)濟增速放緩，以及房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的銷售萎縮、部分地區(qū)房價下跌、企業(yè)資金鏈普遍出現(xiàn)緊張態(tài)勢等多種因素影響，預計2009年我國房地產(chǎn)市場仍將處于低迷期，整個行業(yè)面臨著重新洗牌的深度調(diào)整，投資和投機成分偏大的區(qū)域和城市房價有可能繼續(xù)回落，行業(yè)內(nèi)兼并重組可能增多。

（一）近年來宏觀調(diào)控的效果日益顯現(xiàn)。2006年以來國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施密集出臺，從土地、稅收、信貸、住房供給和需求等方面進行調(diào)控，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經(jīng)濟手段的政策體系。針對房地產(chǎn)市場運行中的主要矛盾，2007年房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施重點放在增加有效供給、抑制投資投機需求、解決低收入家庭住房問題等幾方面。央行、銀監(jiān)會多次出臺了加息和提高存款準備金率的政策措施，尤其是2007年9月，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，嚴格了房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，嚴格限制第二套房按揭貸款等，從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門，抑制投機需求。上述政策對維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、抑制房價過快上漲發(fā)揮了積極作用，但在一定程度上也影響了商業(yè)性房地產(chǎn)市場的需求，并具有較長時間的滯后效應。

（二）國際經(jīng)濟危機對我國經(jīng)濟的影響加劇。由美國次貸危機引發(fā)的金融危機已演變?yōu)閷嶓w經(jīng)濟危機，并逐步向歐洲、日本和新興國家傳導，我國出口行業(yè)面臨巨大壓力，經(jīng)濟增速趨緩。據(jù)國家統(tǒng)計局2008年四季度統(tǒng)計結(jié)果顯示，全國企業(yè)景氣指數(shù)107.0，環(huán)比回落21.6，同比回落36.6；其中房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)101.7，環(huán)比回落17.2，同比回落38.6。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況高度相關(guān)，當國民經(jīng)濟增長出現(xiàn)放緩跡象時，房地產(chǎn)業(yè)將首先受到影響。

（三）消費者住房需求下降。一是全國大部分地區(qū)住房銷售速度放緩，銷售價格下跌，消費者預期房價將繼續(xù)回落，購房意愿明顯下降；二是由于國際經(jīng)濟形勢惡化，鋼鐵、紡織等行業(yè)和中小企業(yè)受到較大影響，員工收入預期普遍不樂觀，購房能力和意愿下降。據(jù)人民銀行2008年三季度問卷調(diào)查結(jié)果顯示：未來三個月打算購房的居民占比為13.3%，分別比上季和上年同期下降1.8個和2.8個百分點，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。

（四）行業(yè)優(yōu)勝劣汰有可能加劇。從資金需求來看，2008年1～11月商品房施工面積同比增長17.7%，土地購置費用同比增長21.1%，房地產(chǎn)開發(fā)資金需求較大。從資金供給來看，企業(yè)自籌資金占比40.2%，同比上升8.1個百分點，銷售回籠款占比33.1%，同比下降7.9個百分點，銀行開發(fā)貸款占比19.2%，同比上升0.2個百分點。由于銷售回籠款占比下降，企業(yè)自籌資金壓力較大，資金鏈普遍緊張。在一系列政策的影響下，使房地產(chǎn)業(yè)籌資能力受到限制，進入門檻大大提高，其中中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金實力弱，遇到銷售不暢、信貸資金趨緊的情況下，資金鏈斷裂可能性較大，行業(yè)內(nèi)的兼并重組有望展開，一部分缺乏競爭力的企業(yè)將被淘汰出局。

三、商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風險防范的建議

作為高負債行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸有著極為密切的關(guān)系。我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源大都較為單一，主要依靠銀行貸款，抵御風險的能力相對較差。而我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是在本輪經(jīng)濟增長周期中迅速成長起來的，未經(jīng)歷過經(jīng)濟周期的考驗，房地產(chǎn)行業(yè)的波動和回落，可能會導致銀行信貸資產(chǎn)安全受到影響。商業(yè)銀行應著重從以下幾方面著手，加強房地產(chǎn)信貸風險的防范，促進房地產(chǎn)信貸業(yè)務的健康穩(wěn)定發(fā)展：

（一）把好市場準入關(guān)，實行房地產(chǎn)信貸總量控制和企業(yè)、項目分類管理。一是實行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制，防范行業(yè)系統(tǒng)性風險。要深入研究判斷宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，認真評估商業(yè)銀行能夠承受的風險總量，嚴格控制房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，有效規(guī)避周期性波動可能帶來的系統(tǒng)風險；二是實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理，重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項目，逐步開拓經(jīng)濟發(fā)達、價格合理的二三線城市房地產(chǎn)信貸市場。堅決退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目；三是強化客戶資質(zhì)管理、信用評級、授信及貸款審批管理，加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設項目合規(guī)性及資本金到位情況的審查，重點支持管理規(guī)范、項目區(qū)位和品質(zhì)優(yōu)良企業(yè)的發(fā)展，扶持企業(yè)做大做強；四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目，對于建設項目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目，嚴格進行限制。

（二）堅持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理，嚴防信貸資金挪用。首先，要明確項目資本金審核等要求，確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位，并加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息；其次，貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏，要根據(jù)項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度，合理安排貸款發(fā)放；再次，要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個項目建設銷售過程，消除信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理，首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款的收回。

（三）完善房地產(chǎn)貸款風險監(jiān)控機制，做到風險早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標體系，及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風險提供依據(jù)；二是加強對房地產(chǎn)項目的監(jiān)控和項目貸款的現(xiàn)場檢查。加強對房地產(chǎn)貸款的跟蹤管理，通過監(jiān)測資金狀況、項目建設和銷售進展等手段，及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查的崗位責任，加強監(jiān)督管理，切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風；三是盤活風險貸款，積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風險的項目，要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風險。

（四）加強抵押品價值管理，確保抵押合法有效。2008年以來，房地產(chǎn)價格步入下行通道，部分地區(qū)房價波動較為劇烈的情況下，抵押物價值是否能夠全面覆蓋貸款的風險敞口，就顯得尤為重要。一是要加強對評估機構(gòu)資質(zhì)、信譽等方面的考察，通過分析了解其大量的評估案例，判斷其評估抵押物價值的可信度；二是要根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對開發(fā)貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為押品價值重評的重點；三是要逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個人貸款，認真開展抵押品重評工作。如發(fā)現(xiàn)擔保不足的，應要求借款人及時追加貸款擔保，確保貸款擔保足值有效。

（作者單位：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學）

參考文獻：

［1］王學東.商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資與運營管理[M].清華大學出版社，2004.

［2］周京奎.金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫——理論與實證研究[M].北京大學出版社，2005.