淺議建立軍隊(duì)住房貸款制度

王韶鵬　孫　鏷

【摘要】 軍隊(duì)住房補(bǔ)貼制度對(duì)于提高軍人住房水平起到了一定的保障作用，但現(xiàn)行政策規(guī)定軍人只有在退出現(xiàn)役時(shí)才能支取。本文從商業(yè)貸款的角度試論建立軍隊(duì)住房貸款制度，建立軍隊(duì)與銀行之間的合作機(jī)制，軍隊(duì)向銀行提供軍人信用和貸款擔(dān)保降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行則向軍人提供一定的優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏，并建立完善的配套措施確保貸款制度的正常運(yùn)行。

【關(guān)鍵詞】 軍隊(duì)住房 貸款制度 住房經(jīng)濟(jì)

軍隊(duì)實(shí)行住房補(bǔ)貼制度，結(jié)束了我軍福利分房的歷史，住房保障方式逐步向貨幣化分配制度轉(zhuǎn)變，這有利地維護(hù)了官兵的切身利益，提高了軍隊(duì)人員住房保障水平。但是我們也要看到，住房補(bǔ)貼制度目前還只是在解決轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員人員住房問題上發(fā)揮了作用，而在職人員的住房困難仍得不到有效解決。為了推進(jìn)軍隊(duì)人員住房保障社會(huì)化，應(yīng)當(dāng)借助社會(huì)力量多渠道解決住房問題，本文建議通過建立軍隊(duì)住房貸款制度，使軍隊(duì)人員住房經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償更加普及化、科學(xué)化。

一、建立軍隊(duì)住房貸款制度的必要性

從現(xiàn)階段軍隊(duì)人員實(shí)際住房情況看，供需矛盾較為突出，尤其在省會(huì)以上的大中城市，在職人員不能及時(shí)按職級(jí)住用相應(yīng)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的公寓房，有的單位部分干部根本沒房住。分析其原因，主要有以下幾點(diǎn)。一是1999年以前轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員的人員未享受到住房補(bǔ)貼，到地方后，既分不到住房又沒錢購買住房，這就造成安置在駐地的轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員人員不能及時(shí)騰退軍產(chǎn)住房。二是在大部分地區(qū)租住軍隊(duì)公寓住房和在地方相比，不僅價(jià)格比較低，而且生活條件和安全性都比地方要好，因此造成轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員人員離隊(duì)后，能買起住房的也不愿購買，仍然住用軍隊(duì)公寓住房。三是在職干部退休后，不能及時(shí)得到妥善安置，仍住用公寓房。

軍隊(duì)實(shí)行住房補(bǔ)貼制度后，提高了轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員人員的個(gè)人購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，尤其是轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)員到中小城市的人員基本能用自己的住房補(bǔ)貼購買到一套合適的住房，這樣就有效地促進(jìn)了軍產(chǎn)住房的騰退工作，為緩解軍隊(duì)住房矛盾起到了一定的促進(jìn)作用。就在職人員住房問題而言，要進(jìn)一步打開“出口”，促進(jìn)軍隊(duì)住房制度改革，就應(yīng)當(dāng)尋求其他途徑，通過建立軍隊(duì)個(gè)人住房貸款制度來解決問題。

二、建立軍隊(duì)住房貸款制度的可行性

1、外軍成功的經(jīng)驗(yàn)做法

外軍在建立軍隊(duì)住房貸款制度方面已經(jīng)有了成功的做法。美國有專門為退伍軍人提供住房抵押擔(dān)保的退伍軍人管理局。退伍軍人管理局對(duì)達(dá)到規(guī)定服役時(shí)間的退伍軍人提供住房抵押貸款擔(dān)保，擔(dān)保金額可達(dá)60%。退伍軍人不需支付擔(dān)保費(fèi)用，政府承擔(dān)全部擔(dān)保費(fèi)用，該項(xiàng)貸款不僅使許多中低收入軍人家庭有能力獲得住房抵押貸款，而且解除了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款的不安全感。法國軍官退休前，絕大多數(shù)都有一套私人住房，他們的住房主要靠個(gè)人修建、購買或租賃，確有困難的可向政府申請(qǐng)優(yōu)惠貸款。

2、我軍住房貸款制度的建設(shè)構(gòu)想

我軍住房貸款如果由國家或軍隊(duì)為軍人提供擔(dān)保，既可以吸引眾多金融機(jī)構(gòu)加入軍人住房抵押貸款市場(chǎng)，又可以充分利用社會(huì)資金，減輕軍隊(duì)負(fù)擔(dān)。我國目前的金融行業(yè)正在日益完善，軍人通過向地方金融機(jī)構(gòu)融資來解決自身住房問題，不僅可以刺激我國的住房消費(fèi)，而且可以推進(jìn)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。軍隊(duì)?wèi)?yīng)與國家有關(guān)部門和銀行協(xié)商，為軍隊(duì)在職人員建立個(gè)人購房抵押貸款制度。在保證銀行利潤收益的前提下，要充分考慮到軍人職業(yè)的特殊性，給予特殊的優(yōu)惠照顧，爭(zhēng)取做到花最少的錢住最合意的房子。

（1）銀行要給予優(yōu)惠貸款政策。在貸款利率上相比地方商業(yè)住房貸款利率要相應(yīng)調(diào)低；首次付款額要依據(jù)房價(jià)而定，就目前來看，軍隊(duì)在職人員的首次付款額可定在房價(jià)的20%～30%之間；每月還款額確定要保證軍隊(duì)人員在扣除之后能維持基本的生活水平，最高不超過軍隊(duì)在職人員月工資的60%。

（2）軍隊(duì)有關(guān)部門要給予貸款擔(dān)保。在進(jìn)行貸款擔(dān)保前，各部門要做好前期準(zhǔn)備工作，如干部或軍務(wù)部門要對(duì)貸款人員進(jìn)行資格審查，主要面向那些工作穩(wěn)定，愿意在駐地長期服役的人員。財(cái)務(wù)部門要向銀行說明軍隊(duì)現(xiàn)行的住房補(bǔ)貼制度及貸款人員的個(gè)人住房資金賬戶累積情況；營房部門要對(duì)其住房狀況進(jìn)行全面跟蹤調(diào)查；最終要各部門共同出具書面擔(dān)保，使銀行向軍隊(duì)在職人員貸款時(shí)無后顧之憂。

（3）軍隊(duì)財(cái)務(wù)部門要與銀行達(dá)成還款協(xié)議。軍隊(duì)人員有時(shí)由于工作原因，不能按月定期還款，軍隊(duì)財(cái)務(wù)部門應(yīng)與銀行方面達(dá)成書面還款協(xié)議，在每月發(fā)工資時(shí)直接扣除，統(tǒng)一繳納。有什么問題時(shí)由軍隊(duì)財(cái)務(wù)部門出面交涉，這樣省去了軍隊(duì)貸款人員的很多麻煩，使他們能夠有更多時(shí)間投入到部隊(duì)的建設(shè)。

（4）軍隊(duì)貸款人員要和銀行簽訂住房還款抵押協(xié)議，對(duì)確實(shí)不能按時(shí)還款的人員，經(jīng)軍隊(duì)相關(guān)部門核實(shí)后，銀行有權(quán)利收回住房并拍賣處理。

三、建立軍人住房貸款制度的配套措施

1、建立軍隊(duì)住房貸款的法規(guī)

依靠行政手段難以實(shí)現(xiàn)對(duì)軍人合法權(quán)益的有效保障，要更好地保障軍人權(quán)益，就必須建立軍人住房貸款法規(guī)，明確軍人在住房消費(fèi)方面應(yīng)該享有的權(quán)利，通過法律的手段從制度上保護(hù)軍人住房消費(fèi)權(quán)利，特別要使住房貸款人員的“貸款消費(fèi)”建立在法律保護(hù)之下，防止發(fā)生司法糾紛，以保持軍隊(duì)的穩(wěn)定，增強(qiáng)部隊(duì)的凝聚力和戰(zhàn)斗力。

2、完善軍隊(duì)住房貸款的機(jī)構(gòu)

通過合理設(shè)置和完善軍人住房貸款的機(jī)構(gòu)，為軍人購房打開方便之門。金融保障方面，國有商業(yè)銀行可下設(shè)專門負(fù)責(zé)軍人住房貸款管理的部門，負(fù)責(zé)執(zhí)行住房貸款審核、發(fā)放、管理工作，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策。購房保障方面，積極參與規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，簡化軍人在地方購房手續(xù)，成立相應(yīng)的代辦機(jī)構(gòu)，盡量滿足軍人的購房愿望，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的監(jiān)督，切實(shí)保證軍人在地方購房的公平和公正。房地產(chǎn)流通方面，依托一定的中介機(jī)構(gòu)，可通過有償服務(wù)等形式為軍隊(duì)人員提供住房出售和對(duì)換服務(wù)，為解決已購房人員因崗位變動(dòng)等需要進(jìn)行調(diào)整的拓寬渠道。住房保險(xiǎn)方面，實(shí)行住房貨幣后，住房消費(fèi)的主體家庭化，住房風(fēng)險(xiǎn)成了家庭主要風(fēng)險(xiǎn)之一，如果遭受地震、火災(zāi)等損失，個(gè)人和家庭都難以承擔(dān)，因此應(yīng)鼓勵(lì)軍人在商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極參加住房保險(xiǎn)，提高軍人及其家庭的心理承受能力，使軍人住房消費(fèi)權(quán)益切實(shí)得到保障。

3、建立軍隊(duì)人員住房貸款信息檔案

住房檔案是記載軍人享受住房補(bǔ)貼信息的重要依據(jù)，可形象地比喻為“源頭”。對(duì)軍隊(duì)人員的住房貸款情況我們也要在“源頭”把關(guān)，在軍隊(duì)人員住房檔案中相應(yīng)地加上有關(guān)住房貸款信息內(nèi)容的記錄，包括首付金額、月供金額、貸款年限、還款進(jìn)度、享受的優(yōu)惠等，方便貸款人員和軍隊(duì)財(cái)務(wù)部門了解查詢，并且定期和銀行部門就貸款信息進(jìn)行核對(duì)。

4、加大宣傳力度，提高思想認(rèn)識(shí)

要真正從解決問題入手，做好住房貸款制度的宣傳工作。一是要使廣大官兵了解住房貸款制度的具體操作規(guī)范和管理要求，讓他們知道申請(qǐng)貸款、審批發(fā)放、按揭還款要經(jīng)過哪些手續(xù)，金額怎么計(jì)算。自己享受的優(yōu)惠政策做到人人皆知，人人會(huì)算，以便使他們真正地參與到住房貸款制度管理中來。二是要重視實(shí)施過程中的信息反饋。重視廣大官兵對(duì)住房貸款制度實(shí)施過程中的好建議、意見，以及解決問題的一些想法，讓他們能夠暢所欲言，以維護(hù)官兵利益為己任，真正從他們的生活實(shí)際出發(fā)，切實(shí)解決好官兵住房貸款過程中的難題。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 黃瑞新等：西方防務(wù)經(jīng)濟(jì)理論[M].北京：海潮出版社，2001．

[2] 沈陽軍區(qū)推出軍人住房貸款辦法[N].載于解放軍報(bào)，2001-11-13．

（責(zé)任編輯：張瓊芳）