期日修正在城市房屋拆遷估價(jià)中的應(yīng)用

田　波

提要房屋拆遷估價(jià)是拆遷工作的重要內(nèi)容，此類(lèi)估價(jià)多采用政府指導(dǎo)拆遷估價(jià)的模式，但在這種模式下，常常會(huì)出現(xiàn)拆遷指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)過(guò)時(shí)的問(wèn)題。針對(duì)這一問(wèn)題，筆者提出將期日修正引入到拆遷估價(jià)中，并對(duì)此作了合理性論證，從而使拆遷估價(jià)結(jié)果能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的要求。

關(guān)鍵詞：拆遷估價(jià)；區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格；期日修正；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，征地拆遷已經(jīng)成為城市生活中經(jīng)常遇到的一個(gè)問(wèn)題。房屋拆遷估價(jià)作為補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)，是拆遷工作的重點(diǎn)，直接關(guān)系到拆遷各方的切身利益。

一、西安房屋拆遷估價(jià)中存在的問(wèn)題

在我國(guó)各地區(qū)，根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)條例精神，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，對(duì)城市房屋拆遷估價(jià)的方法做了不同的規(guī)定。按估價(jià)方法側(cè)重原則不同，現(xiàn)階段的城市房屋拆遷估價(jià)主要分為兩種模式：一種是與市場(chǎng)接軌，使用市場(chǎng)比較法來(lái)確定被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格模式；一種是由政府制定拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，再根據(jù)被拆遷房屋的具體情況，確定被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格的政府指導(dǎo)拆遷估價(jià)模式?，F(xiàn)階段，西安采用的是后一種模式，以住宅房屋為例（本文均以住宅房屋為例），根據(jù)《西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定》，“西安市國(guó)有土地上的7層以下（含7層）住宅房屋采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方法評(píng)估”，即根據(jù)市政府公布的拆遷區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及其相應(yīng)的修正體系來(lái)對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，具體的計(jì)算方法如下：

住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格×（1+綜合環(huán)境修正系數(shù)）×（1+層次差異調(diào)價(jià)系數(shù)）×（1+單元住宅房屋朝向差異調(diào)價(jià)系數(shù)）×建筑面積+房屋重置成新價(jià)+已辦理土地出讓手續(xù)的住宅按剩余土地使用年限所計(jì)算的土地出讓金（1）

如表1所示，西安住宅房屋的拆遷區(qū)位類(lèi)別劃分為五類(lèi)，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋所處的地段確定其區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格和綜合環(huán)境修正系數(shù)，再根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果確定房屋的重置價(jià)等級(jí)、成新率及其他調(diào)價(jià)系數(shù)，最后利用公式（1）計(jì)算得到房屋的拆遷補(bǔ)償金額?？梢钥闯?，估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確程度主要取決于區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確程度，然而，由于區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的制定是建立在大量市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，因此政府部門(mén)往往很難對(duì)其作出及時(shí)的調(diào)整。近年來(lái)，西安的住宅類(lèi)房屋價(jià)格漲幅較大，同時(shí)拆遷安置成本也明顯上升，而其現(xiàn)行的2006年區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)2006標(biāo)準(zhǔn)），雖然較2004年首次公布的標(biāo)準(zhǔn)有一定幅度的上調(diào)，但與現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)所反映的價(jià)格相比仍有較大差距。因此，如何及時(shí)地調(diào)整區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，使房屋拆遷估價(jià)的結(jié)果更適應(yīng)市場(chǎng)變化的要求，成為一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。（表1）

二、解決對(duì)策

針對(duì)目前西安城市房屋拆遷估價(jià)中存在的上述問(wèn)題，可以通過(guò)引入期日修正的方法來(lái)解決。期日修正是一種在房地產(chǎn)估價(jià)中經(jīng)常用到的修正方法，是將待估對(duì)象在某一時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，其本質(zhì)是對(duì)待估對(duì)象在不同房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的不同價(jià)格表現(xiàn)進(jìn)行調(diào)整。在西安城市房屋拆遷估價(jià)中，由于估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較2006標(biāo)準(zhǔn)公布時(shí)的市場(chǎng)狀況已發(fā)生較大變化，因此將期日修正引入到城市房屋拆遷估價(jià)中，對(duì)求取被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格這一估價(jià)目的而言，不僅是合理的，也是必要的。

在（1）式的基礎(chǔ)上引入期日修正系數(shù)后，住宅房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)格可通過(guò)下式求取：

V=Vb×（1+Ke）×（1+Kf）×（1+Ko）×Kd×S+R+L （2）

式中：V：住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格；Vb：區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格；Ke：綜合環(huán)境修正系數(shù)；Kf：層次差異調(diào)價(jià)系數(shù)；Ko：?jiǎn)卧≌课莩虿町愓{(diào)價(jià)系數(shù)；Kd：期日修正系數(shù)；S：被拆遷房屋的建筑面積；R：房屋的重置成新價(jià)；L：已辦理土地出讓手續(xù)的住宅按剩余土地使用年限所計(jì)算的土地出讓金。式中的期日修正系數(shù)Kd按以下公式計(jì)算：

期日修正系數(shù)=當(dāng)期二手房?jī)r(jià)格指數(shù)/基準(zhǔn)期二手房?jī)r(jià)格指數(shù)（3）

其中，“基準(zhǔn)期二手房?jī)r(jià)格指數(shù)”對(duì)應(yīng)的是現(xiàn)行的區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定之月的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)（本文所涉及的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，均指國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)公布的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)），針對(duì)西安，其基準(zhǔn)期指數(shù)為2006年8月的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)；“當(dāng)期二手房?jī)r(jià)格指數(shù)”本應(yīng)對(duì)應(yīng)估價(jià)時(shí)點(diǎn)所屬月份的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，但由于二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的公布時(shí)間通常要推后一個(gè)月，而相鄰兩個(gè)月之間指數(shù)的變化幅度通常都很小，所以，可將估價(jià)時(shí)點(diǎn)所屬月份的上一月份的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)近似作為當(dāng)期二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

對(duì)于以上方法，需要說(shuō)明兩點(diǎn)：

1、使用二手房?jī)r(jià)格指數(shù)計(jì)算期日修正系數(shù)是合理的。這是因?yàn)椋旱谝?，城市房屋拆遷是一種特殊的二手房交易，它具有一定的強(qiáng)制性，但其補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)依然是被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，而二手房?jī)r(jià)格指數(shù)作為房?jī)r(jià)指數(shù)的一種，它反映的正是二手房在各個(gè)時(shí)間段內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格的變化情況。因此，在房屋拆遷估價(jià)中，利用二手房?jī)r(jià)格指數(shù)計(jì)算期日修正系數(shù)，是合適且合理的；第二，利用所在城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)而非具體區(qū)位的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)計(jì)算期日修正系數(shù)，主要是因?yàn)槟壳皫缀鯖](méi)有哪個(gè)城市針對(duì)具體的區(qū)位來(lái)統(tǒng)計(jì)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，而且對(duì)于城市中的某類(lèi)區(qū)位來(lái)說(shuō)，很有可能在一段時(shí)間內(nèi)的二手房交易數(shù)量非常有限，以此為基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)出來(lái)的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也很難具有代表性。而利用城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)計(jì)算期日修正系數(shù)，雖然其結(jié)果也不是十分精確，但卻是在沒(méi)有其他更好辦法的情況下最可靠且合理的做法。

2、期日修正的對(duì)象中未包含房屋的重置價(jià)。主要是因?yàn)椋罕徊疬w房屋作為二手房的一種，其價(jià)格應(yīng)是產(chǎn)出價(jià)格，即其價(jià)格主要是受所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況影響，而非投入的建造成本。雖然房屋的重置價(jià)也是隨市場(chǎng)狀況的變化而變化的，但由于它與區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)不同，所以這二者的修正應(yīng)是不同的。對(duì)房屋重置價(jià)的調(diào)整可根據(jù)具體時(shí)期的建安工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

三、應(yīng)用實(shí)例

例如，2008年11月份西安游藝市場(chǎng)的一個(gè)房屋拆遷估價(jià)實(shí)例，該地區(qū)屬于住宅房屋中的一類(lèi)區(qū)位，區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格為1，575元/平方米，綜合環(huán)境修正系數(shù)為18.1%，房產(chǎn)證證載面積為45.0平方米，用途為住宅，土地證證載的使用權(quán)類(lèi)型為租賃，用途為住宅，房屋結(jié)構(gòu)為自建磚混結(jié)構(gòu)二層，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，房屋的重置價(jià)等級(jí)確定為二級(jí)丙等（299.96元/平方米），房屋的成新率為85%，根據(jù)西安市城市房屋拆遷估價(jià)暫行規(guī)定，將以上數(shù)據(jù)代入公式（1）中，得到該房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：

1575×（1+18.1）×（1+0）×（1+0）×45+299.96×0.85×45+0=95176元。

然而，此時(shí)該地區(qū)住宅類(lèi)二手房的平均市場(chǎng)成交價(jià)格已達(dá)到3，100元/平方米，若按照估價(jià)結(jié)果對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，被拆遷人當(dāng)然不會(huì)接受，最終拆遷方通過(guò)每平方米增加800元的方式，與拆遷戶(hù)達(dá)成拆遷協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)目傤~為131，176元，較估價(jià)結(jié)果上漲了37.82%，在這樣的情況下，評(píng)估工作已失去了其應(yīng)起的作用。

若在房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中引入期日修正，上述情況將有所改觀，具體的計(jì)算過(guò)程如下：

1、計(jì)算期日修正系數(shù)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的西安市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，2006年8月、2007年8月、2008年8月的同比指數(shù)分別為103.6、106.5、107.7，2008年9月和2008年10月的環(huán)比指數(shù)為99.2和100.1，代入（3）式中，計(jì)算2008年11月的期日修正系數(shù)為：

［103.6×（106.5/100）×（107.7/100）×（99.2/100）×（100.1/100）］/103.6=1.14

2、計(jì)算房屋的重置成新價(jià)。根據(jù)現(xiàn)階段的建安工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象房屋的重置價(jià)調(diào)整為400元/平方米，則該房屋的重置成新價(jià)為：400×0.85×45=15300元。

3、計(jì)算房屋的拆遷補(bǔ)償金額。將期日修正系數(shù)、房屋重置成新價(jià)及其他數(shù)據(jù)代入（2）式，計(jì)算拆遷房屋補(bǔ)償金額為：

［1575×（1+18.1）×（1+0）×（1+0）×1.14］×45+15300=95422+15300=110722元

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)比較可以看出，引入期日修正后，協(xié)議價(jià)格與評(píng)估價(jià)格的差異有明顯的縮小，由于政府在房屋拆遷政策中對(duì)被拆遷方都有相當(dāng)程度的照顧和傾斜，因此補(bǔ)償?shù)淖罱K協(xié)議價(jià)格通常都會(huì)略高于被拆遷房屋的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，故筆者認(rèn)為，經(jīng)修正后的價(jià)格差異是可以解釋和接受的?？偟膩?lái)說(shuō)，引入期日修正并結(jié)合調(diào)整后的重置價(jià)來(lái)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)，其結(jié)果在2006標(biāo)準(zhǔn)的框架下已能夠較為客觀地反映出被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。

（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

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