北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段

北京市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展研究所投資消費(fèi)研究部

受各種因素綜合影響，近期北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于調(diào)整階段。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將小幅回暖，價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的可能性較大，成交量有望逐步回升。政府應(yīng)密切關(guān)注宏觀政策對(duì)市場(chǎng)的影響，防止市場(chǎng)出現(xiàn)“V”型反彈。

■ 投資增幅有望小幅回暖

相關(guān)先行指標(biāo)顯示房地產(chǎn)投資將恢復(fù)增長(zhǎng)。從土地供給看，考慮土地開(kāi)發(fā)周期一般在1年以上，2007年土地購(gòu)置面積和2008年累計(jì)完成土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)均在40%以上，為2009年房地產(chǎn)投資的同比增長(zhǎng)奠定了良好基礎(chǔ)。從新開(kāi)工面積看，2008年第4季度北京市新開(kāi)工面積呈現(xiàn)恢復(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。受其影響，2009年1季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。

資金供給有保障。2008年4季度以來(lái)，開(kāi)發(fā)投資資金快速增長(zhǎng)，金融貸款、自有資金以及定金和預(yù)售款都呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)（見(jiàn)圖1），體現(xiàn)了國(guó)家放松開(kāi)發(fā)貸款管制、降低個(gè)貸利率、鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)債、加快金融創(chuàng)新等寬松貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)投資的正面影響。2009年，我國(guó)將繼續(xù)執(zhí)行較為寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)信托基金管理辦法有望正式出臺(tái)，內(nèi)外資房產(chǎn)稅合并統(tǒng)一，北京市個(gè)人購(gòu)房的“限外”政策也暫停實(shí)施，資金來(lái)源渠道進(jìn)一步拓寬，投資恢復(fù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)良好。

政策性住房投資成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主力。2008年北京市保障性住房和限價(jià)房新開(kāi)工面積分別為362.5萬(wàn)平方米和458.1萬(wàn)平方米，約占全年住房新開(kāi)工面積的35%，將直接形成2009年的施工面積。2007年開(kāi)始建設(shè)的限價(jià)房最早竣工時(shí)間也在2009年，這意味著2009年將是政策性住房集中建設(shè)的高峰年度。按照2008年經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房施工面積與投資額之間的比例估算，近兩年新開(kāi)工政策性住房項(xiàng)目形成的投資額在2009年約為193.4億元，約占2008年房地產(chǎn)投資額的十分之一。

總體看，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望恢復(fù)增長(zhǎng)。值得注意的是，受消費(fèi)者購(gòu)買意愿仍不強(qiáng)、資金環(huán)境仍不寬松等因素影響，開(kāi)發(fā)商的投資意愿并不高，制約著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。2009年前兩個(gè)月北京市共推出8個(gè)掛牌競(jìng)價(jià)地塊，其中7個(gè)地塊無(wú)人問(wèn)津，更無(wú)一例住宅用地成交。

■ 降價(jià)和政策影響推動(dòng)成交量回升

受降價(jià)和政策的共同影響，目前北京市一手房和二手房成交量均已初顯回升跡象。2009年1月前23天日均成交期房住宅204套（不含經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房），比2008年12月上漲了19%，2月進(jìn)一步升至209套。二手房成交量則“二級(jí)跳”，2008年11月受個(gè)人出售住房稅收優(yōu)惠等政策影響，較前一階段略有提高。2009年1月1日開(kāi)始，二手房交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠力度加大，成交量進(jìn)一步回升，1月前24天的日均成交323套，比去年12月增長(zhǎng)了56%，2月日均成交346套，3月前19天日均成交進(jìn)一步升至632套。

預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將繼續(xù)回升，首推因素是開(kāi)發(fā)商和二手房持有者的主動(dòng)降價(jià)銷售。盡管2009年面臨著諸多不確定因素，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力仍然很大。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有9.3%的居民明確表示有買房計(jì)劃，其中61.2%打算買商品房。目前降價(jià)銷售的范圍已呈現(xiàn)由郊區(qū)向市中心蔓延、由少數(shù)定價(jià)過(guò)高的項(xiàng)目向各類項(xiàng)目蔓延的趨勢(shì)，年初開(kāi)盤(pán)的一些項(xiàng)目也都選擇低開(kāi)。不論是一手房還是二手房，這幾個(gè)月來(lái)價(jià)格與成交量均呈明顯負(fù)相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖2）。這充分說(shuō)明當(dāng)前消費(fèi)性需求是市場(chǎng)上的購(gòu)買主力，降價(jià)能夠帶動(dòng)市場(chǎng)的活躍。

另一大推動(dòng)力來(lái)自政策的后續(xù)效果。春節(jié)前北京市施行的15條措施，將促進(jìn)一批改善性需求和境外需求的釋放。據(jù)我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，與2008年春節(jié)長(zhǎng)假期間相比，2009年意向購(gòu)房客戶的委托量增長(zhǎng)58%，其中改善性購(gòu)房的客戶委托量增長(zhǎng)136%，境外人士（含港澳臺(tái)）的購(gòu)房委托量增長(zhǎng)118%。這其中蘊(yùn)藏的潛在需求必將在春節(jié)后陸續(xù)轉(zhuǎn)化為成交量。

綜合判斷，2009年成交量將逐步回升。受2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫影響，2009年年初新增供給較少，因此近期成交量的增長(zhǎng)主要是消化以往積存的未售出房源。由于去年未售出房源數(shù)量大幅增長(zhǎng)，短期內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。

■ 價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的可能性較大

已出臺(tái)政策的著力點(diǎn)是刺激住房消費(fèi)，從目前的效果看不會(huì)對(duì)價(jià)格構(gòu)成支撐。若沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲的重大利好政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)將繼續(xù)按照市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行調(diào)整，具體走勢(shì)取決于開(kāi)發(fā)商資金的可承受時(shí)限和居民對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期。

需求方對(duì)繼續(xù)降價(jià)的期望仍然比較高。新浪網(wǎng)2月初調(diào)查顯示，86.3%的網(wǎng)民認(rèn)為2009年北京房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，59.4%的網(wǎng)民認(rèn)為五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)有可能跌到每平方米8000元以下。

開(kāi)發(fā)商的壓力比較大。易居房地產(chǎn)研究院針對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查結(jié)果顯示，北京市七成以上開(kāi)發(fā)商認(rèn)為2009年房?jī)r(jià)仍會(huì)下調(diào)。雖然國(guó)務(wù)院已明確提出“支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求”，但在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金狀況既不敢輕易樂(lè)觀，又對(duì)政策抱有期待。不少開(kāi)發(fā)商因觀望而推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間。今年1月全市新批預(yù)售面積77萬(wàn)平方米，僅為去年同期的57%，其中住宅32.5萬(wàn)平方米，僅為去年同期的30%。

綜合判斷，房?jī)r(jià)走勢(shì)有較強(qiáng)的不確定性，短期內(nèi)繼續(xù)穩(wěn)步降價(jià)的可能性最大。

■ 密切關(guān)注宏觀政策對(duì)市場(chǎng)的影響

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，專家及業(yè)內(nèi)人士提出了各種活躍市場(chǎng)的政策建議，如購(gòu)房落戶、宅基地?fù)Q房等。在這種輿論環(huán)境中，政府出臺(tái)政策應(yīng)該更加謹(jǐn)慎，更具全面性和預(yù)見(jiàn)性。

關(guān)注政策的疊加效應(yīng)，防止市場(chǎng)出現(xiàn)“V型”反彈。房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長(zhǎng)、供給彈性小等特點(diǎn)，政策效應(yīng)時(shí)滯往往比一般產(chǎn)業(yè)政策更長(zhǎng)。忽略這種特性，針對(duì)單一調(diào)控目標(biāo)密集使用各種“組合拳”，容易產(chǎn)生效應(yīng)疊加，造成市場(chǎng)周期調(diào)整步伐過(guò)快，“U”型發(fā)展轉(zhuǎn)變成“V”型反彈。因此，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策應(yīng)進(jìn)行更具前瞻性、綜合性的考慮，并且對(duì)效果觀察一段時(shí)間后再考慮下一步的動(dòng)作。政府應(yīng)更加重視房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性規(guī)律研究，加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)調(diào)整政策方向。

加快政策落實(shí)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。北京市積極落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控精神，出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策，但是由于一些政策的具體執(zhí)行細(xì)節(jié)還沒(méi)有落地，導(dǎo)致供需雙方難以確定下一步該如何行動(dòng)，只能選擇繼續(xù)觀望，從而影響政策“促投資、擴(kuò)內(nèi)需”的效應(yīng)體現(xiàn)。如已提出商品住房項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例，但至今還沒(méi)有明確具體如何執(zhí)行，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商推遲項(xiàng)目上報(bào)，影響投資進(jìn)度；另外目前北京市對(duì)“改善型住房消費(fèi)”的界定中，既沒(méi)有明確只要購(gòu)買的第二套是普通住房就可以享受優(yōu)惠，又沒(méi)有提出“為改善居住條件”的具體衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此有改善性需求的人對(duì)是否該立即購(gòu)買猶豫不決，銀行在具體操作中也可以此為由阻礙消費(fèi)者享受優(yōu)惠。