房地產(chǎn)“政變”：魔鬼在細(xì)節(jié)

張　靜

“如果本身就是短期行為,現(xiàn)在可以拋售。如果是長期行為,不等著錢用,未必現(xiàn)在動(dòng)作。如果是買來投資,我不認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)好時(shí)機(jī)?！?/p>

高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長李國平在地產(chǎn)業(yè)浸淫19年。作為城市土地運(yùn)營專家、奧運(yùn)一級土地開發(fā)顧問,他是“給地產(chǎn)商講課的人”,被各級政府奉為“座上賓”,身邊的朋友們想買房、賣房,也都會要想聽聽他的意見。

《新民周刊》:中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開當(dāng)晚,不少開發(fā)商把有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容摳出來,一個(gè)字一個(gè)字地品,甚至連標(biāo)點(diǎn)符號都不放過,半夜兩點(diǎn)還在電話里交流。您的研讀體會是什么?

李國平:中央經(jīng)濟(jì)工作會議表達(dá)的信息比較模糊,體現(xiàn)出目前中央在政策上進(jìn)退兩難的境地。在一些細(xì)節(jié)上語焉不詳、力度不大,表達(dá)了中央政府在這方面的猶豫,考慮得不是特別清楚。一方面所謂的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還很脆弱。如果不繼續(xù)刺激房地產(chǎn),明年GDP保持增長的難度很大。實(shí)際上政府打心眼里不想因?yàn)樘偷恼{(diào)控政策一下子把房地產(chǎn)打死了。但目前房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為共識,政府也感覺到必須采取一些措施,不能夠再繼續(xù)放任。

《新民周刊》:中央政府為什么會把自己逼到兩難的境地?2008年的金融危機(jī)到現(xiàn)在還沒有完全復(fù)蘇,為什么我們的房價(jià)卻突然飆升?

李國平:2008年底,為了走出全球金融海嘯造成的經(jīng)濟(jì)下滑,以房地產(chǎn)為龍頭撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)從寒冬一下走到盛夏的根源。去年10月,央行、財(cái)政部等部門最新出臺多項(xiàng)針對房地產(chǎn)的“救市”措施,比如在稅費(fèi)上,從2008年11月1日起,對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅,對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策;在信貸上,金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供利率7折的優(yōu)惠,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

鼓勵(lì)消費(fèi)促進(jìn)購買,這些救市措施都是對的。政府其實(shí)是通過讓利,用財(cái)政收入來促進(jìn)市場的交易量回升。當(dāng)然最理想的還是今年年初開發(fā)商在資金鏈緊繃的壓力下,通過銷售回款自救,把高房價(jià)降到一個(gè)合理的地步,讓剛性需求釋放出來了,讓交易量開始回升。在這個(gè)時(shí)候,價(jià)量的增長是健康的。

但此后中央政府為了救市,連開發(fā)貸款都開始放松,救市變成了救開發(fā)商,政府所有刺激政策只是幫助開發(fā)商解套。資產(chǎn)價(jià)格推高后,銷售量可能會出現(xiàn)滯漲,價(jià)格下不來,量上不去,這是政府最不愿意看到的局面。

老百姓的住房問題分為兩大部分,一部分是通過政府來解決,一部分是通過市場化來解決。但因?yàn)榉績r(jià)的高漲,把原來可以通過市場化手段解決住房問題的一大批中低收入者給甩掉了,回過頭來又進(jìn)一步擴(kuò)大了政府需要解決住房問題的群體,反而增加了自己的負(fù)擔(dān)。

政府是把所有的調(diào)控手段都用完了才把老虎關(guān)進(jìn)了籠子,但是去年一年為了救經(jīng)濟(jì),倒洗腳水的時(shí)候把孩子給倒掉了,基本上把幾年來積累的有好轉(zhuǎn)的方向都給停止了,放虎歸山的結(jié)果是讓老虎反過來綁架了銀行。如果房價(jià)跌了,政府的4萬億投資、8萬億信貸怎么收回?政府因?yàn)檎呤д`,把自己架到了火上烤。

《新民周刊》:金巖石的一個(gè)觀點(diǎn)是高房價(jià)是為了創(chuàng)造就業(yè)必須支付的代價(jià)。您認(rèn)為出現(xiàn)樓市出現(xiàn)泡沫是否無法避免?李國平:政府最大的失誤是在刺激經(jīng)濟(jì)的時(shí)候大量發(fā)放貨幣,這些流動(dòng)性又傾向于央企和國企,又沒有讓這種結(jié)構(gòu)失衡的資源分配去做正確的事,央企反而拿著去炒地皮了。政府應(yīng)該在發(fā)放貸款時(shí)就規(guī)定央企必須拿著過多的流動(dòng)性去做廉租房,一樣可以拉動(dòng)水泥、基建等上下游產(chǎn)業(yè),而不是讓它去參與市場上商品房土地的競爭,去推高地價(jià)。

《新民周刊》:您認(rèn)為政府下一步該怎么辦?

李國平:羊已經(jīng)“亡”了,抱怨沒有意義,現(xiàn)在要做的只能是補(bǔ)牢。首先需要增加土地供應(yīng)、打擊囤地。目前全國多個(gè)地方政府出現(xiàn)推地不積極的情況。年初的時(shí)候,開發(fā)商都不敢拿地,以土地出讓金為主要財(cái)源的地方政府壓力非常大,某地急著請我去給他們支招,但后來又給我消息說,原定計(jì)劃取消了。本來地方政府通過征地、拆遷等途徑整理一塊土地就需要花很多時(shí)間、人力,他們后來拿到了中央的投資、貸款,有很多項(xiàng)目去做,對推地自然就不積極了。而開發(fā)商手里也沒有多少余糧,看到市場上拿地這么難,他們現(xiàn)在有錢也不著急,所以開工的積極性也不高,導(dǎo)致了供給不足。但最根本的,我認(rèn)為還是必須把保障性住房與商品房徹底分開。讓市場的歸市場,政府的歸政府。

《新民周刊》:臨近年底,全國各大城市都加大了土地供應(yīng)的力度,您認(rèn)為能否起到遏制地王、平抑房價(jià)的作用?

李國平:如果僅僅是在商品房領(lǐng)域的改善還是有限的。因?yàn)槟甑淄瞥龅耐恋貎r(jià)格也都是在往地王上走,12月4日下午,北京亦莊一塊土地拍賣,本來樓面地價(jià)到每平方米1萬元以上就差不多了,到了13000元大家都驚呆了,沒想到最后竟然是以18000元成交,溢價(jià)率高達(dá)467%,而緊挨該地塊的樓盤目前銷售均價(jià)才為19000元/平方米。政府如此加大土地供應(yīng)反而進(jìn)一步推高了資產(chǎn)泡沫。

《新民周刊》:上個(gè)月蘇州一次土地拍賣現(xiàn)場,盡管規(guī)定每次報(bào)價(jià)不得超過2000萬元,依然有性急的競拍者直接從8.6026億元的起報(bào)價(jià)跳空報(bào)價(jià)9億元。北京某地塊的拍賣也出現(xiàn)了戲劇化的一幕,在成交之后得手者又往上多喊了1000萬,如此不差錢頓時(shí)惹得現(xiàn)場笑聲一片。而浙江綠城近來也以樓面地價(jià)19039元/平方米拿下了上海外環(huán)外唐鎮(zhèn)某地塊。此價(jià)一出,現(xiàn)場觀摩的媒體記者和開發(fā)商代表發(fā)出一陣驚呼,綠城的代表卻是喜得合不攏嘴。這么多開發(fā)商搶地王,難道他們都是傻子不成?

李國平:現(xiàn)在很多地王成交的土地,要么是在市中心,永遠(yuǎn)稀缺;要么是低密度、高端的,他也敢去拿。如果政府推出的土地是高密度的小戶型,又是在城市邊緣地帶,我相信開發(fā)商看到土地性能的規(guī)劃是只能做面包,做不了蛋糕的,就不會要去搶地王了。加上政府增加一些供應(yīng),很多開發(fā)商又等著地去開發(fā),這時(shí)候的平抑地價(jià)、增加供應(yīng)才有效。

《新民周刊》:三季度末,全國排名前十名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。來自北京市國土局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2007年至今,北京入市的土地中,形成供應(yīng)的不足50%。

實(shí)際上國土資源部早就出臺了一系列政策限制開發(fā)商的囤地,最明確的規(guī)定就是閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費(fèi),超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。然而,截至今天,全中國加在一起,閑置地被收回的不超過5例,這個(gè)制度已經(jīng)形同虛設(shè)。您認(rèn)為是什么原因造成的?目前各大城市又在打擊囤地,您認(rèn)為這一次會產(chǎn)生多大的效果?

李國平:打擊囤地確實(shí)很難,這和房地產(chǎn)在政府收益中占據(jù)過大的比重有關(guān)。此外也曾經(jīng)有地方政府想拿某家囤地的大開發(fā)商開刀,結(jié)果開發(fā)商沒有出事,反而是地方官員倒臺了,可見開發(fā)商能量之強(qiáng)。

從技術(shù)手段上,可以通過限制土地出讓面積讓囤地更為困難。從前地方政府都是拿出大宗的土地拍賣,十幾年都開發(fā)不完。只要開發(fā)商動(dòng)工了,哪怕只有一個(gè)樓盤,也不能判定他是沒開發(fā)在囤地。11月國土部出臺“新政”明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限是大城市20公頃(約300畝),中等城市14公頃,小城市(鎮(zhèn))7公頃。

《新民周刊》:中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù),是要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求。不久前溫總理在考察建設(shè)中的上海市最大保障性住房工程進(jìn)展情況時(shí)也指出,要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置,在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持,讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。這都是在向著把保障性住房與商品房分開的思路發(fā)展。您認(rèn)為是不是一個(gè)好現(xiàn)象?

李國平:目前政策僅僅提出要增加普通性住房,那我要問一句,什么叫普通商品住房?是中央提供嗎?顯然不是。是國土資源部提供?它管不了。按照目前思路,依然要依賴開發(fā)商去解決,但開發(fā)商有這個(gè)動(dòng)力嗎?

另外土地價(jià)格已經(jīng)漲到了“面粉”跟“面包”一個(gè)價(jià),如何去進(jìn)行有效的抑制,這是一個(gè)很大的問題。如果住房面積只有90平方米,但價(jià)格已經(jīng)翻了一倍,這仍然還是普通住房嗎?

所以評價(jià)一個(gè)政策的好壞,不是看它的初衷好不好,而是政策最后執(zhí)行的效果和初衷是吻合還是不吻合?，F(xiàn)在大方向沒有錯(cuò),關(guān)鍵是中央糾偏的決心有多大,這是目前最需要質(zhì)疑的。而且既然已經(jīng)晚了一年,力度肯定要更大一點(diǎn)。如果只是簡單地提了一些口號和愿望,還是沒有調(diào)整具體政策的結(jié)構(gòu)性、政策執(zhí)行的合理性、系統(tǒng)性,一年以后,你還會發(fā)現(xiàn)今后政策執(zhí)行的效果和今天的目標(biāo)背道而馳。

目前地方政府是政策來了之后強(qiáng)行搭配,每出讓一塊土地規(guī)定里面百分之多少是廉租房,再次把責(zé)任推給開發(fā)商,這是政府自己的職能缺失和不作為。所以在增加普通商品房的舉措上,我認(rèn)為一定要落實(shí)到地方政府的執(zhí)行細(xì)節(jié),保證在一定的時(shí)間里拿出多大的比例進(jìn)行普通商品房建設(shè),同時(shí)還必須要有一個(gè)限制性條件,確保這些土地只能用于普通商品房建設(shè)。既然地方政府在商品房的土地出讓項(xiàng)上已經(jīng)賺得盆滿缽滿,土地出讓金必須轉(zhuǎn)化為對保障型住房的供應(yīng)上的增加以及對中低端普通商品房的補(bǔ)貼。我甚至認(rèn)為這一比例應(yīng)該高達(dá)50%。

地方政府對此一定會有抵觸。所以還要定下考核指標(biāo)。地方政府在明年的政績,不僅僅是追求一個(gè)保增長的經(jīng)濟(jì)總量,必須還要考量為國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理性做出的貢獻(xiàn)度。

《新民周刊》:12月9日,溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。對此您怎么看?

李國平:政府最關(guān)鍵的是搞清楚樓市有泡沫的部分是哪些,通過哪些方法去解決?，F(xiàn)在是繼續(xù)走了一條老路,在供求不平衡的情況下,通過減少需求來抑制泡沫,把投機(jī)需求和改善性需求一刀切。這個(gè)路子已經(jīng)被證明是不對的,從2004年到2007年房價(jià)一直是越調(diào)越高。

我們在外需不行的情況下,只能拉動(dòng)內(nèi)需。一是政府自己花錢來做建設(shè),另外一個(gè)就是讓中國老百姓的高儲蓄率在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中發(fā)揮點(diǎn)作用,于是該買房的買了,可買可不買的也買了。投機(jī)的需求必須抑制,但這種改善性的需求對政府來講有必要去抑制嗎?實(shí)際上你不就是需要這個(gè)短期效應(yīng)來刺激需求嗎?

現(xiàn)在是完全混在一起一刀切。實(shí)際上政府不需要為高端住宅所謂的泡沫風(fēng)險(xiǎn)去過多擔(dān)心,最重要的是把它跟保障性住房和中產(chǎn)階級的住房形成一道防火墻,將他們區(qū)隔來開。完全市場化的豪宅、別墅、中心地段,你就讓他炒到天上去,沒有必要去限制他。對那些有錢人來說,萬一資產(chǎn)價(jià)格在某個(gè)時(shí)期跌落,他虧的也不是銀行的錢。有些1000萬的豪宅不是40%首付的問題,銀行貸款的高線就是300萬。除非房子跌了70%銀行才有風(fēng)險(xiǎn)。甚至有些豪宅和高端住宅都是一次性付款的。他有什么問題也不會到政府門口去靜坐。政府為什么要操這個(gè)心呢?讓他們?yōu)樽约旱耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)去埋單就行了。你可以在高溢價(jià)中拿出一部分來補(bǔ)貼保障性住房,解決底層的住房問題。在商品房里又可以分成完全市場化的非完全市場化的。后者面向中低收入者,政府在土地出讓上不允許定價(jià)太高,只能獲取微利或者保平。這就是經(jīng)營城市的理念。現(xiàn)在是不該管的政府去管了,改管的事情又沒管。

《新民周刊》:政策的模糊性讓老百姓犯了難,現(xiàn)在這樣一個(gè)時(shí)機(jī),到底是該買房,還是該賣房?

李國平:目前預(yù)測未來房價(jià)的走勢都是危險(xiǎn)的,它跟政府接下來的動(dòng)作有關(guān)系。房地產(chǎn)調(diào)控是綜合手段,很難說是第幾個(gè)饅頭才讓人吃飽的。但有一條是肯定的,目前流動(dòng)性還在增加,通脹的壓力和預(yù)期仍然還在,尤其供應(yīng)相對不多,房地產(chǎn)價(jià)格往下跌的可能性很難看到。

明年第一季度,有些政策會出臺,有些供應(yīng)還沒出現(xiàn),購房者會觀望。銀行在等房貸額度的指標(biāo)分配,貸款政策也不一定積極。可能出現(xiàn)一些僵持狀態(tài),價(jià)下不來,還會上漲,但是量上不去。政府面對這樣的情況,會供應(yīng)保障性住房,可能也不敢輕易叫停刺激政策。

如果本身就是短期行為,現(xiàn)在可以拋售。如果是長期行為,不等著錢用,未必現(xiàn)在動(dòng)作。如果是買來投資,我不認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)好時(shí)機(jī)。