萬科：很傻很天真？

張　靜

房價暴漲,讓萬科一夜之間變成了“很傻很天真”。

一年多前,同行群起而攻之:拐點就是王石唱出來的,他不賣拐2008年沒什么事!半年前,地產(chǎn)商們私下幸災(zāi)樂禍:萬科降價這回傻了吧?一周前,剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議給了二線城市瘋狂的“理由”,大伙兒又開始嘀咕:王石的預(yù)言驗證了?!

順流、逆流,業(yè)界都把萬科當(dāng)作了一個標(biāo)桿。

早在2007年的12月13日下午,清華大學(xué)紫光國際交流中心召開“海螺行動II”新聞發(fā)布會,席間有記者問:“10月以來,廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷,新建商品房的銷售量下降嚴(yán)重,作為開發(fā)商代表之一的王石是否認(rèn)同樓市出現(xiàn)拐點的說法?”

王石答:“同意出現(xiàn)拐點的說法?！彪S即補充:“中國東西南北中,幅員廣闊,不同地區(qū)城市處于不同的樓市周期,不能一概而論?！?/p>

“第一句話被媒體大量引用,第二句話卻沒人提了?！蓖跏f。

盡管百般為“賣拐”開脫,但此后在一非公眾的場合,他又“不慎”地提醒當(dāng)時在座的同行:“拐點就是禿子頭上的虱子,明擺著。”

“拐點論”遭到業(yè)界口誅筆伐。潘石屹在博客里畫了幅漫畫“明志”:一個黃包車夫拉著王石和潘石屹,問他們前面拐不拐,王石答:拐,潘石屹答:不拐。誰知僅過了3個月,潘石屹就拋出了更為震撼的“百日劇變論”。而上海綠地旗下的項目孝賢坊也緊追萬科降價的腳步,打折額度高達10%。

那份傳聞為萬科高層參加的“松湖山會議紀(jì)要”更是讓諸多開發(fā)商“學(xué)習(xí)”之后爆汗:“要敢于降價,快速降價……現(xiàn)在還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨,不給其他企業(yè)反應(yīng)和組織應(yīng)對的機會,讓其他企業(yè)總跟在我們后面降價,消費力和資金總是向我們傾斜流入……”.雖然萬科高層發(fā)公告說此事子虛烏有,還興師動眾報了案,但是這個消息確實摧毀了地產(chǎn)界一直繃著的價格默契。

有評論說:“縱觀中國商業(yè)史,以一人之力來引爆一個與民生相關(guān)產(chǎn)業(yè)的劇烈調(diào)整浪潮,這幾乎是一件不可能的事情。但是,王石做到了?！倍珖秶鷥?nèi)房地產(chǎn)價量齊跌,也讓業(yè)界對他的先見之明心服口服。連王石自己都說:“在率先降價時,大家怎么看我都不順眼,現(xiàn)在又來肯定我、表揚我。我對突然的改變一下子不適應(yīng)了?！?/p>

言若有憾,心實喜之。

他在《道路與夢想》一書中曾說:“未來萬科沒有故事,因為成功的公司沒有故事。”但沒料到“賣拐”這個故事比趙本山的設(shè)計還跌宕起伏、一波三折。

一場突如其來的金融海嘯,讓原本快被政府最后一根稻草壓垮的“豬堅強”們真的等來了解放軍,而房價暴漲,則讓萬科一夜之間變成了“很傻很天真”。

京城一位房地產(chǎn)公司的副總告訴記者:“老大的日子現(xiàn)在并不好過,同行私底下都把萬科當(dāng)笑話說,有些地方政府召集開發(fā)商開會都不通知萬科。聽說有個項目萬科費了不少心思,但當(dāng)?shù)卣敢饨o另外一家死扛著就不降價的大開發(fā)商?！?/p>

地產(chǎn)界有一個共識,行業(yè)深度整合將不可避免。一位業(yè)界觀察人士告訴記者:“我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)太多了,每個企業(yè)都有自己的發(fā)展目標(biāo),僧多粥少,人為造成了土地稀缺。而且行業(yè)良莠不齊,投訴量也居高不下。所以中央曾下達了政策鼓勵對行業(yè)進行并購整合。但政府救市不但把開發(fā)商放了,而且讓那些本應(yīng)該被淘汰出局的小開發(fā)商一個個財大氣粗腰桿硬?！?/p>

業(yè)界曾很陰謀論地猜測王石“賣拐”的真實動機是“打壓中小房企再實施兼并”。但據(jù)上述專家所言,萬科或許確有此意。他曾在前段時間聽萬科總經(jīng)理郁亮談道:“現(xiàn)在想整合難了!”

萬科副總裁肖莉在申銀萬國組織的“2009春季金融房地產(chǎn)投資策略研討會”上承認(rèn):“我們很有可能已經(jīng)錯過了去年三季度最好的拿地時機,所以在目前行業(yè)整體資金尚未非常寬松的情況下,公司會在上半年鎖定一部分土地,以避免下半年土地市場的競爭?！?/p>

而某家財經(jīng)媒體甚至放言:“也許這一輪地產(chǎn)的冬季最嚴(yán)重的行業(yè)結(jié)果,不是幾家廣東地產(chǎn)公司瀕臨險境,而是7個月的踏空,或許要將萬科從多年的行業(yè)龍頭寶座上硬拉下馬?！?/p>

這位專家感慨道:“萬科其實是當(dāng)時最清醒地意識到國內(nèi)的住房市場達到了一個周期高點,以為中國會開始發(fā)生一些正確的變化,它要做一些正確的應(yīng)對,但最后發(fā)現(xiàn)自己‘錯了。一個企業(yè)不能太理智、太超前,因為政府有犯糊涂的時候。但,萬科真的錯了嗎?”

一線城市趨于飽和,根本拿不到地,量只有一天天做小。往二三線甚至四線城市發(fā)展肯定是一個大方向。中央經(jīng)濟工作會議放寬了中小城市戶籍限制,而王石在2009年年初便斷言:“2010的主戰(zhàn)場在二線城市!”在一線城市已成央企“嘉年華”時,萬科重申“不做地王”,基本是在二三線城市拿地。

日前有消息聲稱:萬科要殺回商業(yè)地產(chǎn)了!

據(jù)悉,早在2006年前后,萬科就做過一項中國人口結(jié)構(gòu)變化的研究,得出一個結(jié)論:“2013年,首次置業(yè)人口紅利的拐點將出現(xiàn),新增首次置業(yè)人口將迅速下降,而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右,老齡人口在此期間將不斷增加?！痹撗芯款A(yù)測,在2013年前后,北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢。

某業(yè)內(nèi)專家說:“我們整個房地產(chǎn)原始積累的高峰要過去了。中央從國六條、國八條一直抑制房地產(chǎn)投機,為什么房價一直在漲?是因為需求在漲。我認(rèn)為那時候北京沒有泡沫,購房者以自住需求為主,仍然處于第一次初始的增量釋放期。2002年、2003年之前,北京200平方米以上的房子賣不動,150平方米都算是大戶型。也就是說那時候大部分人都是第一次購房,200㎡屬于二次置業(yè),即使有量也不大。而2005年之后就開始出現(xiàn)北京大戶型持續(xù)暢銷,越大越有人搶。

“現(xiàn)在拉動房地產(chǎn)消費的,城市化率的貢獻不會超過20%,80%還是原來城市人口的改善性需求:從公房到私有財產(chǎn)。從原來沒房到有房,從小房到大房。但我們的下一代,起碼有一半人不需要為父母買房。城市更新?lián)Q代的需求在減弱,但是房地產(chǎn)企業(yè)并沒有減少,公司的經(jīng)營目標(biāo)還在增加。過去的20年萬科在住宅領(lǐng)域不斷集中化、專業(yè)化,它想接下來繼續(xù)坐穩(wěn)中國房地產(chǎn)老大的座椅,必須轉(zhuǎn)型?！?/p>