陳云峰：京城土地競(jìng)拍正加速趕頂

張　靜

在房地產(chǎn)業(yè),國(guó)進(jìn)民退的趨勢(shì)太明顯了,大家都比較擔(dān)心,也有點(diǎn)不服氣,遇到的不是想象中的正規(guī)軍。

“北京的土地競(jìng)拍已經(jīng)達(dá)到了歷史上的最熱點(diǎn),每一次都在刷新紀(jì)錄。拼搶之慘烈,讓大家都屢遭打擊、倍感失落與困惑。”華業(yè)地產(chǎn)副總裁、中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰在京接受《新民周刊·樓市觀察》專(zhuān)訪時(shí)感言。

《新民周刊》:作為國(guó)美系地產(chǎn)高管的元老和標(biāo)志性人物,您的離任與上任倍受業(yè)界關(guān)注。在切入正題之前,能否先談?wù)劄槭裁催x擇離開(kāi)國(guó)美,加盟華業(yè)地產(chǎn)?

陳云峰:我為國(guó)美電器、鵬潤(rùn)地產(chǎn)、明天地產(chǎn)服務(wù)10年了,對(duì)它們有很深的感情,也比較了解國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù),國(guó)美在地產(chǎn)界實(shí)際上還是個(gè)小字輩。本來(lái)以它強(qiáng)大的資金實(shí)力,可以做得非常成功,但由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)美被明確界定為第二產(chǎn)業(yè),無(wú)論在人才儲(chǔ)備還是管理上都無(wú)法與零售業(yè)務(wù)相匹及,錯(cuò)過(guò)了前幾年房地產(chǎn)行業(yè)最好的發(fā)展時(shí)期。

之所以選擇華業(yè)地產(chǎn),因?yàn)樗巧鲜泄?相比未上市企業(yè)具有更多可持續(xù)發(fā)展的前景,主要表現(xiàn)在融資能力。另外一個(gè)對(duì)我特別好的機(jī)會(huì)是,華業(yè)完成上市后,為了長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,把總部從深圳遷到了北京。這家典型的南方企業(yè)需要對(duì)北京、北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及全國(guó)性大企業(yè)的管理模式都比較有經(jīng)驗(yàn)的人。

《新民周刊》:華業(yè)一直比較低調(diào),您的到來(lái)將給它帶來(lái)什么改變?

陳云峰:華業(yè)實(shí)際上有比較悠久的歷史,和萬(wàn)科、中海同屬于80年代深圳最早起來(lái)的一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但它原來(lái)也太中庸、內(nèi)斂了,這樣一家上市公司很多人都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò),甚至在進(jìn)入長(zhǎng)春后,好多人到現(xiàn)在都不知道項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)。董事長(zhǎng)希望我這種外向的性格以及在業(yè)內(nèi)很好的人脈關(guān)系,能夠?qū)⑷A業(yè)原來(lái)的性格,從超內(nèi)向變成內(nèi)外兼顧。

華業(yè)目前的定位是在城市的核心地段做精品住宅,項(xiàng)目分布在深圳、北京、長(zhǎng)春,大連一個(gè)項(xiàng)目很快會(huì)開(kāi)盤(pán),上海的項(xiàng)目我也在談。但在北京、上海這樣的一線城市,真有可能一兩年搶不到一塊地。布

局于其他的省會(huì)城市,確實(shí)是一個(gè)發(fā)展方向。中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了單個(gè)城市發(fā)展的粗放模式。在2009年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷(xiāo)售20強(qiáng)中,都是萬(wàn)科、中海、保利這些在全國(guó)布局的開(kāi)發(fā)商,依靠品牌的傳導(dǎo)力和專(zhuān)業(yè)的管理能力,有效地規(guī)避了在單一城市發(fā)展遇到的風(fēng)險(xiǎn)。所以我建議要重視華業(yè)地產(chǎn)的品牌。

《新民周刊》:作為華業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備和營(yíng)銷(xiāo)工作的副總裁,您這段時(shí)間參加土地競(jìng)拍的體會(huì)是什么?

陳云峰:我從5月份開(kāi)始突然忙了起來(lái),平均每周都要參加兩三場(chǎng)土地競(jìng)拍活動(dòng)。就我親身的體會(huì)而言,北京的土地競(jìng)拍現(xiàn)在肯定達(dá)到了歷史上的最熱點(diǎn)。在最近不到兩個(gè)月的時(shí)間里,出現(xiàn)了一次比一次膽子大、不斷刷新紀(jì)錄的現(xiàn)象。5月21日,富力地產(chǎn)以超出掛牌起始價(jià)近4倍的天價(jià)拿走廣渠門(mén)10號(hào)地,成為北京第一個(gè)新地王。6月25日,通州九棵樹(shù)地塊,以17.4億元的高價(jià)刷新了紀(jì)錄。僅隔一天,朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)一塊住宅用地以19.6億元飆出了新地王。四天之后,又換成了廣渠門(mén)15號(hào)地。甚至7月6日遠(yuǎn)在南五環(huán)的大興黃村的一塊地,被上海綠地集團(tuán)以30.25億摘得新科地王,每平方米的樓面地價(jià)高達(dá)6605元。如果說(shuō)廣渠門(mén)15號(hào)地的拿地成本還在上限之下,大興這塊地實(shí)際上已經(jīng)突破了上限,因?yàn)橹苓叺臉潜P(pán)每平方米才賣(mài)8000-9000元。

《新民周刊》:京城的土地市場(chǎng)為什么會(huì)驟然升溫?

陳云峰:2008年一年到2009年的1、2月份,是整個(gè)房地產(chǎn)大的階段性谷底。以萬(wàn)科為代表的龍頭企業(yè)都蟄伏了一年,在“告股東的信”里面檢討怎么沒(méi)拿地,實(shí)際上大家無(wú)一例外。沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)認(rèn)為這是底就敢去抄。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)太強(qiáng)了,如果抄錯(cuò)了,可能對(duì)整個(gè)企業(yè)的發(fā)展都是致命的打擊,一塊土地定生死的情況真的存在。所以大家都很謹(jǐn)慎,誰(shuí)都沒(méi)敢動(dòng)。

隨著3、4月份銷(xiāo)售市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖,直到進(jìn)入5月份,市場(chǎng)都沒(méi)有冷下來(lái)的趨勢(shì)。開(kāi)發(fā)商才意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)開(kāi)始復(fù)蘇了。整個(gè)行業(yè)經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的觀察,再加上銷(xiāo)售回款比較好,一塊兒都出手了。我們公司也是在這樣一個(gè)大背景下,感覺(jué)到要趕緊研究發(fā)展問(wèn)題,很自然將土地儲(chǔ)備的問(wèn)題提到日程上來(lái)。

在北京現(xiàn)在有3000家房地產(chǎn)公司,應(yīng)該說(shuō)都是有拿地需求和壓力。僧多粥少,好地塊更少,競(jìng)爭(zhēng)就出現(xiàn)了白熱化。每一個(gè)地塊推出來(lái),幾乎都有超過(guò)10家的開(kāi)發(fā)商投標(biāo)報(bào)價(jià)。

《新民周刊》:潘石屹認(rèn)為廣渠路15號(hào)地的最終拍賣(mài)價(jià)格,顯示出開(kāi)發(fā)商太不理性了。您怎么看?

陳云峰:這次拍賣(mài)其他公司并不是董事長(zhǎng)親自去,而潘石屹不但自己去,連夫人都帶去了,看樣子兩人本來(lái)是準(zhǔn)備競(jìng)拍完了一起慶祝的。因?yàn)榕耸俚膬?yōu)勢(shì)是在CBD。15號(hào)地屬于CBD東擴(kuò)之后的區(qū)域,可以說(shuō)是在自己的家門(mén)口。另外,他通過(guò)三里屯、Soho的銷(xiāo)售,包括銀行給他的信用額度,資金面非常有優(yōu)勢(shì),應(yīng)該說(shuō)是志在必得,所以出局之后他的反應(yīng)是比較強(qiáng)烈的。

廣渠路15號(hào)地的樓面地價(jià)高達(dá)相當(dāng)于16000元/平方米,目前,該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)在18000元/平方米左右。像潘石屹、遠(yuǎn)洋這些大的企業(yè)都是在比較謹(jǐn)慎地作地價(jià)成本的測(cè)算,認(rèn)為樓盤(pán)售價(jià)至少需要在2.5萬(wàn)元/平方米以上才能有利潤(rùn),他們對(duì)于未來(lái)的盈利確實(shí)沒(méi)有把握。

但這塊地比較成規(guī)模,如果成本確實(shí)能夠控制在2萬(wàn)/平方米,將來(lái)賣(mài)到2.5萬(wàn)/平方米也不是沒(méi)有可能,更何況中化對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售的期望高達(dá)3萬(wàn)/平方米。在我個(gè)人看來(lái),中化方興要么是太傻,要么就是太聰明。這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)賺大錢(qián)。如果是我去操作,不會(huì)做成一個(gè)單純的住宅,而是用萬(wàn)達(dá)目前比較成熟的模式做成綜合體,包括住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓,甚至是酒店。用住宅回籠資金,保證整個(gè)地塊的建設(shè)。將來(lái)盈利落實(shí)在寫(xiě)字樓和酒店上。而有了這個(gè)商業(yè)和寫(xiě)字樓的定位,它的住宅就可以定位為豪宅。連星河灣的位置都可以賣(mài)到3.5萬(wàn)/平方米,為什么廣渠路不可以賣(mài)到3萬(wàn)/平方米?

《新民周刊》:中國(guó)電子、中化方興、保利地產(chǎn)等央企下屬的房地產(chǎn)公司成為搶地的主力軍,這是中國(guó)房地產(chǎn)十幾年的市場(chǎng)化進(jìn)程中從未有過(guò)的現(xiàn)象。他們?yōu)槭裁丛诮衲甑母?jìng)拍土地上更為激進(jìn)?這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的格局產(chǎn)生什么影響?

陳云峰:這些“央企外行”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)并不是很豐富,看到房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭,預(yù)期反倒比較樂(lè)觀,手法也更為生猛。此外他們確實(shí)有錢(qián),就像中化方興,40多個(gè)億可以一次性付清。業(yè)內(nèi)猜測(cè)有可能他們的資金原來(lái)不是用來(lái)做房地產(chǎn)的。集團(tuán)看好房地產(chǎn)行業(yè),在主營(yíng)業(yè)務(wù)還看不準(zhǔn)、投資見(jiàn)效慢的時(shí)候,把用于這部分業(yè)務(wù)生產(chǎn)、研發(fā)的資金給拆借到了地產(chǎn)上來(lái)。而中字頭的企業(yè)也有更多的渠道可以拿到銀行貸款。

這些央企對(duì)其他開(kāi)發(fā)商的擠壓非常厲害。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。他們不用在銷(xiāo)售市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng),只要在拿地上保持主導(dǎo)優(yōu)勢(shì),就可以把其他開(kāi)發(fā)商擠出這個(gè)行業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè),國(guó)進(jìn)民退的趨勢(shì)太明顯了,大家都比較擔(dān)心,也有點(diǎn)不服氣,遇到的不是想象中的正規(guī)軍。

《新民周刊》:地王頻出的激進(jìn)之勢(shì)是否會(huì)再次觸發(fā)政府的宏觀調(diào)控?潘石屹對(duì)此明確表示,北京土地市場(chǎng)的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。地產(chǎn)評(píng)論人士楊少鋒則認(rèn)為,兩年以后,等待房地產(chǎn)的會(huì)是又一個(gè)拐點(diǎn)。

陳云峰:前兩天中房協(xié)的領(lǐng)導(dǎo)還跟我說(shuō),這幾個(gè)月房地產(chǎn)的發(fā)展速度太快了。資金要是照這么繼續(xù)大量地流入,應(yīng)該會(huì)有一些控制性的措施出來(lái),最近建設(shè)部又在調(diào)研。

但在全球金融危機(jī)沒(méi)有明確結(jié)束之前,房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)家人會(huì)認(rèn)為政府將很難下決心調(diào)控房地產(chǎn)。這是先熱起來(lái)的一個(gè)產(chǎn)業(yè),人們還寄希望它拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,政府肯定是會(huì)調(diào)控,但是在什么時(shí)候、采取什么力度、用什么方式調(diào)控,還不太好說(shuō),要看整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。