４０．６億，中化方興撿了一個大便宜

王智中

在北京廣渠路15號地的競拍現(xiàn)場,筆者過了一把“綜藝節(jié)目”的癮。為了加快拍賣速度,主持人從26.1億元起拍后,直接將加價階梯由原定的600萬提到了2000萬,一開始就暗示了火藥味。坐在SOHO中國潘董和張欣總裁后面的中化方興(3號)遲遲未動,直到競價達到35輪,才第一次喊出了33.3億。由于3號具有“黃雀在后”的優(yōu)勢,潘總夫妻倆拿著計算器算了半天咬緊牙舉牌,但還沒放下3號就加2000萬,有點像捉弄前排的老潘,引起滿場大笑。幾次三番,老潘也被折騰得回過頭對中化方興豎起大拇指:“你牛!”

其實當3號以33.3億開價后,憑著對數(shù)字的敏感,我就對身邊的朋友說:“這塊地就是3號的。”因為一個人如此隨意地看待這次拍賣,說明他已經(jīng)不在乎價格了。我甚至可以肯定,如果主辦方給中化方興發(fā)了一個“4”號牌,他一定會喊出44.4億。

15號地最終被中化方興以40.6億收入囊中,樓面地價高達16000元/平方米。事后潘石屹稱:“地價太高了,一定會產(chǎn)生泡沫?！钡撬麄兊膶κ诛@然并不是這樣算賬的。競買者算賬方式不同,對土地價值判斷也完全不同。2003年,我代表香港某投資機構(gòu)參與競買西安西二環(huán)某商業(yè)地塊,對方舉到了880萬/畝,我摁破了計算器也算不出答案。當時我們戲言,除了開賭場,搞其他項目不可能回本?？尚Φ氖虑∏“l(fā)生了。幾年后我到西安出差,途經(jīng)該處,發(fā)現(xiàn)那地塊真的建成了一個超級娛樂會所。

既然中化方興副總裁蓋劍高認為“40.6億是理性價格”,我們且來深究一下為什么。

參與競拍的萬科、華遠、遠洋、中信、保利、首開、華潤、金融街、SOHO中國在北京都有大量項目開發(fā),SOHO中國更是CBD最大開發(fā)商,都沒有“第一次”的感覺。沒那么迫切,花錢也就不那么大方。但對于中化方興這個“外來的和尚”,剛剛在上海灘收購了金茂54.87%股權(quán)、世貿(mào)投資15%股權(quán),進入北京就是要找到“真正做男人”的感覺,40.6億當然不是問題。正如順馳董事長孫宏斌如此解釋當年不惜一切代價的擴張之舉:“他們不理解,我們進入一個城市是戰(zhàn)略性進入,而不是項目進入。”

廣渠路兩邊還有很多化工企業(yè)廠房和基地,都是中化方興的“勢力范圍”。16000元/平方米的樓面地價一舉定義了未來的“錢袋子”,它必將從中收益頗豐。

而在本次港股反彈中,中資地產(chǎn)股引領(lǐng)大盤,富力地產(chǎn)(2777.HK,藍色線)更是其中的“猛男”,6個月以來股票上漲了130%。而中化方興(0817.HK,紅色線)6個月來股票僅上漲30%,不僅落后于領(lǐng)漲的中資地產(chǎn)股,也落后于大盤(恒生指數(shù)上漲50%)。

以拍賣當天(6月30日)的股票行情來看,市值130億的中化方興,市盈率僅3.04倍,這樣的表現(xiàn)顯然無法讓大股東中化集團滿意。方興地產(chǎn)(00817.HK)亟待一支“興奮劑”。

“股市融資——圈地——再融資——再圈地”,2007年這種簡單的資本運作手法十分盛行,碧桂園因此成為“中國首富”,恒大則勇敢地倒在IPO的“門檻”上。如今房價上漲、股價狂飆、地王迭出,不乏一些上市公司又玩起了“地王到股王”的游戲,昔日的瘋狂是否卷土重來?

筆者認為,中國內(nèi)地股市將從三個重要方面“反哺”于樓市:股市的財富效應(yīng),將進一步推動樓市消費;房地產(chǎn)上市公司的市值增加后,將會增加投資沖動。就像人一樣,長大了,一定會做適合自己做的事情;股市反彈后,股票增發(fā)或發(fā)債融資有利于改善資產(chǎn)負債表以及現(xiàn)金流。

在股市瘋狂的2007年,境內(nèi)房地產(chǎn)上市公司發(fā)起了1500億-2000億的增發(fā)潮,以滿足于瘋狂擴張需要;而2008年底,由于股市處于冰點,很多企業(yè)股票破發(fā),甚至“破凈”,為了解決資金問題就采取了發(fā)債融資(如富力地產(chǎn))。

如今,滬A重上3000點,而房地產(chǎn)板塊指數(shù)高達4172點的情況下,無疑將引起新一輪股票增發(fā)潮。

但經(jīng)過這次金融危機,土地儲備越多的企業(yè),負債率反而越高,綠城地產(chǎn)就差點因此而破產(chǎn)。未來的幾個月,將是資本對土地價值重新定義的過程,有時資本可能會從負面去解讀土地價值。比如中化方興拍得“地王”后2個交易日,股價表現(xiàn)平平,只上漲了4%,這也許是他們沒有預料到的。如果資本對土地沒有盲目追逐,“融資——圈地——融資”將難于循環(huán)運作起來。

仿佛一瞬間,房地產(chǎn)市場又開始烈火烹油、鮮花著錦。就像一支華爾茲,第一步“蹦”跨得很長。從2008年12月到2009年3月,剛性需求從試水到爆發(fā),持續(xù)4個月左右。

第二步“嚓”得比較快。從2009年3月到4月,改善性需求集中爆發(fā)。其實在改善性需求爆發(fā)前,主要輿論認為剛性需求消化完后,由于經(jīng)濟仍處在探底過程中,樓市將會再次下降。如果僅從經(jīng)濟學理論上進行解釋,這可能是對的。但是人既是“群居”,又是“群分”動物。假如雇員們紛紛買房,做老板的也會動心,這其實是一個“無縫對接”的過程。

第三步“嚓”跟得更快。投資者于5月份大舉進軍房地產(chǎn)市場,一發(fā)不可收。剛性需求、改善性需求資金把開發(fā)商救上了岸。當開發(fā)商通過貸新還舊、緩交地價款、裁員、以銷定產(chǎn)等自救措施緩了口氣,如果沒有急切的債務(wù),猛地發(fā)現(xiàn)存貨也不多了,“逐利的本性”就顯現(xiàn)出來,從而開始漲價。漲價以后投資客迅速“聞到金錢的味道”,涌進樓市,房價接力上漲。

當然,通貨膨脹預期、“中國版量化度寬松的貨幣政策”以及其他產(chǎn)業(yè)投資回報率低等原因也促使投資資金大舉進入樓市。

從這個角度來說,老百姓連續(xù)經(jīng)歷了“兩次金融危機”,第一次是收入下降,第二次是房價惡性反彈。

正如筆者新年第一天堅定地對外宣布“春節(jié)前是最佳的購房時間窗”,2009年最好的購房時機已經(jīng)過去了。但有波峰必有波谷,種種跡象表明,今后房價可能會走一個“急漲與急跌”的圖形。

近期的“地王”拍賣會上,“國字頭外行”比較激進。這些企業(yè)沒有經(jīng)歷本輪房地產(chǎn)低谷、切身感受到“豬堅強”的痛苦,故冒險意識比較強。而國家4萬億大單,銀行上半年放貸7萬億,“國字頭”無疑分享了大部分蛋糕。中化方興在拍賣之前就得到了中行北京分行200億元授信。這都導致“國字頭”企業(yè)投資的狂飆突進。也許他們認為這是一次難得的“做大做強”的機期。

但是一個常識告訴我們,當摸跑滾打多年的龍頭企業(yè)都不敢出手(從理論上講,經(jīng)驗豐富的企業(yè)更清楚土地及房子的價值),而外行屢屢逞強“地王爭霸賽”時,這個行業(yè)其實已經(jīng)產(chǎn)生了泡沫,2007年“三外”(即外資、外行、外地)主導拍賣會、“面粉貴于面包”的故事將會再次上演。

對于老百姓來說,不用著急,安心看老電影就可以了。電影謝幕后,就是打掃衛(wèi)生時,到那時你也許會等到另一次機會。

從近期來看,通貨預期和政策利好無論占了上風,再加上開發(fā)商一日被蛇咬,十年怕井繩,2009年1-5月房地產(chǎn)投資同比僅增長6.8%。故漲價量能仍十分強勁,不排除還有一個急升過程,有可能超過2007年的峰值。

而往日拉動經(jīng)濟的“三駕馬車”只剩一架半正常工作,此時出臺打壓房地產(chǎn)政策需要“驚人的決心”,故政策層面仍會增加供方量能。但隨著主流輿論打壓房價,慢慢會削弱漲價量能。

為了迎接建國60周年,10月份將“利好出盡”。如果高風險投資大量增加,而居民收入無法承受,民意反彈,那么春節(jié)前后又可能有一次寒潮。但中國房價素來是漲的時間長,跌的時間短,購房者必須敏捷地抓住這一短暫的時間窗。

(作者為資深地產(chǎn)評論人士)