通脹預期下的樓市暴漲，是不是一個“真實的謊言”

張　靜

楊少鋒:房價再度暴漲已在所難免

眾多專家因為房價已經(jīng)超出普通老百姓購買力為由，認定房價還將繼續(xù)下跌。但事實上，當前房地產(chǎn)的回暖已經(jīng)是不可否認。一季度全國30個重點跟蹤的城市，近九成成交面積環(huán)比上漲，總成交面積環(huán)比增幅超過50％。北京、上海、天津、深圳、廣州樓市成交面積紛紛創(chuàng)下了近幾年同期最高水平?！靶￡柎骸钡某掷m(xù)已經(jīng)成為事實。

這一輪房地產(chǎn)迅速回暖的根本原因，從房地產(chǎn)市場自身來看，一是首付下調(diào)釋放出了大量的剛性購買需求；二是年前房價的大幅下調(diào)讓許多購房者認為抄底時機已到；三是一系列刺激樓市消費需求的調(diào)控政策起到了刺激需求的效應。

而最根本的原因，為當前的貨幣政策。

為了抵御全球金融危機的影響，自2008年10月起，中央政府迅速調(diào)整了貨幣政策，開始向市場大幅注入流動性。信貸的快速增長曾讓市場開始擔憂央行貨幣政策或許會有所變化，但考慮到全球金融危機并沒有得到本質(zhì)的改善，宏觀經(jīng)濟形勢依然嚴峻。就業(yè)壓力迫使中央政府不得不將擴大內(nèi)需、解決就業(yè)作為當前最重要的任務，筆者預計，在本年內(nèi)央行寬松的貨幣政策都將得到貫徹。

如果未來幾個月央行不改變貨幣政策，即便按照最保守的估計，以每月3000億元的信貸增幅，今年全年信貸增幅也將超過8萬億元人民幣，達到歷史最高水平。

與此同時，美國、歐盟、日本都幾乎同中國一樣采取增加貨幣供應量來對抗金融危機，全球央行幾乎同步開動印鈔機，大量的鈔票在短期內(nèi)涌入市場，其必然結果一定是全球經(jīng)濟將從通貨緊縮向通貨膨脹迅速轉型，未來一年內(nèi)，全球經(jīng)濟體的流動性將再次達到歷史頂峰。

貨幣供應量短期大幅增加，而短期內(nèi)社會商品總量卻沒有明顯增加，結果一定就是商品價格的大幅上漲，這種大漲通常是以固定資產(chǎn)價格的暴漲為序幕的。

一方面，銀根的放松使得眾多的房企脫離了資金鏈斷裂的危機，由此有了大幅提價的勇氣，以北京樓市為例，進入5月，新開盤的項目幾乎都提高了價格。

另一方面，一些先知先覺的投資者開始把大量的資金投入股市、樓市，以抵御通貨膨脹可能導致的資金縮水。

這些因素加上國家此前刺激房地產(chǎn)消費的減少房地產(chǎn)交易稅、降低首付比例等政策，房地產(chǎn)需求的大幅回暖已經(jīng)大勢不可逆轉，中國房價再度暴漲已不可避免。

(作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理，著名地產(chǎn)評論人士)

牛刀:通脹傳導到房價至少需要三年

避險？通脹預期，制造恐慌，誘導老百姓都去哄抬房價，最后房價大跌，很多人會欲哭無淚。

絕大多數(shù)人不知道通貨膨脹什么時候會來，究竟是什么幅度，對房價的影響有多大？心里只有一個盲目的想法，那就是未來經(jīng)濟的主流就是通貨膨脹，把錢投放到住宅上是最穩(wěn)妥的保值方式。

想法大體沒錯。但是，有兩個基本前提:一個前提是現(xiàn)行房價泡沫的嚴重程度與住宅保值的水準，如果現(xiàn)行房價沒有泡沫，那買房子是保值的，如果現(xiàn)行房價泡沫過大，那就要考慮通脹的消化能力；二是未來中期經(jīng)濟走向決定房價是否有保值的可能。后者是一個時間成本的問題。

我們先來說說第一個基本前提，現(xiàn)行房價泡沫的嚴重程度。相對經(jīng)濟發(fā)展水平和城市居民購買力而言，中國房價泡沫平均40％以上，有的城市達到60％，后者消化5％以上的嚴重通貨膨脹需要12年。事實上，從中國社會的兩極分化的現(xiàn)實出發(fā)，通貨膨脹3個月，央行就要加息；通貨膨脹6個月，銀根就要全面緊縮，沒有哪個領導人敢承擔長期通貨膨脹的責任。

第二個基本前提是未來十年中國經(jīng)濟將完成從調(diào)整到復蘇的過程，開始進入新一輪繁榮周期。從宏觀經(jīng)濟的發(fā)展來說，我們已經(jīng)沒有選擇，只有設法擴大消費，才能激活實體經(jīng)濟。而要實現(xiàn)國內(nèi)消費的增長只有讓居民的被動投資改為主動消費。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)模式將在這個過程中實現(xiàn)根本的轉型，房價上漲的速度沒有任何理由會高于GDP增長速度，如果加上通貨膨脹的因素，住宅不僅不能保值，還有一個很長時間的貶值過程。

很多人不了解中國的國情，一看見加印了鈔票，馬上聯(lián)想到通貨膨脹，中國的國情是這些鈔票要填補地方政府債務和進行無效能的投資，這是一個天大的窟窿，也是我們目前所看見的，新增了5萬多億的貸款，而實體經(jīng)濟依然奄奄一息的主要原因。因為政府投資效能的低下，新增貸款傳導到物價上需要很長時間，等你傳導到物價上，可能整個漲價的環(huán)境因素都變了。

那么，現(xiàn)在新增貸款傳導到房價上需要多少時間呢？我認為，最少需要三年?，F(xiàn)在局部城市房價的上漲，基本是靠忽悠出來的。如果客觀理性一點，即使央行超常規(guī)發(fā)行貨幣，今明兩年一點通脹的可能性都沒有?，F(xiàn)在市場上制造的通脹預期，是借央行大規(guī)模發(fā)行貨幣之機的一種炒作，是對市場的嚴重誤導?，F(xiàn)在以通脹預期誘導買家入市，是對老百姓財富的搜刮，是對市場的嚴重誤導，也是中國樓市又一個驚天騙局。

(作者為《深圳特區(qū)報·地產(chǎn)》主編，著名地產(chǎn)評論人士)