中國(guó)樓市何時(shí)回暖？

楊少鋒

要是房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行，樓市回暖依然可望不可及。價(jià)低量升，對(duì)房企對(duì)購(gòu)房者和中國(guó)經(jīng)濟(jì)，都是最佳的一個(gè)結(jié)局。

2007年底，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)有史以來(lái)力度最大的宏觀調(diào)控措施，樓市迅速進(jìn)入冰凍時(shí)期。轉(zhuǎn)眼間，一年過(guò)去，刺激樓市回暖的宏觀調(diào)控措施頻繁出臺(tái)，力度一點(diǎn)不亞于2007年的調(diào)控，區(qū)別只在于2007年是為了抑制樓市泡沫而2008年則變成促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在中央政府4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)回暖的措施出臺(tái)后，央行做出十年來(lái)最大幅度降息的決定，然后是第一套住宅首付降低為兩成并可享受七折優(yōu)惠利率，接著二手房交易營(yíng)業(yè)稅大幅減免，中央政府提出銀行可以適度放松對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。

在2007年，中國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅達(dá)到了歷史頂點(diǎn)，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)暴漲，部分城市房?jī)r(jià)一年之內(nèi)房?jī)r(jià)翻番，炒房現(xiàn)象遍布幾乎所有內(nèi)陸城市，開發(fā)商瘋狂囤地之后開始捂盤惜售，房地產(chǎn)泡沫迅速蔓延，金融風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限擴(kuò)大。正是在這種背景下，中央政府采取了一系列措施抑制樓市泡沫，提高首付、清查囤地、緊縮銀根……房地產(chǎn)這匹脫韁的野馬，終于在嚴(yán)厲的調(diào)控措施中低下了頭，大部分城市房?jī)r(jià)開始回落。中央政府的調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。

然而，伴隨著美國(guó)金融危機(jī)的擴(kuò)大，嚴(yán)重依賴出口的中國(guó)制造業(yè)陷入整體低迷，大量進(jìn)出口貿(mào)易企業(yè)和加工企業(yè)倒閉；而房地產(chǎn)降溫帶來(lái)的另外一個(gè)后果是大量開發(fā)商迫于資金壓力和市場(chǎng)壓力不得不縮減開竣工規(guī)模，房地產(chǎn)的迅速降溫，同時(shí)也造成鋼鐵建材家具家電等數(shù)十個(gè)關(guān)聯(lián)行業(yè)集體低迷。

號(hào)稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)三架馬車的“出口、投資、消費(fèi)”，出口受到金融危機(jī)的影響大幅下滑已經(jīng)無(wú)法逆轉(zhuǎn)，2009年形勢(shì)極其嚴(yán)峻；投資受到樓市低迷的影響已經(jīng)大規(guī)模減少；而唯一剩下能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)，成為了拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵。

正是因?yàn)檫@種特殊的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了重大的變化。

11月底，中國(guó)人民銀行宣布降息，力度之大歷年罕見。而第一套住宅首付將為兩成并可以享受七折利率的政策，大幅降低了普通購(gòu)房者的購(gòu)房成本；相比之下，1個(gè)點(diǎn)的契稅減免幾乎沒(méi)有任何意義。交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅的大幅減免，對(duì)樓市也起到了巨大的推動(dòng)作用。

不斷出臺(tái)的利好，讓樓市需求有所回暖，而開發(fā)商的信心，也同樣得到巨大的鼓勵(lì)。但如果房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)為形勢(shì)就將一片大好，那還為時(shí)太早。

中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在本次金融風(fēng)暴中已經(jīng)遭受重大的打擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是深遠(yuǎn)的，這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的結(jié)局，是中產(chǎn)階層的大規(guī)模破產(chǎn)。股市的暴跌，有數(shù)據(jù)說(shuō)平均一個(gè)股民虧30萬(wàn)，數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的股民，成為此前一輪經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的犧牲品。

隨著首付、稅收和利率的大幅下降，購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)將大幅減少，樓市需求將很快得以釋放。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張情況并沒(méi)有得到改善，考慮到筆者此前分析的消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買力損傷，加上未來(lái)保障性住宅大量入市，房企度過(guò)難關(guān)的最佳手段依然是讓價(jià)格理性回歸。這，也是中央政府公開呼吁開發(fā)商主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以適應(yīng)市場(chǎng)的最關(guān)鍵問(wèn)題。

伴隨著銀根放松和利率稅收下降，樓市需求將逐步釋放，但要樓市真正回暖，還需要房?jī)r(jià)的理性回歸。如果房企能夠順應(yīng)時(shí)勢(shì)調(diào)整價(jià)格，讓房?jī)r(jià)與釋放的需求對(duì)接，2009年下半年，樓市將有望回暖。要是房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行，樓市回暖依然可望不可及。價(jià)低量升，對(duì)房企對(duì)購(gòu)房者和中國(guó)經(jīng)濟(jì)，都是最佳的一個(gè)結(jié)局。(作者為聯(lián)大四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理)