危機(jī)凸顯豪宅價(jià)值？

陳基強(qiáng)

投資上海的老洋房和北京的四合院是利于家業(yè)傳承的財(cái)富保值。

豪宅對(duì)于普羅大眾而言有著一段不可逾越的距離，以其優(yōu)越的地理位置、稀缺的土地資源、唯美的建筑風(fēng)格、宏大的空間氣勢(shì)，顯示了擁有者的財(cái)富和地位象征。

豪宅是高檔住宅中的頂級(jí)之作，富人聚集之處，即豪宅密集之地，全球范圍內(nèi)的豪宅主要分布在紐約、倫敦、摩納哥、東京、香港等幾大城市，只要能夠在億萬美元身價(jià)的人群中打造出一方豪宅的奢華之勢(shì)，那必定能實(shí)現(xiàn)價(jià)格的幾何級(jí)數(shù)上升。倫敦、摩納哥、紐約、香港等地穩(wěn)居全球最貴豪宅城市的名單前列，昂貴的樓價(jià)成了富人最理想的“避稅天堂”，因?yàn)槎惵实汀①Y金流動(dòng)自由、屬于離岸金融中心等特色，故而能吸引到大批海外置業(yè)投資，慢慢地，這些城市也就演變成了國際“富人天堂”。

隨著中國財(cái)富密度不斷上升，上海的豪宅市場地位也日益攀升。根據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行對(duì)上海豪宅市場的研究，目前上海交易活躍的豪宅主要分為兩大物業(yè)類型：別墅和市中心景觀高層豪宅。別墅市場，有“檀宮”、“世茂佘山莊園”、“西郊莊園”等身價(jià)過億的頂級(jí)豪宅?！疤磳m”的18棟別墅已于去年售罄，個(gè)個(gè)身價(jià)過億，買主中不乏麥肯錫中國區(qū)總裁和美特斯邦威董事長等成功企業(yè)家，而佘山莊園一處占地約40畝的別墅日前以2.05億元?jiǎng)?chuàng)下了中國內(nèi)地最貴住宅紀(jì)錄。這類豪宅大多遠(yuǎn)離市區(qū)的繁華，獨(dú)享市郊的幽靜，一墅一天下，擁有較好的私密性。

高層豪宅市場，有“濟(jì)南路8號(hào)”、“翠湖天地”、“華府天地”等具有代表性的頂級(jí)豪宅，均價(jià)主要在6萬-10萬元/平方米。“濟(jì)南路8號(hào)”的最高單價(jià)已達(dá)約10萬元/平方米，有新天地的時(shí)尚氛圍在，自然不乏名人光顧，鞏俐就是第一批買主之一。這類豪宅以市中心或陸家嘴濱江寸土寸金的黃金地段為最大的投資熱點(diǎn)，或享有摩登都市氛圍，或坐擁黃浦江無限江景。高層豪宅中有很大一部分是作為服務(wù)式公寓對(duì)外租賃的，因?yàn)榻煌ū憬?、商貿(mào)氣氛濃重、高品質(zhì)配套會(huì)所服務(wù)等自身優(yōu)勢(shì)，受到不少外企金領(lǐng)的青睞。

豪宅投資的最大價(jià)值不在于其租金收益，而是物業(yè)增值帶來的利潤。例如印尼三林在2006年收購“濟(jì)南路8號(hào)”西苑時(shí)耗資1億美元，而當(dāng)2年之后轉(zhuǎn)手給凱雷投資的時(shí)候，其成交價(jià)卻近20億人民幣。無獨(dú)有偶，2008年“翠湖天地”御苑在基匯資本持有2年后以約9億元總價(jià)轉(zhuǎn)賣給韓國未來資產(chǎn)集團(tuán)，價(jià)格已上漲50%。

北京是中國另一大豪宅聚集區(qū)。其傳統(tǒng)豪宅市場主要集中在長安街和朝陽板塊，區(qū)域內(nèi)有“銀泰中心”、“星河灣”、“西城華府”等頂級(jí)高層豪宅。北京最貴豪宅“銀泰中心”的最高單價(jià)已達(dá)約10萬元/平方米，如此高價(jià)卻已售罄。這類產(chǎn)品都有極佳的中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)和國際知名的物業(yè)管理，營造出豪宅的尊貴氣派，均價(jià)約5萬-8萬元/平方米。得益于奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，北京亞奧板塊也已成為京城一大投資熱點(diǎn)，以鳥巢體育場和水立方為區(qū)域景觀特色，有高品質(zhì)的商貿(mào)環(huán)境，和最便捷的立體交通條件。“盤古大觀”是該區(qū)域內(nèi)頂級(jí)豪宅的代表作，頂層還有12套空中四合院，每套價(jià)值都過億。

據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行對(duì)上海和北京豪宅市場的長期關(guān)注，豪宅始終是危機(jī)中最安全的投資產(chǎn)品。香港樓市在1997年遭遇金融危機(jī)后，其豪宅市場是整個(gè)樓市中恢復(fù)最快的；而紐約曼哈頓的豪宅市場在眼下這場金融危機(jī)中，是全美跌幅最小的。豪宅的抗跌性可見一斑。然而，想要在現(xiàn)今這個(gè)變化莫測(cè)的市場之中，實(shí)現(xiàn)最佳的投資保值，需要針對(duì)不同的市場特征選擇合適的投資項(xiàng)目。在上海，豪華別墅、高層的頂層復(fù)式房、市中心花園老洋房是三大主要的投資回報(bào)率高的產(chǎn)品，屬中長期投資。在北京，豪華四合院和高層的頂層復(fù)式房具有較好的投資保值功能。其中投資上海的老洋房和北京的四合院是利于家業(yè)傳承的財(cái)富保值。（作者為基強(qiáng)聯(lián)行投資管理(中國)有限公司董事總經(jīng)理）■