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    海南清水灣土地成片開發(fā)效益分析

    2018-12-19 01:01:56程正煒
    中國工程咨詢 2018年2期
    關(guān)鍵詞:陵水縣清水灣雅居樂

    文/程正煒

    一、引言

    清水灣旅游度假區(qū)位于海南省最南端的陵水黎族自治縣境內(nèi),背山面海,北靠九所嶺森林公園,南臨南海陵水灣,西至英州鎮(zhèn),東接新村鎮(zhèn)和新村港范圍,海岸線東西長約12公里,南北縱深最窄1公里,整個(gè)地塊呈東西狹長地狀,總用地面積36805畝。清水灣海洋資源豐富,被譽(yù)為“海南最美的海岸線”之一。東鄰海南十大景點(diǎn)之一的南灣猴島及新村港,南與赤嶺景區(qū)相連,具有巨大的旅游開發(fā)價(jià)值。

    對(duì)外交通聯(lián)系十分便捷,東線高速公路從英州鎮(zhèn)和新村鎮(zhèn)出入口可直接到達(dá)灣區(qū),海榆省道從地塊北側(cè)東西穿越,是進(jìn)入灣區(qū)的主要外部交通。灣區(qū)東距??谑屑s200公里,西距三亞市40公里,處于三亞半小時(shí)旅游交通圈內(nèi)。海南東環(huán)城際輕軌使清水灣到達(dá)三亞的時(shí)間在15分鐘以內(nèi),到??诘臅r(shí)間約1.5小時(shí)。

    清水灣旅游度假區(qū)是陵水縣貫徹落實(shí)海南省政府《關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》(瓊府〔2006〕34號(hào))的精神,報(bào)經(jīng)海南省政府批準(zhǔn),按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式,在陵水縣內(nèi)組織實(shí)施的唯一土地成片開發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè),灣區(qū)內(nèi)道路、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善,大部分建設(shè)項(xiàng)目已建成投入使用,已打造成為特色鮮明的綜合性濱海旅游度假中心,為陵水縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到了重要的帶動(dòng)作用。

    二、清水灣土地成片開發(fā)概況

    清水灣旅游度假區(qū)于2006年7月28日獲海南省政府《關(guān)于陵水黎族自治縣清水灣開發(fā)建設(shè)的批復(fù)》(瓊府〔2006〕58號(hào))批準(zhǔn)實(shí)施。主開發(fā)商為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司,土地開發(fā)面積約2萬畝(約13.33平方公里),其中由主開發(fā)商開發(fā)的土地面積為15000畝,其余的5000畝由陵水縣通過招商進(jìn)行開發(fā),引進(jìn)了鉆石海岸、阿羅哈、綠城、清水灣國際信息產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目,已開發(fā)的用地面積約為12400畝(約占整個(gè)灣區(qū)開發(fā)土地面積的62%),已開發(fā)的總建筑面積約為4333.35萬平方米。

    圖1 :清水灣區(qū)位圖

    經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè),區(qū)內(nèi)道路、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善,大部分建設(shè)項(xiàng)目已建成投入使用。灣區(qū)內(nèi)建有清水灣自來水廠、污水處理廠、消防站等基礎(chǔ)設(shè)施;七家國際超五星級(jí)酒店部分已正式開業(yè)。此外,雅居樂及鉆石海岸的產(chǎn)權(quán)酒店也投入運(yùn)營。日均能提供超過1000間客房給予游客住宿,常年接待人數(shù)可達(dá)40萬人。

    雅居樂清水灣項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃了集幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高中于一體的基礎(chǔ)教育校區(qū)清水灣國際學(xué)校,在校生人數(shù)預(yù)計(jì)超過2500人。職業(yè)教育方面,將來考慮打造雅居樂旅游學(xué)院,培養(yǎng)酒店業(yè)、旅游業(yè)等服務(wù)人才,預(yù)計(jì)每年培養(yǎng)相關(guān)人才逾千人。

    三、清水灣土地成片開發(fā)效益分析

    1.經(jīng)濟(jì)效益分析

    (1)增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入

    清水灣成片模式自2007年開發(fā)以來,引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)在陵水迅速升溫,財(cái)政收入也持續(xù)上升。從年度來看,2008年到2009年,在全縣GDP增長達(dá)13.5%,地方財(cái)政預(yù)算收入增長65.3%,達(dá)到3.8億元,連續(xù)兩年增幅居海南省第一。2012年陵水縣摘掉國家級(jí)貧困縣的帽子,2013年陵水縣生產(chǎn)總值達(dá)85.3億元,比2012年增長13%,地方公共財(cái)政預(yù)算23.4億元,增長15.6%,農(nóng)民人均純收入7335元,增長14%。陵水縣僅用短短幾年的時(shí)間上演了“山雞變鳳凰”,2013年財(cái)政收入在海南省排名第三位,僅次于??诤腿齺?。其中,2013年,陵水房地產(chǎn)總投資225.1億元,房地產(chǎn)銷售額達(dá)123.3億元,位列海南省第三名。與此同時(shí),第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)成為稅收收入的主要增長點(diǎn),據(jù)統(tǒng)計(jì),第二產(chǎn)業(yè)完成33271萬元,增長34.4%,占全縣稅收收入總額的15%,帶動(dòng)稅收收入增長2.2個(gè)百分點(diǎn)。

    通過分析2007-2014年陵水縣地方一般財(cái)政預(yù)算收入中的稅收收入情況可知,與房地產(chǎn)開發(fā)及建筑工程建設(shè)相關(guān)的稅收是主要稅源,特別是2009年清水灣項(xiàng)目正式銷售后,帶動(dòng)了全縣營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等稅收的直線上升。

    2008年國際金融危機(jī)全面爆發(fā),不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及財(cái)政收入增速減緩,但陵水縣財(cái)政收入因清水灣項(xiàng)目建設(shè)不減反增。此后,隨著2009年國家支持海南建設(shè)國際旅游島,項(xiàng)目持續(xù)順利推進(jìn),建成運(yùn)營后上繳的各類稅收來源充足,加上項(xiàng)目啟動(dòng)后對(duì)其他產(chǎn)業(yè)(如建筑、交通、住宿、餐飲、購物、會(huì)展)的間接帶動(dòng)作用,促使陵水縣財(cái)政收入逐年增加。

    (2)促進(jìn)房產(chǎn)銷量增長

    清水灣旅游度假區(qū)自2009年正式開展銷售以來,銷售業(yè)績(jī)一直呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)。目前,清水灣旅游區(qū)的主要旅游地產(chǎn)項(xiàng)目包括:阿羅哈清水灣、雅居樂清水灣、鉆石海岸、珍珠海岸花園、綠城清水灣、碧桂園珊瑚宮殿等。以雅居樂清水灣項(xiàng)目為例,項(xiàng)目2009年開盤至今累計(jì)銷售達(dá)440億元,連續(xù)6年保持海南省房產(chǎn)市場(chǎng)銷售冠軍,其中2010年達(dá)到銷售高峰,年度單盤銷售突破百億元。

    圖2 :2006-2014年當(dāng)?shù)刎?cái)政收入情況

    從2014年下半年開始,在房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱,海南省多數(shù)項(xiàng)目采取以價(jià)換量的環(huán)境下,雅居樂清水灣項(xiàng)目通過部分差異化的組團(tuán)產(chǎn)品、小眾高總價(jià)產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格策略互補(bǔ)調(diào)整,逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合銷量的穩(wěn)健提升及價(jià)格走勢(shì)的穩(wěn)定。近年,雅居樂清水灣項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)構(gòu)性貨源補(bǔ)充,在基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)平臺(tái)不斷完善和成熟的過程中,銷售態(tài)勢(shì)將持續(xù)保持在較高水平,同時(shí)也將繼續(xù)領(lǐng)跑海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

    (3)帶動(dòng)旅游業(yè)態(tài)發(fā)展

    隨著清水灣旅游度假區(qū)創(chuàng)4A級(jí)景區(qū)工作的順利推進(jìn),帶動(dòng)灣區(qū)酒店、游艇、展貿(mào)、高爾夫、文化等相關(guān)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。雅居樂攜手世界著名酒店管理集團(tuán),共同打造海南熱帶濱海度假頂級(jí)酒店群,組成濱海酒店長廊;建成2個(gè)配置18洞國際濱海高爾夫球場(chǎng),是海南唯一的海濱球場(chǎng),也是國內(nèi)唯一將果嶺建在沙灘上的高爾夫球場(chǎng);規(guī)劃建設(shè)780個(gè)泊位的游艇碼頭,首期開發(fā)的280個(gè)泊位已于2014年投入使用,建成后將成為亞洲最大的游艇會(huì),將有效填補(bǔ)海南國際旅游島高端游艇度假的市場(chǎng)空白,大大提升國際旅游島的整體品位和層次。

    近年來,雅居樂集團(tuán)在清水灣先后舉辦慕尼黑沙灘啤酒狂歡節(jié)、中國三大男高音全球巡演海南音樂會(huì)、首屆海島音樂節(jié)等極具影響力的大型品牌文化活動(dòng),隆重打造世界級(jí)游艇盛宴——2014海南清水灣國際游艇博覽會(huì),吸引希瑞、駿豪、澳飛在內(nèi)的國際一線游艇品牌參展,成為近年來海南史上最大的游艇品牌和游艇文化盛宴,助推海南國際旅游島游艇文化的璀璨發(fā)展。

    (4)提升清水灣知名度

    雅居樂進(jìn)駐陵水縣后,清水灣因雅居樂而得名;以雅居樂的知名度和品牌等無形資產(chǎn)影響力,迅速將名不見經(jīng)傳的灣區(qū)推進(jìn)公眾視野,從此清水灣與雅居樂共生共贏。秉承旅游地產(chǎn)開發(fā)理念,經(jīng)過雅居樂及其他開發(fā)商(綠城、鉆石海岸、阿羅哈、碧桂園)近十年的開發(fā)建設(shè),清水灣旅游度假區(qū)初具規(guī)模,品牌效應(yīng)日漸凸顯,成為海南國際旅游島建設(shè)的一張亮麗新名片。借助清水灣旅游度假區(qū)創(chuàng)建國家4A級(jí)旅游景區(qū)的契機(jī),各品牌開發(fā)商全面升級(jí)景觀及游客服務(wù)設(shè)施,以富有地域特色的自然景觀和人文景觀吸引游客在灣區(qū)內(nèi)游覽及體驗(yàn),充分展示陵水縣獨(dú)具特色的多元化文化資源、高端濱海旅游體驗(yàn)和豐富多彩的民族特色風(fēng)情,以及陵水近年來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所取得的巨大成就。清水灣旅游度假區(qū)大大豐富了海南國際旅游島的文化內(nèi)涵,深入打造“珍珠海岸,美麗陵水”這一全新的旅游名片,逐步擴(kuò)大陵水縣在國內(nèi)國際旅游界的品牌影響力,進(jìn)一步推動(dòng)陵水經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、旅游等各項(xiàng)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

    2.社會(huì)效益分析

    (1)完善灣區(qū)配套設(shè)施

    隨著航空、高速公路、高鐵、國道等旅游交通體系的不斷完善,清水灣旅游度假區(qū)的綜合交通體系逐步成型,使清水灣到三亞的時(shí)間縮短至15分鐘以內(nèi),到??诘臅r(shí)間也不到1小時(shí)。清水灣大道的建成通車大大提升區(qū)域的對(duì)外交通銜接能力。隨著管理部門加密清水灣到三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)、東環(huán)城際高鐵陵水站的接駁大巴頻次,以及清水灣公交車站和灣區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)的加速建設(shè),將極大地促進(jìn)區(qū)內(nèi)外的交通聯(lián)系,進(jìn)一步方便居民出行和游客出游。

    雅居樂在灣區(qū)內(nèi)建成10萬噸水量自來水廠、4座污水處理廠、清水灣國際學(xué)校和消防站。由于清水灣開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施起點(diǎn)高、質(zhì)量好、覆蓋范圍廣,總體而言改善了所在區(qū)域英州鎮(zhèn)的市政配套服務(wù)。目前,雅居樂清水灣自來水水廠惠及英州全鎮(zhèn),使英州鎮(zhèn)區(qū)居民能全面使用自來水,大大提升了生活質(zhì)量。

    近年來,清水灣旅游度假區(qū)內(nèi)商業(yè)配套日趨成熟,為廣大業(yè)主和游客提供了便捷的生活服務(wù),高端酒店、各類餐廳、大型商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、國際醫(yī)療機(jī)構(gòu)、國際學(xué)校等配套服務(wù)設(shè)施逐步完善,各住戶已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)在灣區(qū)內(nèi)住宿、餐飲、購物、娛樂等生活需求。

    (2)優(yōu)化灣區(qū)生態(tài)環(huán)境

    清水灣旅游度假區(qū)啟動(dòng)后,開發(fā)商貫徹落實(shí)海南省及陵水縣生態(tài)環(huán)境保護(hù)的要求,堅(jiān)持在保護(hù)中發(fā)展、在發(fā)展中保護(hù)的原則,嚴(yán)格落實(shí)生態(tài)保護(hù)、節(jié)能減排目標(biāo)責(zé)任制,完善清水灣污水處理、垃圾處理管網(wǎng)配套,實(shí)施海防林工程、道路綠化工程和城鎮(zhèn)綠化工程,在清水灣建成環(huán)境空氣質(zhì)量自動(dòng)監(jiān)測(cè)站。嚴(yán)格控制“兩高”和產(chǎn)能過剩行業(yè)項(xiàng)目,生態(tài)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn),生態(tài)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化,打造生態(tài)清水灣、綠色清水灣。

    近年來完成了灣區(qū)12公里海岸線的改造,目前已建成近2公里的海邊公園;通過藥物處理和生物處理等手段,對(duì)清水灣區(qū)內(nèi)生活污水進(jìn)行集中處理和二次回用;定期收集灣區(qū)各組團(tuán)生活垃圾,用車輛運(yùn)送至毗鄰的英州鎮(zhèn)(或新村鎮(zhèn))垃圾壓縮處理站進(jìn)行壓縮處理,然后由城管局安排車輛運(yùn)送至文羅鎮(zhèn)的大型垃圾填埋場(chǎng)進(jìn)行填埋處理。

    (3)提供大量就業(yè)崗位

    據(jù)陵水縣就業(yè)局及社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),清水灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目為當(dāng)?shù)鼐用瘢ㄓ⒅萱?zhèn)為主)提供大量的就業(yè)崗位,2007-2015年累計(jì)吸納就業(yè)人數(shù)為8907人,其中:當(dāng)?shù)鼐用裾?2%,基層服務(wù)人員、中層管理人員、高層管理人員分別占比20%、6%、2%。

    隨著市政交通設(shè)施、污水處理及垃圾處理設(shè)施的建設(shè),教育、醫(yī)療、就業(yè)方面的資源共享,清水灣旅游度假區(qū)與陵水縣城、英州鎮(zhèn)融合程度不斷加大,將建成以旅游業(yè)為支撐,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)互動(dòng)發(fā)展的現(xiàn)代化產(chǎn)城融合示范區(qū)。未來隨著五星級(jí)酒店陸續(xù)開業(yè)和相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的完善,清水灣旅游度假區(qū)用工量將進(jìn)一步增加。

    3.存在主要問題

    雖然清水灣土地成片開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著,但也存在一些不容忽視的問題,主要表現(xiàn)在以下方面:

    一是近年來,當(dāng)?shù)刎?cái)政收入結(jié)構(gòu)單一,主要依賴于土地出讓金收入、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅及建筑安裝工程營業(yè)稅。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步降溫,土地資源漸漸開始緊缺,地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以持續(xù)發(fā)展,培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)還沒有形成,會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展有一定的影響。

    二是個(gè)別項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢,政府對(duì)項(xiàng)目建設(shè)管理的調(diào)控力度有限。項(xiàng)目所在地的道路、供水、污水處理、垃圾處理、電力、電信、消防等城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施,以及教育、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施不夠完善,景區(qū)數(shù)量少,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展依賴個(gè)別景區(qū),產(chǎn)業(yè)安全度不高,以至于人均旅游消費(fèi)低于全國、全省的平均水平,旅游人氣相比海口、三亞稍顯不足,且政府投入力度不夠,單純依靠開發(fā)商自行配套建設(shè),不同項(xiàng)目間融合難度較大。

    三是由于缺乏系統(tǒng)完整的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指導(dǎo),清水灣旅游度假區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一,較大程度上依賴旅游地產(chǎn),以房地產(chǎn)開發(fā)為主,旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不夠豐富,旅游業(yè)規(guī)模效應(yīng)不明顯,旅游淡旺季分明,一些旅游地產(chǎn)的住客往往冬季來、開春走,被稱之為“候鳥”,而鮮有本地人光顧,以至于商業(yè)發(fā)展程度不高,而商業(yè)不配套又反過來制約著旅游業(yè)發(fā)展,從而導(dǎo)致地產(chǎn)拉動(dòng)模式遇挫。

    四是清水灣旅游度假區(qū)中部地區(qū)的高端酒店較為集中,對(duì)周邊路網(wǎng)的壓力較大,服務(wù)半徑不夠合理。而且,五家大型酒店(卓美亞、萊佛士、W 酒店、JW萬豪酒店、希爾頓)集中經(jīng)營,將會(huì)使該區(qū)域沙灘的游客較多,對(duì)海岸線的高頻次開發(fā)使用不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。今后應(yīng)嚴(yán)格控制審批旅游岸線使用,加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)。

    五是清水灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生了新群體——“失地村民”,項(xiàng)目所在地(以英州鎮(zhèn)為主)的農(nóng)村土地被項(xiàng)目征用后,失地村民雖然得到了征地補(bǔ)償款,但由于理財(cái)知識(shí)缺乏,很難合理運(yùn)用補(bǔ)償款。尤其是項(xiàng)目建設(shè)早期涉及的失地村民,征地補(bǔ)償款較低,這一問題尤為突出。同時(shí),失地村民缺乏就業(yè)技能,綜合素質(zhì)難以達(dá)到項(xiàng)目所需崗位要求,造成失地村民的再就業(yè)壓力比較大,容易產(chǎn)生新的社會(huì)矛盾,不利于構(gòu)建和諧社會(huì)。

    四、總結(jié)

    從清水灣項(xiàng)目的實(shí)際情況分析,除了上述經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益外,成片開發(fā)的模式還有利于打造城市總體形象和執(zhí)行總體規(guī)劃,推動(dòng)灣區(qū)有序開發(fā),避免灣區(qū)混亂無序建設(shè)。

    但是,成片開發(fā)模式也存在一些弊端。在快速發(fā)展的過程中,市場(chǎng)缺乏合理的競(jìng)爭(zhēng),造成企業(yè)一家獨(dú)大的格局,造成優(yōu)質(zhì)資源的過度集中甚至是壟斷,使得企業(yè)利用政策上的優(yōu)勢(shì)壟斷海岸線、森林、溫泉等優(yōu)質(zhì)資源。另外,成片開發(fā)模式還削弱了政府調(diào)控力度,對(duì)開發(fā)商的約束力不足,使得土地出讓后監(jiān)控手段不力、管理薄弱,土地市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象增多,致使開發(fā)商圈地坐地升值、開發(fā)建設(shè)不積極,最終造成土地閑置。

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