中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)測繪發(fā)展模式探討

王　松　何希純

摘要：房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性較強(qiáng)的測繪工作，其成果的好壞直接關(guān)系到權(quán)利人的利益，間接影響房產(chǎn)市場的健康良好發(fā)展，針對(duì)中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)測繪起步較晚、技術(shù)力量薄弱、技術(shù)規(guī)則操作性不強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)狀況，有必要探索適合中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)測繪發(fā)展的可操作模式。

關(guān)鍵詞：中小城鎮(zhèn)；房產(chǎn)測繪；發(fā)展模式

房產(chǎn)測繪是測繪學(xué)科的一個(gè)分支，是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段，按照房地產(chǎn)業(yè)管理的要求和需要，來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的一項(xiàng)專業(yè)服務(wù)性技術(shù)工作。是測繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量，具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性及法律效力。其成果質(zhì)量不僅關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益，而且也間接影響到房地產(chǎn)市場正?；?、規(guī)范化發(fā)展。在中小城鎮(zhèn)，房產(chǎn)測繪工作起步較晚，其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段，存在的問題較多，有些問題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn)，因此在理論和實(shí)踐中亟待探索較完整的模式和規(guī)范化的作業(yè)體系和質(zhì)量監(jiān)督體系。

1 中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)測繪發(fā)展

1.1 中小城鎮(zhèn)發(fā)展

面對(duì)如今的經(jīng)濟(jì)狀況和大城市生活壓力的加劇，中小城鎮(zhèn)已逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)增長的重要角色。國家“十一五”規(guī)劃也已經(jīng)明確提出要“堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”。一方面，中小城鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿薮?，可以容納更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和城市中低收入人群居住。另一方面，快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程必將促使人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，按照“十一五”發(fā)展規(guī)劃，2010年城鎮(zhèn)化率預(yù)期為47%，2010年之前，預(yù)計(jì)每年有1000萬-1300萬農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。隨之而來的就是中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中小城鎮(zhèn)發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)提供了良好的機(jī)遇，也有效的緩解了大城市住房壓力。同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展也有利于中小城鎮(zhèn)建設(shè)。因?yàn)?，房地產(chǎn)開發(fā)可以拓寬城鎮(zhèn)空間，提升城鎮(zhèn)檔次、規(guī)模和功能，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1.2 中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)測繪狀況

目前，我國正處于城鎮(zhèn)化的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，根據(jù)影響住宅潛在需求的因素粗略估算，如果2010年我國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到47%，2006年至2010年我國住房總需求大致為61億平方米，年均需求為12.2億平方米；2011年至2020年的住宅總需求大致為129億平方米，年均需求為13億平方米。伴隨著經(jīng)濟(jì)體制、和住房制度的改革，房產(chǎn)測繪行業(yè)也逐漸走向市場化。從1984年全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)進(jìn)行第一次房屋普查開始，各大城市房地產(chǎn)管理部門組建自己的房地產(chǎn)測繪隊(duì)伍，從事著房地產(chǎn)測繪工作。到第一部《房產(chǎn)測量規(guī)范》(行業(yè)標(biāo)準(zhǔn))正式出臺(tái)，再到2000年，國家頒布《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T17986-2000)(以下簡稱《房產(chǎn)測量規(guī)范》)，標(biāo)志著房地產(chǎn)測繪工作逐步走向規(guī)范化的道路。一大批房地產(chǎn)測繪單位涌現(xiàn)了出來，數(shù)字化成圖，CPS測點(diǎn)，電子平板測圖系統(tǒng)，多種先進(jìn)的方法測制房地產(chǎn)圖在全國房地產(chǎn)系統(tǒng)得到應(yīng)用。但是，由于中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)測量工作起步較晚，市場化程度較低。探索、研究、思考建立適合中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)測繪管理體系和操作程序，規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為，培育和發(fā)展房地產(chǎn)測繪市場，建立房地產(chǎn)測繪市場的競爭機(jī)制都將成為中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門的一項(xiàng)重要工作。

2 中小城鎮(zhèn)應(yīng)從幾個(gè)方面來發(fā)展房產(chǎn)測繪

2.1 制訂適合當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)測繪規(guī)范

國家建設(shè)部和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局先后制定了多版本的房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范，雖然有效解決了房產(chǎn)面積計(jì)算中的一些具體問題，但由于這些標(biāo)準(zhǔn)考慮范圍太廣，多數(shù)條款只作了一些概略性的規(guī)定，缺少結(jié)合地方房屋建設(shè)實(shí)際，建立與地方相適應(yīng)的房屋面積測算技術(shù)細(xì)則?，F(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中關(guān)于建筑面積計(jì)算和共有建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)定缺乏可操作性，導(dǎo)致不同的測繪單位甚至是同一測繪單位的不同測繪人員對(duì)同一幢房屋進(jìn)行測繪后，產(chǎn)生不同的測繪結(jié)果。尤其是對(duì)結(jié)構(gòu)較復(fù)雜的房屋進(jìn)行測繪，其同一戶室的面積會(huì)產(chǎn)生較大差異，留下許多隱患，不利于房產(chǎn)市場和房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展。

針對(duì)現(xiàn)狀，一些省市建設(shè)主管部門結(jié)合地方實(shí)情對(duì)《房產(chǎn)測量規(guī)范》進(jìn)行了一些細(xì)化，例如湖南省建設(shè)廳2005年1月出臺(tái)了《湖南省房產(chǎn)面積測算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》、浙江省建設(shè)廳、浙江省測繪局2007年出臺(tái)了《浙江省房屋建筑面積測算實(shí)施細(xì)則》、大連市房地產(chǎn)管理局早在1998年就實(shí)施了《大連市房屋建筑面積測算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》等等。這些細(xì)則、規(guī)則多是結(jié)合自身具體實(shí)際，對(duì)部分《房產(chǎn)測量規(guī)范》中未涉及的房屋建筑面積測算問題作出了補(bǔ)充規(guī)定。

因此，一些中小城鎮(zhèn)也應(yīng)從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，具體分析《房產(chǎn)測量規(guī)范》和省里一些《規(guī)則》對(duì)自身的適應(yīng)程度，盡早制定詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)細(xì)則，對(duì)進(jìn)入當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)測繪單位統(tǒng)一工作標(biāo)準(zhǔn)，提高房產(chǎn)測量成果的規(guī)范性和準(zhǔn)確性。

2.2 加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測繪單位的監(jiān)管

房產(chǎn)測繪對(duì)測繪人員素質(zhì)、儀器裝備要求都比較高，只有具有較豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測繪資格的隊(duì)伍不能從事房地產(chǎn)測繪。在世界上的一些國家只有官方機(jī)構(gòu)經(jīng)過審查和特別認(rèn)可，并取得測量工程師執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和個(gè)人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。中小城鎮(zhèn)房產(chǎn)主管部門由于缺乏技術(shù)性較強(qiáng)的管理人員，面對(duì)如今房產(chǎn)測繪市場化的大環(huán)境，一旦監(jiān)管不到位，就會(huì)讓一些技術(shù)力量薄弱、測繪成果較差的單位混入，制造一些不合格的測量成果，給以后留下隱患。為保障房產(chǎn)測繪行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化，中小城鎮(zhèn)測繪行政主管部門必須認(rèn)真貫徹《中華人民共和國測繪法》，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測繪市場的監(jiān)督管理，規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，保證房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

2.3 建立房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)保障體系

房產(chǎn)測量的成果關(guān)系到千家萬戶的切身利益，房產(chǎn)測量行業(yè)走向市場化是勢在必行。目前中小城鎮(zhèn)對(duì)房產(chǎn)測繪市場化管理尚無完善的法律法規(guī)，如果盲目地放開市場，會(huì)引發(fā)一系列的問題。但管的太死又會(huì)制約房產(chǎn)測繪的發(fā)展，不利于現(xiàn)代化產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理和經(jīng)濟(jì)體制改革。所以有必要探索建立房產(chǎn)測繪風(fēng)險(xiǎn)保障體系，對(duì)因企業(yè)經(jīng)營不善或技術(shù)人員工作失誤造成的賠償鑒定責(zé)任，從而保障當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵犯。

2.4 逐步探索與房屋設(shè)計(jì)一體化的管理

目前，房產(chǎn)測繪主要是對(duì)商品房、房改房面積進(jìn)行實(shí)測、復(fù)測的一個(gè)過程，由于現(xiàn)在建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，房屋體型和構(gòu)造也是千變?nèi)f化，加上地方建筑特色和測繪技術(shù)細(xì)則相對(duì)滯后的情況，有必要探索在建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段制定一些測繪要求，在圖紙審理中進(jìn)一步核實(shí)，房屋建好后進(jìn)行查驗(yàn)，逐步納入一體化的管理范疇，可以減少因利益引起的數(shù)據(jù)摻假，實(shí)現(xiàn)一體化的管理。

3 結(jié)束語

房產(chǎn)測量的成果關(guān)系到千家萬戶的切身利益，中小城鎮(zhèn)又是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大增長點(diǎn)，必須結(jié)合自身實(shí)際，建立相關(guān)的房產(chǎn)測量規(guī)范和實(shí)施測量市場的準(zhǔn)入制度，并成立專業(yè)技術(shù)水平較高的房產(chǎn)測量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，確保房產(chǎn)測繪市場健康、可持續(xù)地發(fā)展。

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