房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系的有效構(gòu)建

劉秀麗

一、引言

隨著市場(chǎng)的發(fā)展變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著來(lái)自企業(yè)內(nèi)外部政策法規(guī)、客戶、競(jìng)爭(zhēng)者等越來(lái)越嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。眾多資本實(shí)力不足的中小開(kāi)發(fā)商在融資渠道較為單一的前提下，已難以應(yīng)付高昂的開(kāi)發(fā)成本和規(guī)避高額的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)日益成為資本巨人占主導(dǎo)地位的游戲場(chǎng)所。因此，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。因此，只有通過(guò)建立、健全和強(qiáng)化企業(yè)的成本管理、資金管理及財(cái)務(wù)分析，引進(jìn)財(cái)務(wù)管理中先進(jìn)的、適合行業(yè)特點(diǎn)的操作方法，制定房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行年度預(yù)算，才能建設(shè)適合自身行業(yè)特點(diǎn)的現(xiàn)代管理型的財(cái)務(wù)管理體系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系的構(gòu)建目的

財(cái)務(wù)管理體系是企業(yè)管理體系中重要的組成部分，是企業(yè)在一定的戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)下，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投、融資活動(dòng)實(shí)施有計(jì)劃、協(xié)調(diào)運(yùn)作的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，通過(guò)有明確職責(zé)、適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制來(lái)貫徹落實(shí)的價(jià)值化管理體系。它包括為制定、實(shí)施、實(shí)現(xiàn)、評(píng)審和保持財(cái)務(wù)管理方針?biāo)璧慕M織機(jī)構(gòu)、規(guī)劃活動(dòng)、機(jī)構(gòu)職責(zé)、慣例、程序、過(guò)程和資源等。

因此，構(gòu)建并完善房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系的目的在于幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身設(shè)定的財(cái)務(wù)表現(xiàn)水平，并不斷地改進(jìn)財(cái)務(wù)行為，不斷達(dá)到更新更佳的境界，從而促進(jìn)財(cái)務(wù)管理水平的提高。具體體現(xiàn)在：促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變，使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一；為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)，提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段；為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息；強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制，能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系的構(gòu)建原則

財(cái)務(wù)管理體系的原則是指財(cái)務(wù)管理在企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)踐中通過(guò)不斷的摸索總結(jié)出來(lái)的適用于多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)，與財(cái)務(wù)管理理論并無(wú)直接關(guān)系，而是與企業(yè)的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系構(gòu)建的原則主要包括：

（1）以事實(shí)為依據(jù)原則。正確的決策需要管理者用科學(xué)的態(tài)度， 以事實(shí)或正確的信息為基礎(chǔ)，通過(guò)合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業(yè)明確規(guī)定收集信息的種類(lèi)、渠道和職責(zé)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)的非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及信息準(zhǔn)確、及時(shí)、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實(shí)分析，權(quán)衡經(jīng)驗(yàn)與直覺(jué)，做出相關(guān)的決策。

（2）系統(tǒng)管理原則。在財(cái)務(wù)管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財(cái)務(wù)管理體系視為一個(gè)大系統(tǒng)，在理財(cái)過(guò)程中遵循整體性、層次性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性的思想，對(duì)組成財(cái)務(wù)管理體系的各個(gè)子系統(tǒng)加以辨識(shí)、理解和管理，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)方針和既定的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

（3）高層管理者重視原則。財(cái)務(wù)管理體系建立與否、保持實(shí)施狀況如何、體系運(yùn)行效果能否滿足需要，都與企業(yè)的高層管理者密切相關(guān)。高層管理者應(yīng)以身作則，按照財(cái)務(wù)管理體系運(yùn)行的要求進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系的構(gòu)建內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)管理型的財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)著重于企業(yè)內(nèi)部資源配置的優(yōu)化，是基于資產(chǎn)展開(kāi)的一種精細(xì)化的管理。它基于企業(yè)環(huán)境的要求而產(chǎn)生，該體系和傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系又有著本質(zhì)的不同，與傳統(tǒng)體系相比，現(xiàn)代管理型財(cái)務(wù)體系能夠及時(shí)對(duì)企業(yè)各個(gè)方面的資源配置產(chǎn)生指導(dǎo)、評(píng)估和預(yù)警的作用，而傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理更多的是停留在反映方面。具體到房地產(chǎn)企業(yè)管理型財(cái)務(wù)體系的構(gòu)建中，就應(yīng)該著重加強(qiáng)業(yè)務(wù)授權(quán)制度、財(cái)務(wù)核算體系、管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)、預(yù)算管理體系及資金管理系統(tǒng)等方面。

（1）建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論，企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn)，因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過(guò)程，與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。

（2）完善財(cái)務(wù)核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn)：①根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。②科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)一二級(jí)科目，并與全面預(yù)算管理結(jié)合起來(lái)。③統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則。各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目、單據(jù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及程序設(shè)置等要保持統(tǒng)一。

（3）建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)。建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。①責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。②房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告，需要向管理層及時(shí)反饋銷(xiāo)售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。

（4）建立全面預(yù)算管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。①全面預(yù)算模式。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系，及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋，以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。②預(yù)算的編制與執(zhí)行：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程，需要上下互動(dòng)，反復(fù)溝通,這樣才能夠有效地控制預(yù)算外支出，增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。③預(yù)算的考核與分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng)。

（5）完善資金管理系統(tǒng)完善。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng)，首先應(yīng)將資金管理納入全面預(yù)算管理體系，通過(guò)與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與動(dòng)態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過(guò)對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。其次，建立適應(yīng)于企業(yè)規(guī)模的資金控制模式。大型房地產(chǎn)企業(yè)，二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司眾多，會(huì)計(jì)主體數(shù)量較大，適應(yīng)于資金調(diào)度中心模式；中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可選用資金監(jiān)控模式。

五、結(jié)束語(yǔ)

21世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，對(duì)企業(yè)管理提出了集約化、體系化的基本要求，作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理大系統(tǒng)中一個(gè)重要組成部門(mén)，財(cái)會(huì)工作面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，必將引起管理科學(xué)的革命性創(chuàng)新。今后一段時(shí)期，企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，使之有機(jī)地融合在整體性管理體系中，以促進(jìn)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，才能跟上當(dāng)今企業(yè)信息化發(fā)展的潮流。

（作者單位：深圳市天健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司）