淺析中小房企融資困境及解決方法

亓東愷

摘要：2008年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)較困難的一年，從珠三角房地產(chǎn)泡沫破裂開始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷“嚴(yán)冬期”。處于風(fēng)口浪尖的廣大中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身先天的劣勢(shì)，正在遭受巨大的考驗(yàn)，如不能有效解決“資金鏈”斷裂問題，廣大中小房企就要遭受虧損甚至破產(chǎn)的命運(yùn)。文章通過分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，提出了幾種相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說更適合中小房地產(chǎn)企業(yè)的解決方法，并同時(shí)站在銀行的角度提出了幾種適當(dāng)?shù)娜谫Y方法來扶持中小房企健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中小房企資金鏈融資

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914(2009)03-263-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

溫家寶總理在2008年3月18目的“兩會(huì)”記者招待會(huì)上指出：2008年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年。在國(guó)際原材料價(jià)格一路上漲的國(guó)際大背景下，國(guó)內(nèi)的CPI漲幅也居高不下，緊縮的貨幣政策效果，資本流動(dòng)性過剩，通貨膨脹問題不容樂觀，再加上幾次巨大的自然災(zāi)害的打擊，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正遭受著改革開放以來少有的考驗(yàn)?？v觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)過十幾年的穩(wěn)步上漲行情之后，房?jī)r(jià)問題已經(jīng)是大多數(shù)購(gòu)房者不堪重負(fù)的話題，同時(shí)，一批又一批“房奴”的誕生也嚴(yán)重制約了居民消費(fèi)水平的提高。近幾年來，雖然政府已經(jīng)采取了多種措施來抑制過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是效果總是不理想。

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，既有像萬科、保利地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等這樣已經(jīng)在A股和H股市場(chǎng)上舉足輕重的地產(chǎn)大亨，也有許許多多沒有多少知名度的中小房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期后，一些此前被人為炒作較高的城市房?jī)r(jià)開始下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)開始收縮。其中較為典型的是深圳的房?jī)r(jià)，深圳房?jī)r(jià)2007年11月同比下降13.5％，到2008年5月時(shí)，已經(jīng)回落至2007年初的水平，與2007年10月最高平均17350元/平米相比下跌了36％，達(dá)到11914元/平米(《金融時(shí)報(bào)》2008年9月11日)。此外，廣州、上海的房?jī)r(jià)也有不同程度的下跌。北京雖然價(jià)格堅(jiān)挺，但是開發(fā)商為了應(yīng)對(duì)成交量低迷的狀況競(jìng)相暗中打折，優(yōu)惠促銷手段也是五花八門。不僅僅是開發(fā)商，一些炒房客為了避免進(jìn)一步的損失，也進(jìn)行降價(jià)拋售樓盤的行為。

與房地產(chǎn)賣方降價(jià)拋售樓盤形成鮮明對(duì)照的是，市場(chǎng)買房的觀望情緒嚴(yán)重，房屋成交量嚴(yán)重萎縮，房地產(chǎn)空置率大幅上漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的成交量?jī)H僅是上年同期的三四成左右，更嚴(yán)重的是，這種觀望情緒已經(jīng)蔓延到了天津、南京、長(zhǎng)沙等二線城市。與之所帶動(dòng)的大量的房產(chǎn)中介公司紛紛倒閉歇業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境進(jìn)一步惡化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的原因

1政府的宏觀政策。自從幾年前房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)出來時(shí)，政府就一直控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱問題，到2008年，政府的既定政策仍然沒有改變，尤其是受2006年“國(guó)六條”70/90房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)指望多開發(fā)一些獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅來賺取高額利潤(rùn)的愿望從根本上遭到了抑制。2007年11月1日有關(guān)部門發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中明確指出：受讓人必須付清全部土地出讓金后方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。這個(gè)規(guī)定為防止房地產(chǎn)過熱起到了有效的“降溫”作用，但是同時(shí)也是短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房企的資金鏈斷裂的一個(gè)重要原因。此規(guī)定杜絕了房地產(chǎn)企業(yè)“空手套白狼”的做法。一旦房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目中的銷售回款發(fā)生問題，資金來不及周轉(zhuǎn)，就有可能發(fā)生資金鏈斷裂問題。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，這種問題已經(jīng)完完全全顯露出來了。

2銀行的貸款政策。前一段時(shí)間，政府為了“適度從緊”的貨幣政策，銀行逐步提高了存款準(zhǔn)備金率。有數(shù)據(jù)顯示，央行每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，就可以凍結(jié)金融機(jī)構(gòu)資金近2000億人民幣。這對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說影響甚大。雖然最近央行下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，但是在筆者看來，此舉主要是和征收單邊單花稅千分之一的政策配套來應(yīng)對(duì)近期低迷的股市的“組合拳”。相對(duì)于股市而言，樓市的時(shí)滯期還要更長(zhǎng)一些，短期不會(huì)有什么效果。而且，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率只是一個(gè)周期性的短期政策，由于我國(guó)的資本流動(dòng)狀態(tài)還處于過剩時(shí)期，調(diào)高存款準(zhǔn)備金率只是一個(gè)時(shí)間問題。

3房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。和其他以營(yíng)利為目的的企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也有不同的管理模式、不同的品牌競(jìng)爭(zhēng)力和不同的信用度。老牌的大型房企擁有先進(jìn)的管理模式，有更為出色的設(shè)計(jì)師和會(huì)計(jì)師等技術(shù)型管理型人才，還在品牌建設(shè)方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。而處在弱勢(shì)的中小房企，房地產(chǎn)項(xiàng)目少，管理模式落后，重大的決策往往是有一個(gè)人說了算，成功的偶然性比較大；公司規(guī)模也小，沒有專門的研究市場(chǎng)行情、資產(chǎn)評(píng)估的人才；品牌的影響力就更小了，基本上“打一槍換一個(gè)地方”，沒有培育品牌的意識(shí)和能力。再加上近年來，土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房地產(chǎn)商很難拿到地。即使拿到地，也要及時(shí)支付地款。由于利率的提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付高額的房地產(chǎn)銀行信貸利息。而且由于資金的緊缺，中小房地產(chǎn)根本經(jīng)不起大型房地產(chǎn)的“價(jià)格戰(zhàn)”，一旦進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，中小房企難免會(huì)被清理出市場(chǎng)。這樣一來，房市的集中度提高，中小房企的處境將更加艱難。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，易發(fā)生資金短缺問題。房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型的行業(yè)，資金短缺的現(xiàn)象是時(shí)有發(fā)生的。房源的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，消費(fèi)者的購(gòu)房熱情，單位時(shí)間內(nèi)房屋的成交量，政府關(guān)于房地產(chǎn)政策和銀行的信貸政策都有可能造成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的資金短缺。這也就是房地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的表現(xiàn)。

(3)企業(yè)先前的發(fā)展策略。2005年至2007年的三年。正是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)生水起的三年，一處處先前并不起眼的地皮引起了眾多房地產(chǎn)商瘋狂的爭(zhēng)奪。拍賣的地價(jià)成交額在三四萬每平米的不在少數(shù)。數(shù)量眾多的中小房企顯然也卷入了全國(guó)“掠地”浪潮中去了。各地的“地王”記錄在頻繁刷新，甚至有一位“地主”只靠“屯地”就登上了中國(guó)內(nèi)地首富的寶座，這種“首富”的誕生真是具有莫大的諷刺。

(4)消費(fèi)者的觀望。一直以來，股市與樓市的關(guān)系都是非常密切的，2007年股市迎來了歷史性的大牛市，而在2008年開始則一路下挫。上證指數(shù)狂瀉4000多點(diǎn)，深深套住了廣大股民的資金。老百姓可用于支出的錢變少了，自然買房的積極性也下降了很多。有些人即使看上了不錯(cuò)的房源，也由于手中的現(xiàn)金不足無法購(gòu)買，即使購(gòu)買了，也推遲付款的時(shí)間，把一次性付款變成了貸款付給開發(fā)商，自己再分期付款。同時(shí)資金充裕的消費(fèi)者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還會(huì)再次下跌，也加入了觀望者的隊(duì)伍。更有甚者，買了房后，由于房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致繼續(xù)分期付款的行為降低，消費(fèi)者或炒房客的損失已經(jīng)大于放棄供房而重新購(gòu)買一套同類型房屋的損失，這樣就引發(fā)了前一陣“斷供風(fēng)波”的出現(xiàn)。這樣下去，損失的是銀行的利益。如果

蔓延開來，后果將不堪設(shè)想。

三、中小房企融資困境的解決方法

面對(duì)資金鏈斷裂的問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)顯然有更為豐富的解決措施。最直接的方法就是憑借自己的良好信用和雄厚的資本尋求大量的銀行貸款。盡管房市出現(xiàn)了這樣那樣的問題，但是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行為大型房企的貸款熱情絲毫未減。在股票市場(chǎng)上融資也是大型房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩的融資通道。上市的大型房地產(chǎn)公司可以采取增發(fā)股票的方式圈錢。一些信用良好的大公司，還可以發(fā)行公司債。相比發(fā)行股票而言，發(fā)行公司債成本較低?？梢员Ｕ峡刂茩?quán)而不改變股東結(jié)構(gòu)，還可以有效利用財(cái)務(wù)杠桿。

那么中小房企的資金鏈斷裂問題該如何解決呢?筆者認(rèn)為主要有以下幾種：

1自籌資金，收縮防線，集中資金于高利潤(rùn)和高潛力的樓盤。一方面，拋售低值房源，賣掉不賺錢的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而集中資金取得高利潤(rùn)或者升值潛力大的項(xiàng)目的土地使用權(quán)證書。然后加快建設(shè)進(jìn)度，以達(dá)到快速銷售和回籠資金的目的。這也是目前各中小房企正在做的。但是，由于中小企業(yè)手中所掌握的開發(fā)項(xiàng)目十分有限，資源整合的潛力很小，所以這不是長(zhǎng)久之計(jì)，因?yàn)橐坏o法找到升值潛力大的樓盤，中小房企就要另謀出路了。另一方面，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，從未開發(fā)或少開發(fā)的市場(chǎng)上找利潤(rùn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，差異化經(jīng)營(yíng)主要表現(xiàn)為項(xiàng)目差異化和地段差異化兩種。中小房企要在項(xiàng)目差異化上動(dòng)腦筋，就要多開發(fā)一些適合不同人群的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如單身貴族的房地產(chǎn)項(xiàng)目就要小而舒適，同時(shí)也要有一定的私密性；對(duì)于多子女家庭或者有老人和小孩的三代家庭，設(shè)計(jì)者就要考慮多設(shè)計(jì)幾間臥室等等。此外，在不妨礙樓宇安全性的情況下還要多設(shè)計(jì)一些不同的戶型，克服一座樓只有一兩個(gè)戶型的弊端，以滿足人們追求自我和個(gè)性的需要。而在地段差異化上面的考慮，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說更為重要。因?yàn)樵谀壳暗男蝿?shì)下。中小房企在一線城市與大房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)撈不到什么好處了，高昂的地價(jià)也不是一般的中小房企所能承受的了。所以中小房企選擇從一線城市中退出，集中資金開發(fā)二三線城市乃至是縣級(jí)市已經(jīng)是不得不走的出路了。這也是有利于中小房企的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的。二三線城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，還沒有明顯的泡沫跡象，而且相對(duì)低廉的土地價(jià)格也是中小房企所能承受的。雖然利潤(rùn)較一線城市低，但是，二三線城市數(shù)量眾多，前景廣闊，中小房企在這些城市可謂是如魚得水。

2引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。對(duì)于一些有好的項(xiàng)目卻苦手沒有資金的中小房地產(chǎn)商來說，尋找心儀的合作者無疑是走出困境的好辦法。首先，業(yè)績(jī)良好的大型房企是首先考慮的對(duì)象。一方面，與大型房企合作可以立即解決資金流動(dòng)的問題；另一方面，可以借助大型房企的品牌優(yōu)勢(shì)和區(qū)域影響力來擴(kuò)大自己的市場(chǎng)。雖然在單個(gè)樓盤上失去了一些既得利益，但是在得到的管理經(jīng)驗(yàn)、資源整合、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品牌知名度上的好處要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于損失的部分。其次，一些擁有大量資金的國(guó)內(nèi)外基金也是不錯(cuò)的合作伙伴。這些基金大部分是以財(cái)務(wù)公司和創(chuàng)投公司的形式存在。盡管房地產(chǎn)行業(yè)迎來了嚴(yán)冬，但是，利潤(rùn)率十分可觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)總量上萬億的私募基金的主要投資市場(chǎng)。同一時(shí)指出。國(guó)內(nèi)目前還沒有專門關(guān)于基金的法律，而相關(guān)的法規(guī)又不完善，這樣就導(dǎo)致了許多基金公司資金操作的不規(guī)范和不透明，因此風(fēng)險(xiǎn)很大。中小房企應(yīng)慎重考慮這種融資方式。

3“借殼”上市公司增發(fā)融資。由于中小房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠上市的資格，當(dāng)這類企業(yè)如果指望在股票和債券市場(chǎng)上也能像大房企一樣增發(fā)股票和債券來圈錢融資的話，“借殼”增發(fā)融資就成了唯一的選擇。以股票為例，中小房企可以以上市公司的名義增發(fā)股票，等時(shí)機(jī)成熟就再拋售撤資，獲得的利潤(rùn)用于解決資金短缺問題。但是，先不論“借殼”融資前證監(jiān)會(huì)的審查苛刻程度，就按當(dāng)前的股票市場(chǎng)低迷，而債券市場(chǎng)一直萎靡不振的情況來看，這種融資方式很難有大的進(jìn)展。若操作不當(dāng)，已有的資金也會(huì)蒸發(fā)掉，風(fēng)險(xiǎn)之大不言而喻。

4典當(dāng)融資。典當(dāng)行業(yè)在我國(guó)存在了幾百年而不衰，其歷史的必然性與特點(diǎn)是分不開的。近幾年，典當(dāng)?shù)目焖?、短期、便攜的特性，日益受中小企業(yè)的青睞。針對(duì)中小房企的融資需求，有些典當(dāng)行在收到土地使用證等不易變現(xiàn)的資產(chǎn)后，幾天之內(nèi)就可以付給企業(yè)急需的資金。尤其是當(dāng)許多中小房企在銀行的信貸融資碰壁后，作為銀行信貸的補(bǔ)充。典當(dāng)行逐漸成為中小房企融資的新渠道。但是典當(dāng)融資金額小而且也不穩(wěn)定，再加上許多政策的限制，也有其弊端。

5信托融資。相比典當(dāng)融資，通過信托方式融資的數(shù)額要大的多；但另一方面，信托的貸款利率普遍比銀行的要高?？紤]到目前的貸款政策嚴(yán)格，信托也是許多中小房企融資的渠道之一。

值得注意的是，近幾年來隨著條件的成熟，一些投資機(jī)構(gòu)開始設(shè)立一種新型的融資渠道——“房地產(chǎn)投資信托基金”，簡(jiǎn)稱PEITS(Real Investment Trusts)。由于我國(guó)的PELTS剛剛起步，還處在投資于特定項(xiàng)目的單一信托計(jì)劃的階段，其應(yīng)有的組合投資的方式和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的都沒有體現(xiàn)出來。雖然這種方式在稅收、監(jiān)管和人才方面都存在缺陷，但信托公司是我國(guó)目前唯一具有投資實(shí)業(yè)資格的金融機(jī)構(gòu)，開展BELTS也算是最適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。BETTS要想走向成熟，還有很長(zhǎng)的路要走。

責(zé)任若佳