我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對策研究

劉小平

摘要：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素。文章主要分析了房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)存的兩類主要風(fēng)險(xiǎn)，并提出了風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避策略。為房地產(chǎn)的合理有序發(fā)展提供有力保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)03-262-02

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究意義

隨著房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中所占比重的增長，房地產(chǎn)經(jīng)營收入日益成為政府財(cái)政收入的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)已然成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)；從人民生活角度和社會穩(wěn)定角度來看，房地產(chǎn)業(yè)更是肩負(fù)著無可替代的作用。房地產(chǎn)業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售等活動需要在金融部門的支持下才能得以進(jìn)行，可以說房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)具有非常緊密的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中不可替代的重要支持和保障因素，從而成為保障國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障，因此，研究房地產(chǎn)金融問題具有積極的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融行業(yè)尤其是銀行業(yè)的密切關(guān)系。使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹，進(jìn)一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性，更有甚者將極易導(dǎo)致銀行資金鏈條的斷裂，引發(fā)金融系統(tǒng)性危機(jī)，危害金融安全，整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及對策研究已刻不容緩。

三、我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)存主要風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等，而非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又分為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)兩類。

(一)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

1政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，投資受到多種政策因素的影響和制約，國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范是房地產(chǎn)金融產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。我國一些地區(qū)片面追求GDP增長，造成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)開發(fā)投資過分依賴，擴(kuò)大了政策風(fēng)險(xiǎn)。

2市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)方面，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、通貨膨脹、熱錢流入等因素使得房地產(chǎn)的消費(fèi)和投資需求就會逐步擴(kuò)張，而房地產(chǎn)的供給彈性較小。從而造成房價(jià)在比較短的時(shí)間內(nèi)急劇上升，從巨額利潤的驅(qū)使下，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸加大對房地產(chǎn)的開發(fā)和囤積，從而對金融市場的依賴更為強(qiáng)烈。同時(shí)，由于房價(jià)過高，超越了居民承受能力，導(dǎo)致消費(fèi)者對金融市場的依賴也增加。從而造成了近幾年房地產(chǎn)投資增速過快，空里面積總量過大，資金回籠慢等問題。

3信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)商銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營不善、虧損嚴(yán)重而無力還款，以度借款的消費(fèi)者失業(yè)、收入減少、死亡等原因?qū)е聼o力還款等，都會給金融市場帶來風(fēng)險(xiǎn)。

而目前我國的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行。商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款等，直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。而風(fēng)險(xiǎn)主要采自于信息不對稱造成的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，由于銀行客戶行業(yè)的廣泛性和離信息源頭比較遠(yuǎn)等原因，銀行對開發(fā)商的信息只能通過間接途徑了解，而開發(fā)商不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，從而利用自身信息優(yōu)勢和我國信用制度不完善的缺陷使得銀行面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。此外，隨著越來越多的個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。個(gè)人購房資金大部分來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預(yù)期。一旦經(jīng)濟(jì)形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，最終的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移給銀行，因此，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)較大。

(二)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)方面，主要存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、決策失誤風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的整個(gè)過程，涉及部門廣、環(huán)節(jié)多、周期長，而我國房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻較低，很多開發(fā)商經(jīng)營規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，其資金來源比較單一，一旦對自身認(rèn)識不足或?qū)κ袌霭盐詹粔蛟斐蓻Q策失誤以致陷入經(jīng)營困境。造成項(xiàng)目不能如期完工，則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，潛存金融風(fēng)險(xiǎn)。

由于風(fēng)險(xiǎn)管理意識薄弱和內(nèi)部控制制度不完善，銀行自身也存在很大的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在我國，在房地產(chǎn)金融高額利潤的驅(qū)使下，銀行在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，簡化各種審查手續(xù)，降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，貸款項(xiàng)目缺乏可行性分析和評估，缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的信貸政策和制度。同時(shí)，一些經(jīng)辦人員對資料的真實(shí)性審核不嚴(yán)，貸款后過分依賴抵押物，不能對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行度時(shí)跟蹤，使得開發(fā)商挪用貸款資金或銷售回籠款，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款。這些問題的存在埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患，并給銀行帶來了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策

(一)完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境，加強(qiáng)監(jiān)管

我國政府根據(jù)我國房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際情況，逐漸建立一套完善的涉及房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好、健康的發(fā)展環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)健發(fā)展保駕護(hù)航。而金融和房地產(chǎn)企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國家的利益。

加強(qiáng)相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的調(diào)查、分析、研究，在提高自身研究判斷準(zhǔn)確性的前提下，建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)發(fā)出預(yù)報(bào)，對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。而商業(yè)銀行可以借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)過長期的發(fā)展形成的一套規(guī)范的程序。包括：貸前審查制度、個(gè)人信用制度體系、違約處理機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理制度。將銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的重點(diǎn)放在事前預(yù)防上，建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評價(jià)、分析和報(bào)告制度。不定期地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查。對具體項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。同時(shí)完善房貸程序，加強(qiáng)抵押物管理，及時(shí)合理地辦理相關(guān)抵押手續(xù)。規(guī)范抵押物估價(jià)行為，保障銀行的利益，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

(二)放寬金融管制，廣泛拓展融資渠道

我國在房地產(chǎn)金融政策方面要不斷放寬金融管制，在銀行商業(yè)化改革的基礎(chǔ)上，減少

對房地產(chǎn)融資的行政干預(yù)。充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用。同時(shí)，要不斷拓展新的融資渠道，其關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會共同承擔(dān)。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐。因此，要解決目前房地產(chǎn)融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一。改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面，就迫切需要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。比如，進(jìn)一步通過房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和流通等證券融資方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)；大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，尤其是鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資；推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。

(三)提高銀行經(jīng)營水平，完善人員從業(yè)技能

為防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行可從個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)貸款方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制，對于購房個(gè)人貸款，銀行應(yīng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格、正規(guī)的審核，是個(gè)人貸款的條件統(tǒng)一、規(guī)范化；對于房地產(chǎn)企業(yè)，貸款前應(yīng)該詳細(xì)審查房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)，項(xiàng)目開發(fā)期間要密切關(guān)注貸款項(xiàng)目運(yùn)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，貸款后要加強(qiáng)貸后管理，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)將款額作他用，銀行有權(quán)將其收回。

銀行應(yīng)鼓勵員工加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高道德素質(zhì)和職業(yè)能力，勇于創(chuàng)新，不僅要熟悉國內(nèi)市場，也要對國外房地產(chǎn)市場有所了解，以便于進(jìn)一步的借鑒和學(xué)習(xí)。銀行工作人員要能夠按照有關(guān)規(guī)定，對借款人的資信和提交的相關(guān)材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，仔細(xì)辨別申請材料的真?zhèn)危沤^銀行內(nèi)部員工與借款人勾結(jié)套取貸款的現(xiàn)象發(fā)生。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，同時(shí)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響著房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)我國的實(shí)際情況，房地產(chǎn)金融主要存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。我國應(yīng)完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境；放寬金融管制，廣泛拓展融資渠道；提高銀行經(jīng)營水平及相關(guān)人員的從業(yè)技能，以規(guī)范我國房地產(chǎn)金融市場，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、有序發(fā)展。

責(zé)編賈偉