加強(qiáng)金融危機(jī)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管的思考

涂啟明

中圖分類號(hào)：F810.424 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-0992（2009）04-084-02

2008年以來(lái)，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響來(lái)勢(shì)之兇、范圍之廣、影響之深、危害之大，出人意料，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更不可能獨(dú)善其身，受到了一定程度的影響。金融危機(jī)新形勢(shì)下，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的有效監(jiān)管本就相對(duì)滯后，如何應(yīng)對(duì)危機(jī)，通過(guò)有效監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展與依法納稅是一個(gè)必須著力破解的重大課題。

一、金融危機(jī)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)偷逃所得稅“面面觀”

（一）隱瞞銷售收入，偷逃所得稅

目前，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)低迷，各房地產(chǎn)企業(yè)均異口同聲地表示，企業(yè)受到了金融危機(jī)的重創(chuàng)，不僅銷售量大幅下調(diào)，而且銷售價(jià)格銳降，導(dǎo)致銷售收入大減。借此名義，偷逃所得稅手段各異，信心更足。具體表現(xiàn)在：（1）以關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。成立仍屬于自己的房地產(chǎn)銷售公司，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入或推遲作收入，轉(zhuǎn)移收入利潤(rùn)，少繳或推遲繳稅。（2）價(jià)外收取代收費(fèi)用。將不符合代收代繳規(guī)定的費(fèi)用，另用自制憑證收取而不入賬或掛往來(lái)賬上，代收款項(xiàng)不計(jì)收入偷逃企業(yè)所得稅。（3）銀行撥付按揭款不及時(shí)入賬。特意開設(shè)賬外收入或掛在“短期借款”科目。（4）整體轉(zhuǎn)讓“樓花”，不做收入，偷逃稅款。（5）部分享受所得稅期間減免的房地產(chǎn)企業(yè)將減免期到期后取得的收入通過(guò)各種手段記入減免期內(nèi)，違規(guī)享受減免，偷逃稅款。

（二）隱瞞預(yù)售收入，偷逃所得稅

一是將預(yù)收購(gòu)房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自制憑證收取預(yù)收房款或定金，存入非基本賬戶或其他銀行卡上，故意打埋伏。

（三）混淆應(yīng)稅收入，偷逃所得稅

將“視同銷售收入”不作為應(yīng)稅收入，從而不主動(dòng)向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評(píng)估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)；有的以完工房產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)如借款、工程款、租金、廣告支出、獎(jiǎng)勵(lì)支出等；有的則以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)等等，不作或少記當(dāng)期收入，瞞報(bào)了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（四）違規(guī)核算成本，偷逃所得稅

主要有三種情形：一是拆遷補(bǔ)償費(fèi)的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)組織拆遷工作一般有兩種方式：一是委托有關(guān)單位拆遷，二是自行拆遷。第一種情況支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)后可以由受托方開具發(fā)票。第二種情況下由于拆遷戶很大部分是自然人，因此不能提供拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票，只能根據(jù)拆遷協(xié)議和收條入帳，導(dǎo)致此部分成本費(fèi)用難以核實(shí)，成為少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)成本利潤(rùn)侵吞企業(yè)所得稅的黑洞。二是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用?，F(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，單個(gè)的開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)是分期滾動(dòng)開發(fā)，這就使企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可乘。企業(yè)在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本從而減少當(dāng)期應(yīng)納稅額。三是按工程的預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)十分注重資金的時(shí)間價(jià)值，在未形成工程決算時(shí)，一般不會(huì)按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無(wú)法取得對(duì)方的合法票據(jù)，他們會(huì)從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，有的企業(yè)工程尚未完工，即用以已向用戶開具正式發(fā)票為由，采用確認(rèn)銷售和配比成本的方法計(jì)算申報(bào)當(dāng)期應(yīng)稅所得。由于工程尚未完工，其總成本無(wú)法確定，則干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。由此帶來(lái)的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題

（一）征管一線精細(xì)化管理力量不濟(jì)，難以滿足監(jiān)管業(yè)務(wù)需要

1994年實(shí)行“分稅制”以來(lái)，國(guó)稅機(jī)關(guān)以管理增值稅、消費(fèi)稅等流轉(zhuǎn)稅為主，對(duì)企業(yè)所得稅及房地產(chǎn)業(yè)等特殊行業(yè)的稅收政策相對(duì)陌生，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保障。同時(shí)，對(duì)有限的一線征管力量而言，對(duì)照精細(xì)化管理要求，存在有明顯的“力不從心”問(wèn)題。

（二）現(xiàn)行國(guó)家稅收征管體制不順，難以形成綜合監(jiān)管合力

房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負(fù)責(zé)征收營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負(fù)責(zé)管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。城建、房管、銀行等與房地產(chǎn)比較密切的部門掌握著大量的信息，但往往各自為政，不能有效實(shí)現(xiàn)資源共享和信息互換，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理的水平尚處于較低層次。

（三）“征”、“管”、“查”互動(dòng)機(jī)制運(yùn)行低效，難以適應(yīng)監(jiān)管工作形勢(shì)發(fā)展新變化

目前，就監(jiān)管方而言，客觀上，由于一線征管人力有限，均沒有全面、深入地對(duì)金融危機(jī)給各房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響進(jìn)行扎實(shí)有效的調(diào)查摸底，對(duì)企業(yè)影響的幅度、力度、深度、廣度等，都處在待定狀態(tài)；主觀上，受地方保護(hù)主義影響，存在有調(diào)查不主動(dòng)，力度不夠大等問(wèn)題。由于管理和稽查部門缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅進(jìn)行深入調(diào)查和檢查，調(diào)查、檢查以后也沒有進(jìn)行比較深入的剖析，造成“人云亦云”，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管中存在的問(wèn)題。

三、對(duì)策建議

（一）在解放思想中統(tǒng)一思想，進(jìn)一步提高對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅監(jiān)管工作的思想認(rèn)識(shí)

當(dāng)前，金融危機(jī)正在肆虐著我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。溫家寶總理說(shuō)，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，“信心比黃金更重要”。誠(chéng)然，有“危”必定有“機(jī)”。如果一味地放大金融危機(jī)對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，而放松對(duì)企業(yè)所得稅的監(jiān)管是大錯(cuò)而特錯(cuò)的。越是強(qiáng)調(diào)共同應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，越應(yīng)加強(qiáng)所得稅監(jiān)管工作，越要維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，越要?jiǎng)?chuàng)優(yōu)企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)環(huán)境。筆者認(rèn)為，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，其所受影響比之于出口創(chuàng)匯企業(yè)要小得多，原因在于居房?jī)?nèi)需客觀上并無(wú)太大影響，主要是中國(guó)人消費(fèi)觀念不同于西方，甚至部分人認(rèn)為當(dāng)前正是投資房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)，加之我國(guó)政府相繼推出了鼓勵(lì)投資房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的一系新政，積極的正面效應(yīng)正在形成。因此，我們應(yīng)正確審視當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢(shì)，不可談危機(jī)而色變，更不可因當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好而放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的監(jiān)管，力求開啟房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征繳工作新征程。

（二）建立由政府牽頭建立聯(lián)席會(huì)議制度，形成涉稅信息傳遞的協(xié)作機(jī)制

每個(gè)月，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)郵箱互相傳遞固定格式的規(guī)定內(nèi)容，通報(bào)情況，反饋信息。每季度應(yīng)召開一次有招商、國(guó)土、房管、建委、規(guī)劃、財(cái)政、國(guó)稅、地稅等部門參加的聯(lián)席會(huì)議以研究對(duì)策，點(diǎn)評(píng)各部門信息傳遞工作的情況。搭建一個(gè)“分線管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的房地產(chǎn)企業(yè)的綜合信息交流平臺(tái)。

（三）健全規(guī)范統(tǒng)一的監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制

利用征收管理臺(tái)賬來(lái)加強(qiáng)管理的要點(diǎn)在于：一是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等設(shè)計(jì)專門的表格，由企業(yè)每個(gè)月報(bào)國(guó)稅部門備查。二在各部門傳遞的信息和企業(yè)報(bào)送資料的基礎(chǔ)上通過(guò)臺(tái)賬盡可能全面和及時(shí)反映企業(yè)的情況，加強(qiáng)所得稅的征管。

（四）切實(shí)加強(qiáng)一線征管人員隊(duì)伍建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅已成為國(guó)稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，急需既有精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又能熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)專職稅務(wù)人員來(lái)管理。有針對(duì)性地開展好房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策及相關(guān)財(cái)務(wù)核算知識(shí)的專項(xiàng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，是實(shí)施精細(xì)化管理的基礎(chǔ)。

（五）進(jìn)一步加大相關(guān)稅法政策執(zhí)行力度

一是進(jìn)行數(shù)據(jù)指標(biāo)分析，強(qiáng)化專項(xiàng)納稅評(píng)估。要迅速組織力量，對(duì)金融危機(jī)形勢(shì)下的各房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行普查，并充分利用納稅人的各種納稅申報(bào)資料、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，結(jié)合日常管理中掌握的納稅人納稅信用度，按季度依照納稅評(píng)估的操作規(guī)程，利用數(shù)據(jù)指標(biāo)和科學(xué)方法，從收入、成本費(fèi)用等方面評(píng)估、分析、判斷開發(fā)企業(yè)履行納稅義務(wù)的程度。特別要對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、預(yù)收賬款、工程成本等進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估，及時(shí)捕捉疑點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、消除隱患、堵塞漏洞，從而達(dá)到深化管理、堵塞漏洞、降低征管的風(fēng)險(xiǎn)和保護(hù)干部的根本目的。二是加大稽查力度，規(guī)范稅收秩序。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查，特別是加強(qiáng)對(duì)虧損、微利、低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)查實(shí)偷稅的，要嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收，對(duì)企業(yè)的核定征收應(yīng)從項(xiàng)目開始到銷售終結(jié)執(zhí)行到底。三是規(guī)范企業(yè)所得稅稅前扣除，加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理。在日常征管過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)要明確開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象，以防止企業(yè)隨意在各成本核算對(duì)象間進(jìn)行調(diào)節(jié)；要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用的核算，按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅收政策的規(guī)定，嚴(yán)格區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。特別是對(duì)于因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本以及為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的共同成本，要按各個(gè)成本對(duì)象占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配，分別計(jì)入相應(yīng)的成本對(duì)象。按照收入成本配比的原則準(zhǔn)確結(jié)轉(zhuǎn)成本，要求企業(yè)在按工期分段確認(rèn)成本的基礎(chǔ)上，再按不同開發(fā)產(chǎn)品平均銷售價(jià)格比分配計(jì)算不同類型開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，使利潤(rùn)在不同價(jià)位開發(fā)產(chǎn)品之間分布均衡。

（六）加強(qiáng)對(duì)銀行賬戶和關(guān)聯(lián)方信息監(jiān)控

規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)只能設(shè)立唯一的預(yù)收房款和銷售收入的銀行賬號(hào)，爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的收入賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查和賬務(wù)檢查等方式，及時(shí)掌握投資方、銷售公司和其他關(guān)聯(lián)方的相關(guān)情況，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理合法，保證預(yù)收房款和銷售信息真實(shí)準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)入庫(kù)。