物流地產(chǎn)危中存機(jī)

梟　涵　徐彩兒

中國物流與采購聯(lián)合會《2008年全國物流運(yùn)行情況通報》數(shù)據(jù)顯示，2008年我國社會物流總額增幅同比下降8.1%；物流業(yè)增加值完成同比下降5.7個百分點；社會物流總費(fèi)用同比下降3.5個百分點。

面對這種環(huán)境，2009年2月國務(wù)院審議并原則通過物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，直指物流產(chǎn)業(yè)。而作為全球知名的物流地產(chǎn)咨詢服務(wù)提供商——世邦魏理仕（CBRE）集團(tuán)大中華區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部執(zhí)行董事Andrew Hatherley表示，十大振興產(chǎn)業(yè)中物流產(chǎn)業(yè)被提上議程，對于中國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將是一次契機(jī)。

中西部存商機(jī)

據(jù)了解，去年世邦魏理仕在大中華區(qū)的交易項目總金額為30.29億美元；如此驕人的業(yè)績得益于世邦魏理仕在中國的布局方略，截止2009年3月，世邦魏理仕在大中華區(qū)共擁有全方位服務(wù)分公司16個，服務(wù)覆蓋地區(qū)輻射整個中國。

雖然擁有如此廣闊的布局，但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地域差異，其在中國的布局依然有著明顯的差異化。由于境外物流設(shè)施開發(fā)和經(jīng)營商經(jīng)營的軸心和據(jù)點主要集中在沿海地區(qū)，特別是環(huán)渤海、長三角和珠江三角洲地區(qū)。據(jù)Andrew Hatherley先生介紹，目前世邦魏理仕在環(huán)渤海灣地區(qū)參與的項目有普洛斯泰達(dá)物流園、天津泰達(dá)（津南）微電子工業(yè)區(qū)和大連國際物流中心等。其中與匯豐銀行、南豐集團(tuán)合作的位于大連港區(qū)的大連國際物流中心，是世邦魏理仕最新合作的項目之一，一期工程于去年年底正式封頂，預(yù)計將在今年6月交付使用。作為大連大窯灣保稅港區(qū)的重點項目之一，其對打造大連港為“東北亞國際航運(yùn)中心”起到了推波助瀾的作用。據(jù)了解，該項目投入使用后，大連將成為日韓貨物的集散地，交貨期將縮短一半，倉儲成本下降超過50％，其中，運(yùn)往東北的貨物的交貨期至少可以節(jié)省一天。

位于我國黃金水道的長三角地區(qū)、珠江三角洲以上海港和深圳港為依托，更是成為我國物流基礎(chǔ)設(shè)施高速發(fā)展的前沿陣地。目前世邦魏理仕在這兩個地區(qū)服務(wù)的項目更是豐富。包括昆山工業(yè)村；上海外高橋保稅物流園區(qū)倉儲項目；廣州保稅區(qū)的保稅倉庫；深圳鹽田港普洛斯國際物流園等。

對于未來世邦魏理仕是否會向中西部地區(qū)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，Andrew Hatherley先生表示，“ 首先，2、3年前海外資金主要進(jìn)駐的是中國一線或沿海城市，但隨著該地區(qū)市場的逐漸成熟，或者說慢慢趨近于飽和狀態(tài)，投資者肯定要往中西部地區(qū)擴(kuò)散。其次，目前中西部地區(qū)的成本，包括勞動力、土地、原材料等都相對較低。因此只要時機(jī)成熟時，遷移也是大勢所趨?！?/p>

另外，我國很多沿海港區(qū)加大對內(nèi)陸腹地網(wǎng)絡(luò)，無水港正在逐漸興起。例如，天津港已經(jīng)開始大力發(fā)展華北、西北、東北等腹地地區(qū)的無水港區(qū)，寧波舟山港也目標(biāo)嘉興、紹興、義烏、溫州、金華等地，大力發(fā)展內(nèi)陸港。由此未來的物流基礎(chǔ)設(shè)施需求也將會大大增強(qiáng)。

波動帶來機(jī)遇

中國物流市場的逐步開放是在2001年加入WTO后，到2005年，我國依據(jù)承諾全面開放了物流市場。世邦魏理仕自上世紀(jì)末就已經(jīng)進(jìn)入中國市場，見證了中國物流市場的變遷。

這場對于中國史無前例的全球性的金融海嘯，受沖擊最前沿的要算我國沿海港口城市，這在一定程度上影響了目前倉儲設(shè)施的需求和租金率。Andrew Hatherley先生稱，受需求減少影響，2008年第四季度上海平均工業(yè)用地價格環(huán)比回落5.03%，為1085元/平方米；平均工業(yè)物業(yè)租金環(huán)比下滑3.1個百分點，其中廠房租金驟跌6.23%。

不過，Andrew Hatherley先生也給我們打了一個很好的比方。一是沒有市場行為、停滯不前的市場環(huán)境；另一種是有波動和動蕩的市場，哪一種對物流業(yè)的長期發(fā)展更有利？由于中國的物流業(yè)起步相對較晚，因此在過去的幾年中，整個市場的變化非?？欤瑹o論這一變化是走高還是走低，都吸引了大量來自境內(nèi)外的關(guān)注以及業(yè)務(wù)征詢。

為了最小化目前由于各種原材料帶動的成本上漲，控制和削減成本成為所有企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。從前一家在上海或者長三角地區(qū)擁有眾多廠房和物流設(shè)施的企業(yè)，現(xiàn)在思考最多的就是如何整合這些設(shè)施，以最大程度的削減開銷。此外，隨著市場價格的走低，開發(fā)商也在考慮是不是要對租賃、出售的物流設(shè)施做一些重新的評估、租金定位等。

因此，無論物流地產(chǎn)市場走高還是走低，這個市場都需要有市場行為，整合、擴(kuò)張都會產(chǎn)生市場需求。

物流業(yè)振興的拉動

早前，我國就提出分兩年以4萬億來應(yīng)對全球金融危機(jī)的沖擊、帶動內(nèi)需，那么對于工業(yè)地產(chǎn)的影響到底有多少？Andrew Hatherley先生表示，“4萬億的政策雖不能直接作用于工業(yè)地產(chǎn)業(yè)，但對工業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展仍有間接刺激作用。”4萬億對整個基礎(chǔ)設(shè)施的擴(kuò)建和改建，以及一、二線城市之間的銜接將會有一個很大的提升，同時對整個物流業(yè)，包括交通、運(yùn)輸都會起到很大的改善和幫助。

而就在今年2月下旬，國務(wù)院審議并原則通過《物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃》。其中，振興物流產(chǎn)業(yè)的九大工程中，包括物流園區(qū)、大宗商品和農(nóng)村物流、制造業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展等方面。其中非常關(guān)鍵的一個核心思想就是釋放需求。物流地產(chǎn)的終端客戶為了削減成本往往會選擇外包等措施，上游的開發(fā)商承接這一需求，相應(yīng)的工業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)商利用強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)，為開發(fā)商提供最合適的選址、土地、物業(yè)等一系列的服務(wù)時，也為終端客戶節(jié)省了成本。這樣一個鏈條，需求層層釋放不僅僅對工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來的利潤，也為整個社會提供了更多的機(jī)遇。

前不久，國際外包服務(wù)專業(yè)人士協(xié)會（IAOP）評出了“2009年全球外包100強(qiáng)”，世邦魏理仕公司連續(xù)第三年獲此殊榮。世邦魏理仕跨國公司服務(wù)部副主席Bill Concannon先生表示，世邦魏理仕的外包解決方案不僅降低了成本，還滿足了他們提升服務(wù)品質(zhì)的需求?！?/p>

世邦魏理仕預(yù)計，整個物流地產(chǎn)市場要看到更多的機(jī)遇或新的契機(jī)，要等到2009年下半年。憑借出色的外包服務(wù)，待市場信心恢復(fù)，世邦魏理仕將能很快拔得頭籌。

物流地產(chǎn)顧問咨詢很重要

對于物流地產(chǎn)這樣一個物流與地產(chǎn)業(yè)相交叉的市場，吸收了兩方市場各自的特色。物流地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報穩(wěn)定的特點。由于上述原因，早年物流地產(chǎn)頗受國外投資者青睞，而目前我國政府和國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商也逐漸提升對物流地產(chǎn)市場的關(guān)注。

在談到與政府之間的溝通時，Andrew Hatherley先生表示，作為外資企業(yè)的世邦魏理仕表示已經(jīng)沒有任何的障礙。一方面，世邦魏理仕憑借其全球的客戶網(wǎng)絡(luò)，在很多場合已成為政府和開發(fā)商之間的橋梁，政府樂于傾聽來自專業(yè)機(jī)構(gòu)的聲音，為例如園區(qū)管委會等招商引資；另一方面，目前我國的土地市場透明度大為改觀，土地采用公開的“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌）制度。這也為像普洛斯、蓋世理、AMB和國內(nèi)開發(fā)商等，以及世邦魏理仕一樣的咨詢服務(wù)提供商提供了更多的便捷。

Andrew Hatherley先生表示，世邦魏理仕除了同國際開發(fā)商有著密切的合作，與很多中國民營開發(fā)商也是合作伙伴。雖然這些民營開發(fā)商同國際開發(fā)商相比接觸物流這一行業(yè)相對較晚，但是他們在業(yè)務(wù)發(fā)展以及汲取國外先進(jìn)經(jīng)驗方面卻十分的快速。

中國的物流地產(chǎn)市場剛剛起步，世邦魏理仕希望通過其國際經(jīng)驗和中國本地經(jīng)驗的融合、聚集效應(yīng)，為中國物流地產(chǎn)帶來新鮮血液的同時，也為其本土化帶來最佳的效益。作為世邦魏理仕，有著豐富的經(jīng)驗、客戶網(wǎng)絡(luò)、國際化管理理念等。而本地開發(fā)商，它擁有的優(yōu)勢就是本土資源，包括資金、政府扶植等。專業(yè)服務(wù)提供商作為一個中介，將更好地把這些本地發(fā)展商同國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)客戶銜接起來，為今后我國工業(yè)地產(chǎn)市場的升級優(yōu)化有著不可磨滅的功勞。