從顧村地產(chǎn)板塊的發(fā)展淺析上海房屋消費的軌跡

徐喆婧1 陸偉杰2

摘要:顧村房價在最近的地產(chǎn)行情中,成了漲幅較靠前的幾個板塊之一,從原本的嗤之以鼻到如今的趨之若鶩,消費者態(tài)度的極端變化到底出于何原因,顧村房價的變化到底是什么原因?qū)е?是不是還有下一個顧村等待我們來發(fā)掘?這一系列的問題,才促使筆者有興趣深入研究,一窺真相。

關鍵詞:顧村 樓盤 價值 趨勢

引言:

顧村房價在最近的地產(chǎn)行情中,成了漲幅較靠前的幾個板塊之一,從原本的嗤之以鼻到如今的趨之若鶩,消費者態(tài)度的極端變化到底出于何原因,顧村房價的變化到底是什么原因?qū)е?是不是還有下一個顧村等待我們來發(fā)掘?這一系列的問題,才促使筆者有興趣深入研究,一窺真相。

自進入2000年以后,隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的興起和商品房市場的放開,各類投資目光紛紛從股市、期市和其他投資市場轉(zhuǎn)了過來,不約而同的聚焦在了國內(nèi)剛欲起步的房地產(chǎn)市場,于是在短短的三五年時間內(nèi),一群群的經(jīng)濟學家不斷的在那兒痛心疾首的呼吁地產(chǎn)泡沫的危機已然到來,房價也飆升到了普通工薪難以消費的程度。不過每個城市的開發(fā)總有先后,房價提升也有不同的依據(jù)因素,近期顧村板塊稍滯于市后的大幅上揚也充分的印證了這種現(xiàn)象的普遍性。

隨著經(jīng)濟發(fā)展,城市人口的急劇膨脹,外來人口的大量涌入,上海的城市規(guī)模也在不斷的擴大。小平同志的開發(fā)開放浦東的政策,使得浦東的房價一馬當先,率先領跑了上海房市漲幅榜。由于當時的國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟缺乏經(jīng)驗,大家的投資動機雖然一致,但是在分析和操作上缺乏行業(yè)內(nèi)的共識和默契,所以起初的時候,市場還是顯得有些許的混亂,一有政策上或是同行間的風吹草動,對地價的影響都極其明顯,在那段時期,地產(chǎn)經(jīng)濟對政治的敏感度,達到了史無前例的高度。隨著市場的形成、發(fā)展、緩和,慢慢的大家也有了各類的實際操作經(jīng)驗,行業(yè)的穩(wěn)定性也有了質(zhì)的提高,對房地產(chǎn)的認識也較之最初有了更為深入的了解,于是自然,生態(tài)環(huán)境較好的、交通狀況較佳的,以及其他的各類題材的板塊都紛紛大幅上揚,在找到賣點的同時,也找到了自身的市場定位。從以上這幾點來分析,顧村板塊在區(qū)域上已經(jīng)將近外環(huán),距離城市中心——人民廣場,將近十幾公里,去往城市中心的最快速道路以南北高架為主,但是上海擁擠的交通現(xiàn)狀和南北高架的城市南北交通樞紐定位,導致從顧村前往市中心,勢必要花比預計多得多的時間,出行不是那么的方便。軌道交通1號線的延伸,雖然解決了部分人的出行,但在延伸段運營確定的初期,房價的漲幅也不大,甚至有些無力。以往能夠刺激房價上升的種種因素,并沒有給該地塊的升值提供足夠的動力,這才促使筆者有了興趣對該地塊進行些深入的了解和研究。

顧村鎮(zhèn)位于上海北部,寶山區(qū)中西部,面積41.66平方千米,轄22個社區(qū)、20個行政村。1958年建東風公社,1959年更名為劉行公社,1961年設立顧村公社,1984年改為顧村鄉(xiāng)、劉行鄉(xiāng),1993年建顧村鎮(zhèn)、劉行鎮(zhèn)。1997年,顧村鎮(zhèn)面積20.8平方千米,人口1.9萬,劉行鎮(zhèn)面積20.8平方千米,人口2萬。2000年,撤銷顧村鎮(zhèn)、劉行鎮(zhèn),設立新的顧村鎮(zhèn)。2002年,面積41.66平方千米,人口近10萬人。目前的顧村,一改往日農(nóng)田、大卡車和塵土飛揚的景象,除了當初作為拆遷基地,曾引進大量的動遷居民和到處是新建的樓盤,根據(jù)相關部門統(tǒng)計,2008年1月至2009年3月顧村板塊新增供應量24.79萬平方米,成交面積為22.60萬平方米,基本屬于供需平衡狀態(tài),顧村板塊的成交均價為10681元/平方米(包括別墅成交均價),比2005年上漲了40%左右,部分樓盤的2008年底和2009年第二季度的差價甚至達到了25%以上。隨著該區(qū)域的逐漸成熟,顧村板塊不僅僅面對區(qū)域客戶,更多的外區(qū)客戶也相當有可能會選擇顧村板塊②。

上海的房價在2000年以后一路水漲船高,雖然一度曾宣稱房價拐點出現(xiàn),房價即將回調(diào)之類,但房價依舊在不明顯的小幅調(diào)整中,更明顯的大幅上揚。相比房市的熱火,老百姓的可支配收入雖然也在提升,但是相對房價的大漲,收入的微微提高就顯得有些蒼白無力了,一系列諸如“房奴”之類的新興詞匯也應運而生。作為購房需求最為強烈的群體,適婚適齡青年們,握著剛?cè)肼殘龅闹械仁杖?苦苦尋覓著價格合適的居所,在一級級價格階梯明顯的房市現(xiàn)狀前,只得去考慮那些價格上稍微能讓自身承受的起的選擇了。

與此同時,隨著大家關注度的提高,城市規(guī)模的擴大,顧村板塊也迎來了各類的市政建設。各條軌道線的通入只是促進房價升值的開始,隨后的顧村公園規(guī)劃的出臺,房市大環(huán)境的升溫,瞬間促使了該板塊大幅度的井噴,顧村板塊也一下子從外環(huán)房市價格“洼地”中走了出來。顧村公園規(guī)劃的出臺,雖然不是導致房價大幅上揚的最主要因素,但作為居住購房的考慮因素之一,其出臺的時機在該板塊的大幅升值過程中,起到了點睛之筆。那么,先讓我們了解一下顧村公園的整體規(guī)劃,到底是一個怎樣的格局。

顧村公園是上海環(huán)城生態(tài)規(guī)劃系統(tǒng)上的重要節(jié)點,是外環(huán)生態(tài)休憩綠地體系中的重要節(jié)點綠地,也是上海最重要的綠色生態(tài)核心之—。顧村公園位于上海西北部的寶山區(qū)顧村鎮(zhèn),屬于寶山最具活力的新城發(fā)展軸的南端。規(guī)劃用地245.6公頃(含80.7公頃外環(huán)200米防護林帶用地)。其規(guī)劃定位為:有良好的自然景觀、森林植被及田園風貌,并以生態(tài)休閑娛樂為目的的郊野森林公園。隨著城市越來越向鋼筋水泥叢林的發(fā)展,居住綠化質(zhì)量也成了品評樓盤的一個重要條件之一。顧村公園方案的適時出臺,無疑為該地塊的升值,起了很大推動作用。

我國自建制改革開放以來,一直推行走中國特色的社會主義道路,在推動經(jīng)濟發(fā)展的過程中,也提倡也宏觀調(diào)控為主,發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟,堅持公有制經(jīng)濟制度為主體,各項經(jīng)濟制度共同存在的經(jīng)濟方式。在這樣的大環(huán)境下,對于房地產(chǎn)市場投機過熱,政府也出臺了相應的政策來抑制投機炒房現(xiàn)象的不斷涌出。房屋貸款制度的不斷調(diào)整,初次買房者的相關優(yōu)惠政策,都是為了讓需要住房的人買得起房,也因為一系列政策的出臺,原本中心城區(qū)遙遙在上的高房價,上升的腳步略微的放緩,由于宏觀調(diào)控的局限性,國家無法做出更大的動作來干擾市場,只有通過略微的引導和調(diào)整來平抑市場中產(chǎn)生的不健康現(xiàn)象,于是嗅覺敏銳的投資者,也將目光聚集在了升值余地更大的周邊城區(qū),在中心城區(qū)缺乏上升空間的時候,這樣的行為無疑也是為了追求一個良好的預期投資效果,于是乎,眾多的目光不約而同的聚焦在此,顧村也就有幸從被遺忘的角色,轉(zhuǎn)變成了被熱捧的對象,該地塊的大幅上升也就不足為怪了。

根據(jù)目前的形勢發(fā)展,顧村地塊的價格上升空間也即將飽和,過熱的炒作過后,該板塊也將慢慢歸于整個房地產(chǎn)大環(huán)境,走勢也可能依附著成交均線而浮動,沒有了利潤的吸引,也許房地產(chǎn)的焦點又要轉(zhuǎn)向下一個“顧村”了。