房產(chǎn)新政：恐慌拯救再回“原點”

葉檀

2009年，為了拯救恐慌的房地產(chǎn)市場，為了拯救地方財政，為了拉動60個行業(yè)，房地產(chǎn)價格%沖天。當(dāng)年底房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)超2007年最高房價，當(dāng)?shù)胤秸~完成房地產(chǎn)稅費、拍賣任務(wù)時，如何平抑房地產(chǎn)價格、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場則成為重中之重。

政府有關(guān)部門再次承諾，要給民眾以安居之樂。

12月9日，國家發(fā)展改革委主任張平表示，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購房。按照以前的經(jīng)驗推斷，此舉意味著增加房地產(chǎn)供應(yīng)，增加投機(jī)性購房稅收，大面積建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)。12月5日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)，對于備受關(guān)注的房市政策，會議指出，要“加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造”；“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”。

由于金融危機(jī)周期的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)政策回到原點，完成一輪切換。2007年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要完善住房保障體系，加快廉租住房建設(shè)，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難”；2008年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。而2009的政策完成了恐慌拯救回到正常狀態(tài)。

保障型住房建設(shè)遭遇到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。前不久，全國人大常委會的一份調(diào)研報告顯示，按照國家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計劃，今年全國需投入資金1676億元，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。從各地調(diào)研的情況來看，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，資金配套困難、用地審批周期長是反映最為集中的兩大難題。

總體而言，一些地方政府并不愿意為保障性住房花費太多的精力。

首先是不愿花錢，投入保障性住房的資金既無法獲得收益，也不能帶動消費，在政府某些官員的眼中，是徹徹底底的沉沒成本。

轉(zhuǎn)引一則數(shù)據(jù)。據(jù)河南媒體報道，鄭州市審計局局長李連渠今年8月26日在向鄭州市人大常委會報告時透露，經(jīng)審計發(fā)現(xiàn)，2008年鄭州市本級國有土地出讓凈收入461020萬元，而當(dāng)年廉租房支出為5809萬元，僅占土地凈收入的1.26%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家標(biāo)準(zhǔn)（10%），支出比例偏低。《鄭州日報》5月的報道曾透露，2008年鄭州市廉租房開工建設(shè)面積18.27萬平方米，保障戶數(shù)達(dá)到13288戶，購建廉租房和發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼等累計支出10964.58萬元。該報道估算鄭州市建造廉租房的成本為1500元/平方米。以此計算，2008年鄭州開工建設(shè)的廉租房所需資金為2.74億元，如加上購建廉租房和發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼等累計支出的10964.58萬元，兩者總共3.836億元左右。如果鄭州能夠拿出46億元土地凈收入的10%，也就是4.6億元，就已足夠當(dāng)年全部廉租房建設(shè)的支出?！逗幽先請蟆?月的報道卻顯示，鄭州從去年到今年6月仍然獲得了廉租房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助總計達(dá)6000多萬元。

從今年的全國土地收入來看，拿出10%的資金、免去土地出讓金，全國的保性型住房應(yīng)該進(jìn)入大發(fā)展時期。可見，關(guān)鍵不是經(jīng)費，而是某些地方政府將提供公共產(chǎn)品當(dāng)作了累贅，而將從事經(jīng)營、壟斷土地市場當(dāng)作地方政府的正業(yè)。

其次，中央與地方政府稅費不均，導(dǎo)致地方政府將土地收入當(dāng)作地方財政收入的重頭。北京、上海等地土地收入已經(jīng)占據(jù)財政收入的1/3以上，而與房地產(chǎn)相關(guān)的收入占地方當(dāng)年財政收入的60%，每年30%要來自于土地出讓，30%來自于房地產(chǎn)的稅收——房地產(chǎn)就是地方財政的支撐，彌補(bǔ)了分稅制后地方財政收入的不足。加之今年大批重點項目上馬，地方政府為了籌措配套資金舉債經(jīng)營，房地產(chǎn)收入甚至成為未來數(shù)年地方政府償債的重要收入來源，要割舍土地收入簡直是在虎口奪食，斷無可能。

在土地財政大噴發(fā)之時，都無法保障民生住房的投入；一旦土地收入下降，保障性住房更會成為急欲擺脫的“雞肋”。

解決保障性住房的關(guān)鍵之一，是能確保無論房價怎么漲，保障性住房投入是硬指標(biāo)，絕不能有絲毫松動。更重要的是，增加居民的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)空間，建立多層級的健康的房地產(chǎn)市場，減少依賴社會保障的人口。一個13億人口的大國，剝奪大眾創(chuàng)富空間，而由政府對數(shù)億人進(jìn)行房地產(chǎn)保障，無論如何，這是不可想象的事。即便有愚公精神，也難以做到。