財(cái)務(wù)角度下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略的思考

羅維芬

2008年初受央行貨幣緊縮政策影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低迷階段，2008年下半年美國(guó)金融危機(jī)的蔓延，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更是雪上加霜，房地產(chǎn)企業(yè)如何才能擺脫金融危機(jī)的困擾，盡快走出困境，以財(cái)務(wù)的觀點(diǎn)來看，筆者認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方案進(jìn)行考慮：

方案一：降價(jià)促銷應(yīng)是上策

在銷售市場(chǎng)極度萎縮的今日仍有許多企業(yè)死扛原有的房?jī)r(jià)不松動(dòng)，導(dǎo)致資金緊張，有的樓盤甚至不得不停工，其實(shí)這并不是一個(gè)好的對(duì)策。對(duì)目前現(xiàn)金流不是十分充足的企業(yè)而言，適當(dāng)降價(jià)促銷，不僅不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率的同比下降，還可以及時(shí)回籠資金，有利于企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力的提高。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的稅種很多，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和收益影響很大，主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，其中以土地增值稅的影響最大。土地增值稅實(shí)行30%、50%、100%和200%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，遠(yuǎn)高于企業(yè)所得稅25%的稅率，因此適當(dāng)降低銷售價(jià)格，選擇一個(gè)最優(yōu)的土地增值稅率，既可及時(shí)回籠資金，又不會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)率同比降低，不失為一項(xiàng)雙贏的銷售策略。

【案例】某開發(fā)商2007年1月通過招、拍、掛，竟得G12地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。支付土地價(jià)款4.2億元，2007年3月動(dòng)工建設(shè)，總可售建筑面積10萬平方米，預(yù)計(jì)2009年3月竣工。支付開發(fā)成本費(fèi)用1.8億元，銷售及管理費(fèi)用200萬元（印花稅另計(jì)，下同），為開發(fā)需要，企業(yè)于2007年2月起分次向銀行借入2年期貸款3億元，年均利率7%（貸款合同規(guī)定到期無法償還須加收罰息，罰息按貸款利率的40%計(jì)算加收）；2007年10月開始預(yù)售，預(yù)售價(jià)格15000元/平方米（假設(shè)沒有其他應(yīng)調(diào)整事項(xiàng)）。

根據(jù)對(duì)市場(chǎng)銷售情況進(jìn)行摸底，15000元/平方米的價(jià)格客戶難以接受，銷售情況極不理想，如降價(jià)10%，預(yù)計(jì)在竣工前可售出約60%的商品房，降價(jià)17%則可售出90%以上，促銷力度越大，效果越明顯。財(cái)務(wù)據(jù)此編制促銷方案比較表（表1）如下。

【分析】（1）從上表數(shù)據(jù)的絕對(duì)值來看，方案2和方案3與方案1相比，企業(yè)的收入和利潤(rùn)都有所減少，但從相對(duì)數(shù)來看二者減少的幅度并不是同步的，方案2降價(jià)10%，利潤(rùn)率下降1.24%，方案3甚至不降反升。這是因?yàn)殡m然企業(yè)收入增加，但相應(yīng)的稅費(fèi)也會(huì)增加，如方案1比方案2收入增加了1.5億元，稅費(fèi)則增加了9658.5萬元，占增加收入的64.39%，利潤(rùn)僅占增加收入的35.61%；方案1比方案3收入增加了2.5億元，稅費(fèi)則增加了19210萬元，占增加收入的76.84%（因土地增值稅計(jì)算級(jí)次不同，僅此一項(xiàng)就增加稅款15880萬元），利潤(rùn)僅占增加收入的23.16%。因此從三個(gè)方案所給出的凈利潤(rùn)率來看，選擇降價(jià)17%的促銷方案應(yīng)該對(duì)企業(yè)最為有利。

（2）降價(jià)促銷有利于企業(yè)及時(shí)回籠資金，保證按約定還貸。由于從2007年下半年起，銀行中長(zhǎng)期貸款利率一直維持在一個(gè)較高的水平（2007年3月1～3年期貸款年利率為6.57%，7月為7.02%，9月為7.47%，12月為7.56%，目前為5.4%），直至2008年11月才開始回落，企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)很重，如果到期無法償還貸款還要加收罰息，企業(yè)就會(huì)被利息和罰息拖垮。另一方面，降價(jià)促銷回籠的資金除了歸還企業(yè)貸款外，還能幫助企業(yè)獲取較好的投資機(jī)會(huì)。如投資沒有風(fēng)險(xiǎn)的貨幣基金，企業(yè)不僅可以獲得貨幣基金的紅利收益，還可獲得紅利減免的優(yōu)惠（開放式基金紅利免征企業(yè)所得稅）。按2008年貨幣基金收益水平來看，年化收益率都維持在2.8%以上，在投資不暢的市場(chǎng)里，仍是一個(gè)較好的選擇。因此降價(jià)促銷只要將價(jià)格制定在合理的范圍內(nèi)，企業(yè)就可達(dá)到雙贏的目的。采取“加快出貨、收縮業(yè)務(wù)”這種領(lǐng)先于行業(yè)的正確調(diào)整思路，才能盡快回收一個(gè)較為充沛的現(xiàn)金流，才能抵御市場(chǎng)的寒冬，才能生存下來。

方案二：改銷售為經(jīng)營(yíng)性租賃

目前在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，從事高端物產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商，他們開發(fā)房產(chǎn)不是為了銷售，而是為了持續(xù)持有所開發(fā)的房

產(chǎn)，并通過銷售物業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，這種模式（又稱商業(yè)物業(yè)）值得我們借鑒。其主要特征表現(xiàn)在：（1）資產(chǎn)主要用于租賃而不是出售，所以保持相對(duì)較低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；（2）有持續(xù)而穩(wěn)定的現(xiàn)金流；（3）有與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的業(yè)務(wù)布局；（4）有高端/優(yōu)秀的服務(wù)能力；（5）有與長(zhǎng)期固定資產(chǎn)占用相對(duì)應(yīng)的中長(zhǎng)期資本結(jié)構(gòu)；⑹在經(jīng)濟(jì)緊縮時(shí)期具有較低的業(yè)務(wù)波動(dòng)性。

事實(shí)上，我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)目前也在嘗試走這條路，將自建房產(chǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性租賃，通過高檔的房產(chǎn)和高質(zhì)量的物業(yè)管理，吸引大量的跨國(guó)公司和大企業(yè)進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，并通過經(jīng)營(yíng)模式的改變，降低企業(yè)的稅負(fù)，達(dá)到了即能持續(xù)穩(wěn)定盈利又能降低成本的雙重目的。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)一棟建筑面積為3萬平方米的樓宇，支付地價(jià)款5100萬，開發(fā)成本費(fèi)用3900萬，管理費(fèi)用800萬，其他費(fèi)用400萬，樓宇建成后用于出租，租期20年，每平方米月租金30元，市場(chǎng)銷售均價(jià)每平方米8000元（為便于計(jì)算本例不考慮租金遞增，也無其他應(yīng)調(diào)整事項(xiàng)）。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）第二款第5項(xiàng)第5條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；第六款規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)；第八款第2項(xiàng)第14條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)在樓宇竣工驗(yàn)收后將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并在使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入或利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。編制銷售與租賃方案各項(xiàng)指標(biāo)比較表（表2）如下：

*注：計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，折舊基數(shù)不是賬面價(jià)值而是計(jì)稅價(jià)值（240 000 000.00，殘值率10%）；賬務(wù)處理則按賬面價(jià)值102 000 000.00計(jì)提折舊，所以應(yīng)做納稅調(diào)整。

【分析】（1）從表2我們可以看到，除了第一年需將轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的房產(chǎn)按視同銷售計(jì)算繳納企業(yè)所得稅外，第二年起，由于計(jì)稅折舊調(diào)減數(shù)會(huì)大于應(yīng)納稅所得額，因此企業(yè)無需再繳交企業(yè)所得稅。另一方面，雖然租賃總收入比銷售總收入減少2400萬元，但稅金則可少交7 439 850.00元*，且企業(yè)在租賃到期時(shí)仍擁有該房產(chǎn)，折舊也全部計(jì)提完畢，持續(xù)經(jīng)營(yíng)的成本大大降低。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟，土地供應(yīng)量的逐漸減少，房產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)逐步走高，20年后資產(chǎn)的總值有可能超過目前的市值，企業(yè)即有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入又達(dá)到了資產(chǎn)的保值增值。

（2）經(jīng)營(yíng)性租賃的優(yōu)點(diǎn)在于有穩(wěn)定的租金回報(bào)，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定收益波動(dòng)的良好補(bǔ)充。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，在銷售乏力和信貸緊縮的形勢(shì)下，長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)是個(gè)良好的選擇。另一方面，企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)，不僅可以保證房產(chǎn)的完好率，還可獲得其他收入。（如物業(yè)管理費(fèi)收入，按每平方米每月1.80元計(jì)，每年也有68萬元左右的純收入）。但由于采用這種經(jīng)營(yíng)模式，資金占用較大，回收期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)較慢，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況要求較高，企業(yè)必須有充足的自有資金，有與長(zhǎng)期固定資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的中長(zhǎng)期資本結(jié)構(gòu)，才能保證穩(wěn)定持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，因此并不是一般企業(yè)都能做到的。

*注：7 439 850.00 ＝（13 440 000.00＋46 608 000.00＋19 488 000.00）－（38 124 000.00＋33 972 150.00）

作者單位：廈門龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司