開發(fā)區(qū)企業(yè)用地水平調(diào)查分析研究

摘要入駐企業(yè)的用地水平?jīng)Q定著整個(gè)開發(fā)區(qū)的土地利用狀況，對(duì)開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展至關(guān)重要。本文以惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為例，對(duì)區(qū)內(nèi)選取的具有代表性的15家工業(yè)企業(yè)進(jìn)行用地水平調(diào)查分析，并在此基礎(chǔ)上提出促進(jìn)整個(gè)開發(fā)區(qū)土地集約利用的建議。

關(guān)鍵詞開發(fā)區(qū)典型企業(yè)分析

中圖分類號(hào):F119.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)的用地水平直接影響到整個(gè)開發(fā)區(qū)的土地利用集約程度，我們通過對(duì)惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)具有典型代表性的15家企業(yè)的用地結(jié)構(gòu)、土地投入和產(chǎn)出水平、用地強(qiáng)度的分析研究，全面掌握開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)的土地利用情況，為挖掘企業(yè)用地的潛力、改善企業(yè)的經(jīng)營管理、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)，為區(qū)內(nèi)節(jié)約集約用地創(chuàng)造良好的土地利用環(huán)境與社會(huì)氛圍，促進(jìn)全區(qū)土地利用集約度的提高。

1 開發(fā)區(qū)企業(yè)用地水平調(diào)查分析

1.1 典型企業(yè)的選取

根據(jù)惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的實(shí)際情況，我們?cè)谌珔^(qū)工業(yè)產(chǎn)值前30家企業(yè)中選取了15家作為此次調(diào)查分析工作中的典型工業(yè)企業(yè)，重點(diǎn)對(duì)其用地結(jié)構(gòu)、用地效益、用地強(qiáng)度進(jìn)行分析研究。

1.2用地結(jié)構(gòu)分析

我們選取的15家典型工業(yè)企業(yè)一共占地120.8254公頃，其中廠房及配套用地面積為31.3076公頃，占總占地面積的25.91%;企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積為7.9156公頃，占6.55%;廠區(qū)內(nèi)部預(yù)留地面積10.5750公頃，占8.75%;露天堆場、露天操作場地面積7.31公頃，占6.05%。可見圖1:

由此可以得到，平均每個(gè)企業(yè)的廠房及配套用地面積為2.0872公頃，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積為0.5277公頃，廠區(qū)內(nèi)部預(yù)留地面積為0.7050公頃，露天堆場、露天操作場地面積為0.4873公頃。

總結(jié)上表，我們可以得出:15家典型企業(yè)中，廠房及配套用地面積高于典型企業(yè)平均值的企業(yè)有6家;企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積高于平均值的有5家企業(yè);廠區(qū)內(nèi)部預(yù)留面積高于平均值的是4家企業(yè);露天堆場、露天操作場地面積高于平均值的有3家企業(yè)。15家典型企業(yè)的用地結(jié)構(gòu)比較合理，但還存在一定問題，如廠區(qū)內(nèi)部預(yù)留地面積、露天堆場、露天操作場地面積所占比例較大，說明廠區(qū)內(nèi)部建設(shè)力度還不大，還需進(jìn)一步加快廠房及配套設(shè)施的建設(shè)，以提高企業(yè)的土地利用率。

1.3 用地效益分析

15家典型工業(yè)企業(yè)的總投資額為594275.6萬元，工業(yè)產(chǎn)值總額為694351萬元。平均每家典型工業(yè)企業(yè)地均投資額為4148.63萬元/公頃，工業(yè)產(chǎn)值為9493.52萬元/公頃。各家典型工業(yè)企業(yè)的具體投入產(chǎn)出情況可看下圖(企業(yè)名稱均以編號(hào)1-15替代):

15家典型工業(yè)企業(yè)，實(shí)際完成投資額為594275.6萬元，平均每家典型企業(yè)為39618.37萬元。典型企業(yè)中實(shí)際完成投資在平均值以上的2家。

典型企業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值為694351萬元，平均每家企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值為46290.07萬元。15家典型企業(yè)中有5家工業(yè)產(chǎn)值超出平均值。

各家企業(yè)地均投入產(chǎn)出情況與典型企業(yè)平均水平相比較:

15家典型企業(yè)的平均地均投入水平為4148.63萬元/公頃，其中4家企業(yè)的地均投入水平高于平均值。

15家典型企業(yè)的平均地均產(chǎn)出水平為9493.52萬元/公頃，其中有5家企業(yè)地均產(chǎn)出水平超出平均值。

由上面反映典型工業(yè)企業(yè)用地收益情況的圖表，對(duì)比整個(gè)惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的地均固定資產(chǎn)投資額491.7543萬元/公頃，地均工業(yè)產(chǎn)值1621.9549萬元/公頃，我們不難發(fā)現(xiàn)，這15家企業(yè)的地均投入水平和地均產(chǎn)出水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)區(qū)的平均水平。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)在很大程度上是因?yàn)?5家典型企業(yè)均是來自于惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值前30家的企業(yè)，所以土地集約利用水平都比較高，對(duì)開發(fā)區(qū)其他工業(yè)企業(yè)的發(fā)展具有一定的借鑒意義。

1.4 用地強(qiáng)度分析

通過對(duì)15家典型企業(yè)中數(shù)據(jù)完整的8家企業(yè)的用地強(qiáng)度分析，我們可以得到這些企業(yè)的平均容積率為0.74，這8家企業(yè)大多為電子工業(yè)。

15家典型企業(yè)中，只有8家完整提供了企業(yè)的總建筑面積、容積率、建筑基底占地面積和建筑密度的數(shù)據(jù)。這8家企業(yè)的總建筑面積為36.1169萬平方米，平均每家典型企業(yè)的建筑面積為4.51萬平方米。共有3家企業(yè)的建筑面積超過平均水平。

8家完整提供數(shù)據(jù)的典型企業(yè)的平均容積率為0.74，其中3家企業(yè)的容積率高于平均水平。對(duì)比惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地綜合容積率1.28，典型企業(yè)的平均容積率低于該值，這是因?yàn)檫x取的15家典型企業(yè)的廠房層數(shù)多為單層，這是由企業(yè)類型所決定的。

8家完整提供數(shù)據(jù)的典型企業(yè)的建筑基底占地總面積為13.0549萬平方米，平均每家企業(yè)建筑基底占地面積為1.6319 萬平方米。共有四家企業(yè)的建筑基底面積超出典型企業(yè)平均值。

8家完整提供數(shù)據(jù)的典型企業(yè)的平均建筑密度為34.28%，其中有6家企業(yè)的建筑密度超出平均值。而惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地建筑密度為31%，典型企業(yè)的平均建筑密度略高于開發(fā)區(qū)數(shù)據(jù)，表明典型企業(yè)對(duì)土地利用比較合理，用地強(qiáng)度較大。

2 企業(yè)單位土地面積投資額和土地容積率結(jié)果分析

本次選取的15家典型工業(yè)企業(yè)中，平均單位土地面積投資額為4148.63萬元/公頃。其中，編號(hào)為2的企業(yè)為8923.36萬元/公頃;編號(hào)為4的企業(yè)為4713.5萬元/公頃;編號(hào)為12的企業(yè)為4828.72萬元/公頃;編號(hào)為15的企業(yè)為22855萬元/公頃，高于全區(qū)的平均水平。

15家典型企業(yè)總占地面積為120.8254公頃，占開發(fā)區(qū)總面積的5.11%。典型企業(yè)完成的產(chǎn)值為69.4351億元，占開發(fā)區(qū)生產(chǎn)總值(包括石化區(qū)產(chǎn)值)的18.12%，典型企業(yè)的平均單位土地產(chǎn)值高達(dá)9493.52萬元/公頃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)區(qū)的單位土地產(chǎn)值1621.9549萬元/公頃。

其中，成立早、技術(shù)成熟并正在區(qū)內(nèi)形成集聚效應(yīng)的電子制造類企業(yè)在有港口優(yōu)勢(shì)下，單位用地的效益非常好;而化學(xué)制品制造業(yè)、金屬制品類企業(yè)企業(yè)，由于投產(chǎn)時(shí)間不長與受到生產(chǎn)成本不斷走高的影響存在單位用地的效益并不高的問題。家具制造類企業(yè)的單位用地效益在所選典型企業(yè)中并不突出，但是作為從事家具制造業(yè)的企業(yè)，其土地利用生產(chǎn)能力已是不錯(cuò)。

在石化項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)并成為大亞灣最主要的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長極的同時(shí)，本次評(píng)估所選的15家典型企業(yè)產(chǎn)值可以占區(qū)內(nèi)總產(chǎn)值的18.12%，表明這些企業(yè)以及其所代表的行業(yè)也是惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之一，也是惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)完成其石化及電子等戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)布局的重要環(huán)節(jié)。

3 相關(guān)建議

惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，就必須提高土地利用率，推進(jìn)科學(xué)集約用地，特別要高起點(diǎn)規(guī)劃使用土地，珍惜每一寸土地。從區(qū)內(nèi)典型工業(yè)企業(yè)用地情況來看，提出以下建議:

3.1 要進(jìn)一步突出抓好招商引資，實(shí)行項(xiàng)目準(zhǔn)入制度

經(jīng)過多年招商引資經(jīng)驗(yàn)的積累，惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)得到有效的提升，同時(shí)，對(duì)今后的招商引資工作也提出了更高的要求。一是要把招商引資的主要精力、財(cái)力放在那些高科技、高收益、低損耗、低污染的大中型、高科技項(xiàng)目上，并要注意對(duì)全區(qū)各產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理布局。投資項(xiàng)目需經(jīng)區(qū)投資服務(wù)中心組織規(guī)劃、環(huán)保、稅務(wù)、招商、發(fā)改等相關(guān)部門進(jìn)行審核，并報(bào)區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)后才能進(jìn)入。二是要抓好企業(yè)的早建設(shè)、早投產(chǎn)、早收益，提高開發(fā)區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的競爭能力。

3.2 依靠石化產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)

目前，大亞灣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，應(yīng)當(dāng)充分把握新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，實(shí)施科教興區(qū)主戰(zhàn)略，堅(jiān)持和深化建設(shè)“石化之都”的方針，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)基地上規(guī)模、上能級(jí)、上水平。大力爭取和發(fā)展石化配套產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展光儀電、信息設(shè)備等優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展區(qū)內(nèi)及周邊環(huán)境相銜接的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。積極推進(jìn)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力構(gòu)建節(jié)約型社會(huì)。

3.3 適度提高土地準(zhǔn)入門檻

開發(fā)區(qū)應(yīng)提高用地標(biāo)準(zhǔn)，在過去強(qiáng)調(diào)抓好“提高企業(yè)開工率、資金到位率和投資達(dá)標(biāo)率”的同時(shí)，更要注重優(yōu)選投資項(xiàng)目，合理配置有限土地資源，杜絕閑置和浪費(fèi)，不人為增加商務(wù)成本，要明確進(jìn)區(qū)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度和投入—產(chǎn)出比，豎適當(dāng)提高土地準(zhǔn)入門檻，優(yōu)化投資項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，提高土地利用率。

3.4 嚴(yán)格實(shí)行節(jié)約和集約用地

要嚴(yán)格控制建設(shè)用地的增長，積極盤活存量土地，盡力從內(nèi)部解決開發(fā)區(qū)的用地問題。要壓縮成本空間，增強(qiáng)與周邊地區(qū)的價(jià)格競爭優(yōu)勢(shì)，加速提高空置廠房、空置倉庫的租賃率和利用率，使占用大量土地的空置廠房、倉庫及早而充分地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。另外，對(duì)于盤活的土地，要優(yōu)先發(fā)展那些有資金、有技術(shù)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，避免土地的

再次閑置和浪費(fèi)。

3.5 發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)開發(fā)區(qū)發(fā)展

要努力抓住機(jī)遇，以與深圳市、惠州市和周邊地區(qū)交通對(duì)接為目標(biāo)，進(jìn)一步縮短開發(fā)區(qū)與外界聯(lián)系往來的時(shí)間、距離，以快速優(yōu)化的外部交通投資環(huán)境，為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供更為便捷的發(fā)展條件。