還原地產(chǎn)暴利

有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的爭論不斷撩撥公眾們敏感的神經(jīng)，然而，很多開發(fā)商卻認為，有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的認識存在誤導，房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚。那么，房地產(chǎn)的“暴利”究竟流入了誰的口袋?

2009年6月，《小康》雜志聯(lián)合新浪網(wǎng)的年度“居住小康”調(diào)查顯示，超過九成的網(wǎng)民認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。有人認為，中國的房地產(chǎn)業(yè)是最暴利的行業(yè)之一。

一直以來，有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的爭論不斷撩撥公眾敏感的神經(jīng)?！缎】怠氛{(diào)查，“您認為房價為什么這么高?”調(diào)查結(jié)果顯示，77.10%的人將原因歸罪于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。然而，很多開發(fā)商卻認為，現(xiàn)在土地成本過高，房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖說，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達不到5%，北京市華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強說，過去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。

他們認為，有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的認識存在誤導。而任志強更是將矛頭指向了政府和制度性的腐敗。

這些年，中國的房地產(chǎn)界從不寂寞。一邊是各種媒體和民間對開發(fā)商們“天價房”的血淚控訴，另一邊是開發(fā)商對政府和制度的猛烈批判。

那么，房地產(chǎn)的“暴利”究竟流入了誰的口袋?

最大的受益人是政府嗎?

2009年1月，一份來自REICO工作室的“我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用分析報告”研究表明，在房地產(chǎn)商總銷售收入分布中，37.36%流向政府，36.49%是“除土地外的其他成本”，剩余的26.14%的份額才是企業(yè)所有。

而這個研究成果不斷被任志強引用，成為其為房地產(chǎn)“暴利”正名，及批評制度性腐敗的重要依據(jù)之一。

但很快，REICO工作室研究的客觀性和中立性遭到了懷疑。在北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強之間發(fā)生的一場硝煙味甚濃的大爭論中，戴建中道破了REICO工作室和任志強華遠公司之間的利益關(guān)系:“至于任先生津津樂道的REICO又是什么組織呢?它的主要資助人之一就是任先生的華遠公司”。實際上，政府內(nèi)部和許多公眾人士對REICO研究的客觀性也并不買賬。中國財經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時寒冰在推介戴建中的戰(zhàn)斗檄文中特意加了兩句按語，“某些地產(chǎn)商通過資助研究機構(gòu)和經(jīng)濟學家(尤其是有‘良知’光環(huán)的經(jīng)濟學家)，占領(lǐng)輿論前言陣地，上演愚弄民眾的大合唱?！?/p>

REICO工作室一名研究人員在接受《小康》采訪時稱，工作室研究題目的數(shù)據(jù)來源于2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，包括62個開發(fā)企業(yè)，涉及到81個房地產(chǎn)項目。在所有的被調(diào)查企業(yè)中，民營企業(yè)占91.9%，國有企業(yè)為8.1%。調(diào)查的開發(fā)企業(yè)中，大、中、小型企業(yè)和大、中、小型房地產(chǎn)開發(fā)項目所占比例則分別是19.4%、54.8%、25.8%、32.1%;35.8%、32.1%。而住宅項目、寫字樓項目和商業(yè)用項目的數(shù)據(jù)為77.8%、16%和28.4%。該工作人員表示，調(diào)查樣本來源的多樣性可以有效控制不同地域的制度性差異。在調(diào)查中有70.4%為毛坯房，且大部分項目已處于銷售或完成銷售階段，使得他們能夠有效地估計開發(fā)和銷售階段的各種稅費情況。

一份REICO工作室提供的資料顯示，在房地產(chǎn)商的總銷售收入分布中，政府所占比例高出企業(yè)剩余大約11個百分點;如計入非稅收費、市政工程及公共設(shè)施配套中政府的隱性收入以及預繳稅收的利息收入，那么，政府所占份額還要高。他承認，這樣一種研究發(fā)現(xiàn)是研究者最初并沒有預計到的。

地產(chǎn)腐敗成本究竟多少?

2009年全國兩會，全國工商聯(lián)以REICO工作室的報告為基礎(chǔ)提交了相關(guān)議案，上海由于高達61%的銷售收入流向政府尤其受到關(guān)注。在隨后的記者招待會上，上海市長韓正在答記者提問時表示，對這樣一份數(shù)據(jù)的準確性心存質(zhì)疑。REICO工作室的負責人告訴《小康》記者，他正在重慶調(diào)研，接到上面的電話，說他們的報告受到上海市長韓正的關(guān)注，請務(wù)必再進一步核實有關(guān)數(shù)據(jù)。他說，“數(shù)據(jù)沒有錯，我們的數(shù)據(jù)來自調(diào)查資料”。

此后，上海市政府沒有就此再做回應。

該負責人表示，從理論上講，他們的研究發(fā)現(xiàn)的“成本”已經(jīng)包含了開發(fā)商所有的成本，包括外界一向關(guān)注的房地產(chǎn)商的隱性成本或腐敗成本。

業(yè)內(nèi)人士告訴《小康》記者，賄賂、官商勾結(jié)，已經(jīng)是人們對房地產(chǎn)商與地方政府官員之間關(guān)系最常見的想象。而當一樁樁腐敗案件浮出水面之后，更是激發(fā)了人們對此的所有遐想。

“11.32億元第一次，11.32億元第二次，11.32億元第三次，成交?！卑殡S著拍賣師的鐵錘落定，柳杰確認自己拿到了這塊地。江濱路10號地的樓面地價在8、9輪舉牌之后瘋漲，超過了15140元每平方米，從發(fā)標到定標的數(shù)天之內(nèi)飆漲了約4倍，最終以11.32億落錘，較起拍價溢漲了240%。

柳杰是一家房地產(chǎn)集團的董事長，他一臉激動地告訴《小康》記者，這塊地，他想要很久了。但關(guān)于地的開發(fā)，他沉默了一下，表示先緩緩。

與其他地產(chǎn)老板一樣，他每天的行程安排得滿滿當當:從陪領(lǐng)導吃飯到公司會議以及晚飯后的其他應酬，行程表上幾乎看不到丁點空隙。

柳杰的車是奧迪A8，這些年他只坐奧迪，再好的車都不要。他自問自答道:在北京什么車最多?奧迪!那都是什么人坐的?官員。“做這行就是要懂政治，除去政治還要講手腕。方向?qū)α?，方式、方法都不能錯，否則滿盤皆輸?！彼冀K相信，自己吃的這碗飯和政府是一個碗里的，一榮俱榮，一損俱損。

在柳杰的包里有一臺微型掌上電腦，電腦里有一個文檔，里面記滿了關(guān)系網(wǎng)內(nèi)所有人的電話、生日和愛好。他每天都會去看一遍，然后囑咐秘書提醒，今天到誰生日了?該送什么?這個人喜歡什么?“可以不記老婆、兒子的，但是利益共同體的喜怒哀樂必須記得?！?/p>

“我可以一分錢不賺，但他必須要保證我的計劃順利進行?！绷苷f。

中國經(jīng)濟學家左大培曾如此反思我們1998年以來的住房改革:“有資料顯示，就是到最近，中國最富的那一小撮富豪中，還有將近一半發(fā)跡于房地產(chǎn)開發(fā)。正是在這樣的暴利引誘下，那些私人開發(fā)商拼命地爭奪城鎮(zhèn)地區(qū)每一塊可建住宅的土地，上演了無數(shù)爾虞我詐、謀財害命、撒謊欺騙、破壞文化的丑劇。我們還掌握了大量證據(jù)，表明在這樣的體制下私人開發(fā)商如何與貪官污吏相勾結(jié):貪官們批地給開發(fā)商免費使用，開發(fā)商則將建成的住宅免費贈送給貪官們。”

當學界的制度分析將批判的筆觸指向貪官與開發(fā)商的聯(lián)合時，任志強則將更多的炮火射向了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的失誤，以及政府在低端保障房市場上的制度性腐敗。他認為，最大的腐敗根源是制度。

2009年5月中旬，國家統(tǒng)計局向各調(diào)查總隊布置了對包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調(diào)查的任務(wù)?！澳康氖峭ㄟ^調(diào)查商品房開發(fā)土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構(gòu)成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運行情況，為宏觀調(diào)控提供真實準確的統(tǒng)計信息和決策參考?！?注:柳杰為化名)