中國(guó)式居住五大難點(diǎn)

房?jī)r(jià)、小產(chǎn)權(quán)房、保障房、閑置房、物業(yè)糾紛，這是當(dāng)下中國(guó)居住領(lǐng)域，人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)，亦是矛盾最為突出、最為難解的難點(diǎn)。之所以難解，是因?yàn)楝F(xiàn)有利益格局的頑固。然而，若不能打破現(xiàn)有的利益格局，官商勾結(jié)、行業(yè)性欺詐、炒買(mǎi)炒賣(mài)等種種社會(huì)問(wèn)題仍將繼續(xù)存在，從而影響著中國(guó)居住的健康發(fā)展，以地產(chǎn)為核心的混亂局面亦不可能得以徹底扭轉(zhuǎn)。

難點(diǎn)一:房?jī)r(jià)的理性在哪里?

用房?jī)r(jià)收入比來(lái)批評(píng)中國(guó)的樓市，這在2006年以來(lái)就成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)主要議題。在2009年春天北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)的一場(chǎng)爭(zhēng)論中，以房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷房?jī)r(jià)的走勢(shì)成為辯論的焦點(diǎn)。據(jù)北京社科院的估算，北京市住房收入比高達(dá)23:1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上6:1的數(shù)字，這是普通老百姓遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受的房?jī)r(jià)。基于明年大量保障房投入市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，戴建中號(hào)召人們“一直要堅(jiān)持到房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人能承受再買(mǎi)房”。

聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告中曾指出，在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家的住房市場(chǎng)，其房?jī)r(jià)收入比基本上在這個(gè)范圍內(nèi)。而中國(guó)則高達(dá)20倍以上。

但是，地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)的一位資深人士在接受《小康》采訪時(shí)認(rèn)為，生搬硬套地把西方國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的數(shù)據(jù)搬到中國(guó)是不合適的，中國(guó)人對(duì)住房以及對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)行為和消費(fèi)模式都有較大的差異?！霸谖鞣?，一般都是公民個(gè)體或一對(duì)夫妻供一所房子，而中國(guó)的老百姓則會(huì)舉全家之力購(gòu)房?！比欢?，四個(gè)老人一輩子的積蓄，外加夫妻兩人未來(lái)三十年中大部分收入來(lái)買(mǎi)一套住房，這樣的消費(fèi)是否瘋狂?在當(dāng)前的中國(guó)，這樣的住房消費(fèi)成為了一種普遍的現(xiàn)象，多年來(lái)房?jī)r(jià)一路狂飆，但我們依然保持了世界上較高的住房自有率?！斑@也就客觀上造成了一種統(tǒng)計(jì)上的矛盾:一方面是中國(guó)居高不下的房?jī)r(jià)收入比，另一方面又是高居不下的住房自有率?！?/p>

支撐中國(guó)高房?jī)r(jià)的背后有這樣一個(gè)現(xiàn)象:在北京、上海、廣州、深圳等大中城市，許多住著過(guò)百萬(wàn)房子的白領(lǐng)，在夜色降臨時(shí)，悄悄在稍微遠(yuǎn)離家的地方擺起了地?cái)?，賣(mài)什么的都有，只要能增加一些收入。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)立評(píng)論家牛刀指出，現(xiàn)在一百萬(wàn)的房子，其使用價(jià)值，也就是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購(gòu)買(mǎi)力所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，其實(shí)只有四五十萬(wàn)，實(shí)際價(jià)值就更低。但是，中國(guó)的白領(lǐng)階層卻偏偏要多付出一倍的價(jià)錢(qián)才能住得上這個(gè)房子。如果經(jīng)濟(jì)一直向好，GDP每年保持在兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)，盡管壓力很大，也許還能夠撐下去。如果不是這樣，那么他對(duì)未來(lái)并不樂(lè)觀。

從供需角度來(lái)看，支撐民宅房?jī)r(jià)的力量源于住房的三種價(jià)值，即居住、投資、投機(jī)。

當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的力量是房屋租金，國(guó)際上通常用租售比來(lái)表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。中國(guó)財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時(shí)寒冰指出，國(guó)際上衡量房產(chǎn)運(yùn)行良好的租售比一般標(biāo)準(zhǔn)為1:200-1:300。而目前我國(guó)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1:500-1:700這個(gè)范圍之內(nèi)。不少人所購(gòu)買(mǎi)的房屋如果用于出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報(bào)廢時(shí)還不能收回投資。這說(shuō)明，房屋也不再具有投資價(jià)值。

另一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是:過(guò)去的幾年里，房?jī)r(jià)一直在瘋狂地上漲。時(shí)寒冰認(rèn)為，這主要是房屋的投機(jī)價(jià)值被投機(jī)者利用的緣故，即通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)房屋來(lái)獲取價(jià)差。

但每年新增的住房供應(yīng)以及因投資、投機(jī)沉淀下來(lái)存量房數(shù)量驚人，同時(shí)政府在加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)。接受采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些也會(huì)成為促成房?jī)r(jià)理性回歸的因素。

難點(diǎn)二:保障房如何覆蓋中低收入群體

地產(chǎn)商任志強(qiáng)認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)形成兩種格局:地產(chǎn)商給富人們蓋房子是天經(jīng)地義的，市場(chǎng)就得要按供需主導(dǎo)的市場(chǎng)規(guī)律來(lái)辦事，這是鐵律，中西沒(méi)有差異，和道德、倫理無(wú)關(guān)。而政府則要通過(guò)保障房的建設(shè)保證經(jīng)濟(jì)收入低下群體有房住，不至于流離失所。

業(yè)內(nèi)多數(shù)人的看法是，理想的國(guó)家住房制度應(yīng)該是分層次的，國(guó)家要做到“兩頭保”，最上一層是高度商品化的住房市場(chǎng)，最下層的是低端的保障房建設(shè)。

然而，在過(guò)去的很多年，資金制約成為地方政府解釋保障房建設(shè)障礙的主要理由。

但中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華質(zhì)疑:沒(méi)有房改以前，我們國(guó)家窮的要命，那時(shí)地方的財(cái)政收入比現(xiàn)在少幾十倍，卻解決了60%的人的公房居住問(wèn)題。現(xiàn)在財(cái)政收入增加了幾十倍，反倒一小部分都解決不了?

“在去年以來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，中央及地方財(cái)政收入放緩的情況下，4萬(wàn)億投資依然將一大部分投向保障性住房，可見(jiàn)中央的決心”。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，這說(shuō)明國(guó)家“保民生”的方針沒(méi)有變。當(dāng)然一些地方政府以及房地產(chǎn)中的既得利益集團(tuán)不斷通過(guò)偷梁換柱的做法，減少政府的住房保障責(zé)任，也把越來(lái)越多的人推向了市場(chǎng)。時(shí)寒冰提醒這種情況值得警惕，同樣的資金，以何種方式投入，效果是截然不同的。

以備受推許的新加坡住房市場(chǎng)為例，只有占住戶總數(shù)3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對(duì)占住戶總數(shù)80%的中低收入者則提供由政府控制戶型和房?jī)r(jià)的房屋。這就意味著，絕大多數(shù)的民眾的居住問(wèn)題都應(yīng)該劃分在政府的責(zé)任范圍內(nèi)。

“世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家敢從民眾的居住問(wèn)題中賺取巨額利潤(rùn)，已經(jīng)出臺(tái)住房法的國(guó)家，幾乎無(wú)一不強(qiáng)調(diào)政府對(duì)住房問(wèn)題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。把住房問(wèn)題完全交給市場(chǎng)去解決，導(dǎo)致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續(xù)下去，很容易給社會(huì)的穩(wěn)定埋下隱患?！睍r(shí)寒冰認(rèn)為，以下這樣一個(gè)住房格局能夠較好地解決問(wèn)題:低收入者，政府提供廉租房(大約20%);中等收入(偏下)者，政府提供廉價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房(大約50%);中等收入(偏上)者，購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房(大約10%);高收入者，去市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房(大約20%)。

政府的份內(nèi)事兒是提供低端廉租房為主的保障房建設(shè)，而高端商品房市場(chǎng)的發(fā)達(dá)不但有利于中國(guó)財(cái)富的積累水平，也能為政府提供較高的稅收。同時(shí)，國(guó)家也應(yīng)當(dāng)兼顧保障公平和激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的有機(jī)結(jié)合，對(duì)利用納稅人資源建造起來(lái)的廉租房，應(yīng)以保障住房資源的最高效和節(jié)約利用為原則，而且一定要完善退出機(jī)制。

難點(diǎn)三:小產(chǎn)權(quán)該不該轉(zhuǎn)正?

有一個(gè)國(guó)家的修路方法是，鋪好草坪不修路，讓人們隨意去踩，時(shí)間長(zhǎng)了，在穿行最便捷的地方人們踩出幾條曲曲折折的小路，于是政府就在這些踩出的痕跡上修出最實(shí)用的路來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房就是中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)這實(shí)用的小路。

要住在遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村，那里公共設(shè)施落后，交通成本較高，并且，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險(xiǎn)。按理說(shuō)，這不應(yīng)當(dāng)成為理想的選擇，但在目前的房地產(chǎn)格局下，這又成為了相當(dāng)一部分人的現(xiàn)實(shí)選擇——最主要的理由是便宜。從上世紀(jì)90年代中期起，小產(chǎn)權(quán)房的歷史已經(jīng)有十余年，這些年，隨著商品房?jī)r(jià)居高不下與新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，小產(chǎn)權(quán)房越建越多。

2007年建設(shè)部副部長(zhǎng)鹿心社指出，截至2007年上半年，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷(xiāo)售高峰時(shí)期的10年銷(xiāo)售量。到現(xiàn)在已達(dá)70多億平方米。而1997-2008年12年間，全國(guó)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過(guò)69.5億平方米，銷(xiāo)售面積38.55億平方米;也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房比開(kāi)發(fā)商建設(shè)和銷(xiāo)售的商品住宅面積還大得多。

北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水介紹，在北京，小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到商品房交易量的兩成。北京市規(guī)劃部門(mén)僅在通州就發(fā)現(xiàn)了百萬(wàn)平方米“小產(chǎn)權(quán)房”，未發(fā)現(xiàn)的可能更多。這些“小產(chǎn)權(quán)房”比相鄰地區(qū)的商品房?jī)r(jià)錢(qián)低一半甚至2/3以上。

但小產(chǎn)權(quán)房一直未獲轉(zhuǎn)正。在深圳傳出小產(chǎn)權(quán)意欲轉(zhuǎn)正的消息后，國(guó)土資源部再次表示堅(jiān)決查處小產(chǎn)權(quán)房。按照國(guó)土資源部的說(shuō)法，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑。

小產(chǎn)權(quán)房雖然不能辦大產(chǎn)權(quán)，但是通常項(xiàng)目都是合法的，有的是屬于舊村改造項(xiàng)目;有的是新農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目;有的是旅游景點(diǎn)配套項(xiàng)目，或是生態(tài)園立項(xiàng)等等。總之，都是披著一個(gè)“合法”外衣的，否則規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)不會(huì)批準(zhǔn)建設(shè)，水電市政部門(mén)也不能給通水通電。不合法的原因，是他們賣(mài)給了城里人。按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售，必須先經(jīng)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金等稅費(fèi)，最后建房后出售給購(gòu)房人。

但政府查處小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)機(jī)和合理性始終受到質(zhì)疑:“為什么政府強(qiáng)行低價(jià)征用農(nóng)民的土地，再高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，從中漁利，建成房子高價(jià)賣(mài)給居民合法;而農(nóng)民在自己的土地上建房，低價(jià)賣(mài)給居民，讓老百姓得到實(shí)惠，反倒不合法了呢?”蔡金水反問(wèn)。

時(shí)寒冰認(rèn)為目前急需要做的是:第一要盡快給小產(chǎn)權(quán)房立法，我們應(yīng)該看到，在高房?jī)r(jià)的深圳在政府保障性住宅不能大量供應(yīng)的情況下，為社會(huì)提供小產(chǎn)權(quán)房，也能解決一部分民生所需，并能緩解政府保障的滯后?，F(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房，只有一個(gè)難題，那就是確認(rèn)交易權(quán)。我們現(xiàn)在的商品房其實(shí)也不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)，也只有70年的使用權(quán)，我們?yōu)槭裁床荒芤赃@種方式給小產(chǎn)權(quán)房流通和交易的空間呢?比方說(shuō)，我們可以給小產(chǎn)權(quán)房定為50年或者40年的產(chǎn)權(quán)，性質(zhì)都是一樣的。

難點(diǎn)四:如何避免住房的制度性腐敗?

在上個(gè)世紀(jì)“房改”前，公務(wù)員一直是我國(guó)住房條件較好的群體。1998年“房改”后，雖然國(guó)家停止了福利分房，但各種名目的“集資建房”和“單位自建經(jīng)濟(jì)適用房”從未停止過(guò)。

一名長(zhǎng)期在政府部門(mén)工作的知情人士告訴記者，說(shuō)是房改，但依然還是按標(biāo)準(zhǔn)配足了房?！胺孔咏ǔ珊?，購(gòu)房者的資歷一般會(huì)先由辦公室安排好，由職務(wù)高低、工齡長(zhǎng)短進(jìn)行排序，然后再確定買(mǎi)房資格、買(mǎi)房面積和選房次序。”他透露，這只是普及的方式，還有內(nèi)部定價(jià)開(kāi)發(fā)集資建設(shè)的或以象征性租金向領(lǐng)導(dǎo)干部長(zhǎng)期提供優(yōu)質(zhì)住房，等等。他直言，在這些集資建房和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)程中，機(jī)關(guān)單位存在著諸多的經(jīng)濟(jì)腐敗，嚴(yán)重超標(biāo)建房、以權(quán)謀房、暗箱操作多占公房等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

2009年5月1日，《小康》雜志曝光“信陽(yáng)未查處的官員別墅”:信陽(yáng)市委市政府的四大班子的“廳級(jí)別墅”每套290多平米，“加上陽(yáng)臺(tái)，有350平米”。在進(jìn)一步調(diào)查中，官員別墅背后的奇怪的審批和招拍掛、土地、規(guī)劃等手續(xù)以及由政府要害部門(mén)一二把手組成的神秘開(kāi)發(fā)商也一一曝光。

2009年6月17日，河南省鄭州市政府被中廣網(wǎng)曝光，以建經(jīng)濟(jì)適用房為名占地建別墅謀取暴利，其中樓中樓是200多平方，別墅是300多平方，建成后總成交額將達(dá)1億以上。

2009年6月22日，武漢市武昌區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房公開(kāi)搖獎(jiǎng)卻出現(xiàn)了6連號(hào)。一名參與此報(bào)道的記者告訴《小康》，“六連號(hào)”當(dāng)事人申請(qǐng)材料均為虛假材料，而據(jù)華中師范大學(xué)一名數(shù)學(xué)系博士計(jì)算，從5141個(gè)號(hào)碼搖出6個(gè)連號(hào)，出現(xiàn)這種情況的概率約為千萬(wàn)億分之一。且產(chǎn)生這一超低概率事件的搖號(hào)軟件是由相關(guān)部門(mén)自己開(kāi)發(fā)、使用的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何第三方檢測(cè)。

一名不愿意透露姓名的專(zhuān)家向《小康》記者表示，官員的住房問(wèn)題，必須納入公眾的視野。

福建省東建筑工程有限公司總經(jīng)理盧健在接受記者采訪時(shí)表示，在種種權(quán)力優(yōu)勢(shì)下，大多數(shù)官員早就擁有超過(guò)其住房標(biāo)準(zhǔn)的多套房子，在多數(shù)百姓淪為“房奴”為房子掙扎的時(shí)候，他們已奢靡成風(fēng)。他向記者舉了這么一個(gè)例子，某局長(zhǎng)在單位分到了兩居室，私下把房子在市場(chǎng)上倒換成兩個(gè)一居室。等調(diào)往新單位時(shí)，只報(bào)一居室，于是按照級(jí)別，單位又給他補(bǔ)了兩居。房子到手后，便把房子賣(mài)了。等再去下一個(gè)單位時(shí)，故計(jì)重施，如此循環(huán)。盧健認(rèn)為，官員住房的規(guī)范問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起重視。

事實(shí)上，面對(duì)中國(guó)官員普遍超標(biāo)的住房狀況，各地也下達(dá)了不少文件進(jìn)行規(guī)范。例如，河南省《關(guān)于廳以上領(lǐng)導(dǎo)干部住房問(wèn)題的通知》規(guī)定，正省級(jí)220平方米、副省級(jí)190平方米、廳級(jí)120平方米。官員購(gòu)買(mǎi)住房超出控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以內(nèi)的按實(shí)際成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)30平方米以上的部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

但由于目前尚缺乏官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度，公眾對(duì)官員實(shí)際收入并不知情，對(duì)官員住房補(bǔ)貼亦無(wú)知曉，對(duì)官員有幾處房產(chǎn)更無(wú)法確認(rèn)，因此，各地規(guī)定的規(guī)范官員住房文件往往很難得到監(jiān)督執(zhí)行。此外，國(guó)家尚未建立統(tǒng)一的官員住房規(guī)范和監(jiān)管制度，使各地發(fā)生的官員持續(xù)發(fā)生住房腐敗現(xiàn)象也很難得到查處。

北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)指出，住房最大的腐敗在于制度。他表示，因制度的不完整缺陷而給了腐敗以合規(guī)的保護(hù)，讓貪污和不合理的占有國(guó)家優(yōu)惠政策和資源成為“合法”的行為。任志強(qiáng)認(rèn)為，只有堅(jiān)決地堵住制度性腐敗，讓除了廉租房之外的各種打著保民生名義而形成腐敗的國(guó)家財(cái)富再分配制度性政策都退出歷史的舞臺(tái)，真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和保障性的雙軌制，才能讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和收入分配都進(jìn)入正常的軌道。

“我都搬來(lái)兩年了，卻一個(gè)鄰居也沒(méi)見(jiàn)過(guò)?！奔易№樍x某別墅區(qū)里的李女士向記者發(fā)出如此感嘆。李女士的愛(ài)人是一名副廳級(jí)干部，她住的別墅區(qū)早已傾售一空，但由于主人同時(shí)擁有多套房產(chǎn)，住不過(guò)來(lái)，大多閑著。

事實(shí)上，類(lèi)似李女士家的情況在中國(guó)公務(wù)員群體中比比皆是，官越大，別墅也就越好。這也已經(jīng)成為了一個(gè)公開(kāi)的秘密。接受《小康》采訪的一些市民認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)建立有效的官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度和官員住房監(jiān)管制度，只有這樣，公眾才可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)督。

香港中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青曾建議內(nèi)地對(duì)這些閑置的房子征收空置稅，這一建議得到眾多專(zhuān)家支持。中國(guó)社科院金融研究所博士尹中立表示，征收空置稅的提議切中問(wèn)題的要害。他認(rèn)為，空置稅可以限制房地產(chǎn)炒作和投機(jī)，從而抑制房?jī)r(jià)，與宏觀調(diào)控是一致的，而且，還可以杜絕一些腐敗。

時(shí)寒冰指出，在荷蘭，法律規(guī)定，如果一套住房空置一年以上，必須在政府的協(xié)調(diào)下無(wú)償提供這些住房;在瑞典，政府甚至直接將無(wú)人居住的住房推倒;在法國(guó)的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類(lèi)推。不僅是歐洲，美國(guó)也對(duì)閑置房毫不客氣。在美國(guó)亞特蘭大的一些地區(qū)，甚至有業(yè)主出錢(qián)讓人租住其房屋，以逃避因房屋閑置而面臨的處罰?！叭绱藝?yán)厲地對(duì)待空置房是為了使有限的住房資源最大限度得到利用。如果現(xiàn)有住房大量閑置，就會(huì)使一部分人的居住空間受到擠壓。而幾乎歐洲所有國(guó)家的法律，都把住房視為一項(xiàng)基本的人權(quán)，要求政府必須解決住房問(wèn)題?！贝蟛糠謱?zhuān)家認(rèn)為，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，對(duì)大量閑置的住房征收懲罰性稅收，不僅可以避免資源的浪費(fèi)，還能杜絕腐敗的一些現(xiàn)象。

難點(diǎn)五:難以緩解的物業(yè)糾紛

業(yè)主和物業(yè)兩者之間本應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，可最后卻勢(shì)成水火，這是當(dāng)前兩者關(guān)系的真實(shí)寫(xiě)照:業(yè)主因物業(yè)公司費(fèi)用較高，服務(wù)較差，人員素質(zhì)低下，甚至收了錢(qián)不干活，充滿怨言和不滿;而物業(yè)管理公司因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收取困難，有時(shí)候干了活卻得不到認(rèn)可，虧本的生意，就不愿再做。

上海某小區(qū)公布的物業(yè)管理收費(fèi)為3元/平方米，該物業(yè)管理處工作人員接受《小康》記者采訪時(shí)介紹，他們現(xiàn)在只向住戶收取2元/平方米的費(fèi)用，也只能勉強(qiáng)收到50%左右。他表示，由于小區(qū)建成年代較久，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題較多，以及暫住人口流動(dòng)性大，許多業(yè)主不繳或者遲繳都比較普遍。

此外，許多物業(yè)與開(kāi)發(fā)商間的“親密”關(guān)系也都影響著物業(yè)費(fèi)收繳。一些小區(qū)物業(yè)就是開(kāi)發(fā)商委派的。開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)承諾的一些事項(xiàng)沒(méi)有兌現(xiàn)，諸如產(chǎn)權(quán)證沒(méi)辦、煤氣不通、小區(qū)道路未維修等，業(yè)主便會(huì)把氣都撒到物業(yè)身上。

哈爾濱市某小區(qū)的一名業(yè)主告訴記者，辦進(jìn)戶手續(xù)時(shí)他就交了煤氣安裝費(fèi)，但煤氣至今未通，產(chǎn)權(quán)證也沒(méi)有。找物業(yè)，則推說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。而家里的塑鋼窗漏氣、電表老跳閘，小區(qū)衛(wèi)生又差，自己索性就不交了。

而一些物業(yè)公司的人員素質(zhì)過(guò)低，也造成了服務(wù)上的滯后和矛盾的產(chǎn)生。北京某小區(qū)業(yè)主李小姐告訴記者，自己小區(qū)里的保安整天一副色迷迷的樣子，盯著人看很不舒服，值班上還經(jīng)常睡覺(jué)。為此他們反映過(guò)多次，但物業(yè)公司均未理會(huì)，最后只能炒了這個(gè)物業(yè)公司。

物業(yè)公司也是牢騷滿腹:大事、小事都找物業(yè)，可一旦哪里做得有紕漏，業(yè)主們就拒交物業(yè)費(fèi)。這令眾多物業(yè)公司很頭痛，市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)又使他們十分尷尬。一家物業(yè)公司老板接受《小康》采訪時(shí)表示，收繳率低、虧損厲害是導(dǎo)致糾紛主要原因。他舉例:該公司旗下的一個(gè)小區(qū)，因?yàn)樵胍魡?wèn)題長(zhǎng)年無(wú)法解決，業(yè)主們則拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。若以小區(qū)住宅面積10萬(wàn)平方米的2元/平方米來(lái)計(jì)算，即便收費(fèi)率達(dá)到100%，費(fèi)用也才20萬(wàn)。而目前整個(gè)物業(yè)管理處有60名工作人員，僅工資每月就花近30萬(wàn)，還不包括其他的。“我們只是企業(yè)，沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，相關(guān)部門(mén)沒(méi)少跑，但就是解決不了，收不到費(fèi)用，最后只能退出這個(gè)小區(qū)?！?/p>

一名業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，無(wú)論物業(yè)炒小區(qū)、或者業(yè)主炒物業(yè)，基本離不開(kāi)管理和費(fèi)用成本的因素，國(guó)家缺乏相關(guān)法律法規(guī)來(lái)協(xié)調(diào)此類(lèi)事項(xiàng)是主要的一個(gè)因素。他透露，一般物業(yè)公司都愿意接手新的住宅小區(qū)，原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房子時(shí)，通常要求一次交齊三年的物業(yè)費(fèi)。因此，這三年的物業(yè)收入是有保障的，且新房幾乎不需要維修的地方，可以說(shuō)只賺不賠。但三年一過(guò)，問(wèn)題就多了。一般在權(quán)衡利弊后，他們都是會(huì)選擇退出。他表示，這叫三年保鮮，但也有物業(yè)公司堅(jiān)持下去的。此外，一些刁鉆的業(yè)主也讓物業(yè)公司頗為棘手，而這些人往往會(huì)制造假象，很容易得到其他業(yè)主的呼應(yīng)，使管理難上加難。

隨著雙方矛盾的加劇，近年來(lái)的物業(yè)權(quán)益糾紛案件數(shù)量積聚上漲，一些地方甚至引發(fā)了物業(yè)和業(yè)主之間的大規(guī)模沖突，更有物業(yè)打業(yè)主，或者業(yè)主砸物業(yè)等現(xiàn)象出現(xiàn)。對(duì)此，一些專(zhuān)家開(kāi)始要求出臺(tái)相關(guān)法規(guī)來(lái)解決這一矛盾。但因法律規(guī)定不明細(xì)，往往各地法院在審理這類(lèi)糾紛時(shí)裁判的尺度不一，導(dǎo)致一些問(wèn)題的嚴(yán)重化。

為此，最高人民法院日前公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》兩部司法解釋。據(jù)悉，兩部司法解釋在物權(quán)法等法律規(guī)定框架內(nèi)，解答了廣大群眾關(guān)心的諸多熱點(diǎn)問(wèn)題，強(qiáng)化了各方當(dāng)事人的平等保護(hù)，增強(qiáng)了法律規(guī)定的可操作性，物業(yè)糾紛諸多熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題最終得以明確。然而，最后的實(shí)施效果需等2009年10月1日正式實(shí)施后才能揭曉。